FAQ CREDIT - DEFISCALISATION
QUESTIONS
- Pour un meilleur taux de prêt immobilier : fixe ou à taux révisable ?
- Quelle durée faut il choisir ?
- Comment les banques déterminent-elles le montant maximum que je peux emprunter?
- Le ratio théorique maximum de 33% pour le rapport charges ressources peut il être dépassé en pratique ?
- Les pensions alimentaires sont elles considérées comme un revenu ?
- Comment calculer le coût réel de l'assurance ?
- Quels sont les éléments auxquels il faut être attentif dans une offre de prêt en plus du taux ?
- A quoi servent les assurances annexes au crédit ?
- Peut-on emprunter sans apport personnel ?
- Pourrai-je vendre le bien acquis avant d'avoir fini de rembourser mon prêt ?
- Qu'est-ce qu'une caution ?
- Qu'est-ce qu'une hypothèque ?
- Qu'est-ce que le TEG ?
- Quels éléments la banque va-t-elle prendre en compte pour étudier et apprécier mon dossier ?
REPONSES
- Pour un meilleur taux de prêt immobilier : fixe ou à taux révisable ?
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L'arbitrage entre un taux fixe ou un taux révisable dépend du degré de "risque" que l'on est prêt à prendre. Les principaux éléments à prendre en compte sont :
- le différentiel existant au départ entre ces deux taux : plus il est important, plus le choix d'un taux révisable permettra d'engranger un bénéfice immédiat qui compensera une éventuelle hausse du taux. Prendre un taux révisable peut en outre permettre d’accroître sa capacité d’emprunt.
- un taux révisable est envisageable si on pense que les taux vont baisser. Or ils sont historiquement bas, et la tendance est à une certaine remontée.
Aujourd’hui, nous vous conseillons d’opter pour un taux fixe bien négocié.
- Quelle durée faut il choisir ? haut
Si votre souci est d'emprunter au moindre coût, vous avez tout intérêt à opter pour la durée de remboursement la plus courte possible que vous permette votre capacité d’endettement. Si vous préférez limiter vos mensualités, quitte à payer un coût global plus élevé, rallongez alors la durée.
- Comment les banques déterminent-elles le montant maximum que je peux emprunter? haut
La banque considère que vous pouvez vous endetter approximativement à hauteur de 33 % de votre revenu mensuel net. Si vous n'avez aucun crédit en cours, vous pourrez donc prétendre à un prêt d'un montant correspondant à cette mensualité de 33 % de vos revenus (pour une même mensualité, le montant accordé sera d'autant plus important que la durée retenue est longue). Par contre, si vous avez des prêts en cours, vous ne pourrez emprunter qu'à concurrence d'un endettement total de 33 % (tous prêts anciens et nouveaux) confondus.
- Le ratio théorique maximum de 33% pour le rapport charges ressources peut il être dépassé en pratique ? haut
Le ratio de 33 % d'endettement est un indicateur, qui peut être modulé en fonction de deux principaux éléments : le niveau des revenus mensuels (s'il est très élevé, le ratio pourra être dépassé), et le nombre de personnes à charge ( le résiduel restant après le paiement de la mensualité devra être d'autant plus important que le nombre de personnes à charge est élevé ) . Dans tous les cas, les établissements prêteurs ne dépassent que très rarement et dans des cas exceptionnels un ratio de 40 % d'endettement.
- Les pensions alimentaires sont elles considérées comme un revenu ? haut
Les pensions alimentaires ne sont pas officiellement retenues comme étant un revenu. Néanmoins, si cette pension présente un caractère durable (prouvé par un acte notarié), elle pourra néanmoins être retenue pour tout ou partie comme étant un revenu complémentaire.
- Comment calculer le coût réel de l'assurance ? haut
Le coût d'une assurance peut être établi de deux manières : en pourcentage par rapport au capital emprunté (la cotisation mensuelle est donc fixe du début à la fin du crédit), ou en pourcentage par rapport au capital restant dû (la cotisation est dégressive de mois en mois). C'est ce mode de calcul qui est souvent à l'origine des différentiels de taux constatés entre plusieurs établissements.
Vérifiez bien la base de calcul du taux de l'assurance avant d'en calculer le coût réel. - Quels sont les éléments auxquels il faut être attentif dans une offre de prêt en plus du taux ? haut
L'offre de prêt doit exprimer clairement non seulement le taux du prêt, mais aussi sa durée, le coût des assurances, les frais de dossier et les garanties requises par la banque (le tout constituant le taux effectif global de votre prêt, qui doit être explicitement mentionné). Veillez également à ce que les modalités de remboursement anticipé soient bien définies (notamment l'existence ou non de pénalités, et dans quels cas).
- A quoi servent les assurances annexes au crédit ? haut
Contracter un crédit immobilier revient à s'engager sur 15, 20 ans, parfois plus. C'est une décision importante dans une vie. Plus le montant du crédit est élevé et plus sa durée est longue, plus les risques (décès, accident de travail, perte d'emploi,...) sont importants. Une assurance emprunteur est un moyen efficace de protection. Elle offre une réelle sécurité à l'emprunteur ainsi qu'à son entourage. En effet, en cas de décès, d'invalidité au travail voire de chômage prolongé de l'emprunteur, l'assureur prend en charge tout ou partie des mensualités restant dues.
On distingue 2 types d'assurance-crédit :- l'assurance "décès invalidité", qui est obligatoire,
- l'assurance "perte d'emploi", qui n'est pas toujours obligatoire.
- Peut-on emprunter sans apport personnel ? haut
Oui, il est possible d'emprunter sans apport personnel, c'est-à-dire sans apporter d'argent à l'opération. Toutefois, vous obtiendrez des conditions moins favorables et la banque vous demandera plus de garanties. A titre indicatif, le taux d'intérêt sur 15 ans pour un dossier "plutôt bon" est en moyenne de 4% avec un apport personnel de 30%, contre 4,25% sans apport personnel.
- Pourrai-je vendre le bien acquis avant d'avoir fini de rembourser mon prêt ? haut
Oui, c'est tout à fait possible. Mais cela sera plus ou moins facile selon le contrat que vous avez signé. Plusieurs obstacles peuvent apparaître :
- d'une part, vous devrez rembourser votre emprunt par anticipation et vous paierez des pénalités de remboursement. Elles peuvent s'élever jusqu'à 3% du capital restant à rembourser, et sont en général plus élevées dans le cas d'un prêt à taux fixe que dans le cas d'un prêt à taux révisable.
- d'autre part, si votre opération a été garantie par une hypothèque, vous devrez acquitter des frais de main levée. Si vous ne pensez garder votre logement que pendant quelques années, préférez la caution ou le nantissement, plus souples, à l'hypothèque.
- Qu'est-ce qu'une caution ? haut
Une caution est une garantie : un tiers s'engage à payer à votre place si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit. La caution peut être :
- une personne physique (parents, amis, ...)
- une société spécialisée (Socami, Crédit Logement, Camca,...)
- "professionnelle" (mutuelle)
- Qu'est-ce qu'une hypothèque ? haut
Une hypothèque est une garantie permettant à la banque d'obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l'incapacité de payer vos mensualités. Elle doit être constatée par un acte notarié. Si vous vendez le bien acquis avant l'échéance de l'hypothèque, vous devrez acquitter des frais de mainlevée. Si vous avez le choix, l'hypothèque est déconseillée pour des emprunts d'un faible montant en raison de son coût, de sa rigidité et des formalités administratives à accomplir.
- Qu'est-ce que le TEG ? haut
Le Taux Effectif Global est le taux mesurant le coût total d'un prêt, tous frais inclus. Aux intérêts calculés à partir du taux nominal s'ajoutent les frais d'assurance et de garantie, et les frais de dossier. Il doit obligatoirement figurer sur votre offre de prêt, et vous permet de comparer plusieurs offres entre elles. Remarque : le TEG est généralement un taux annuel. Le TEG mensuel correspondant est parfois précisé.
- Quels éléments la banque va-t-elle prendre en compte pour étudier et apprécier mon dossier ? haut
La banque va chercher à déterminer votre "profil de risque", c'est-à-dire qu'elle va chercher à évaluer votre capacité à rembourser votre crédit immobilier et la probabilité de défauts de paiement. Bien sûr, plus votre dossier présente un risque important, plus le taux qu'elle proposera sera élevé. Le taux est la rémunération du risque pris par la banque. Voici quelques uns des critères qui vont intervenir dans l'étude de votre dossier :
- niveau et régularité de vos revenus,
- capacité d'épargne : épargner déjà via un CEL ou un PEL est un avantage indéniable,
- stabilité professionnelle : il sera très difficile d'obtenir un emprunt si vous êtes en période d'essai ou si votre emploi est jugé très instable,
- montant de l'apport personnel,
- nombre de personnes à charge,
- niveau d'endettement. Les charges de remboursement du prêt ne doivent pas amener vos remboursements à excéder 33% de vos revenus,
- situation matrimoniale.
Plus généralement, la banque va évaluer vos charges et revenus présents et futurs afin de déterminer votre capacité de remboursement.