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FAQ GERANCE LOCATIVE


QUESTIONS

  1. Quelles sont les obligations du locataire ?
  2. Quelles sont les règles d’augmentation du loyer pour un nouveau locataire ?
  3. Quelle est la différence entre le dépôt de garantie et la caution ?
  4. A qui incombent les réparations locatives ?
  5. A qui incombe la taxe d’habitation en cas de changement de locataire ?
  6. A-t-on le droit de faire visiter un appartement déjà loué ?
  7. Peut-on annuler un bail à n’importe quel moment ? Comment s’y prend-on ?
  8. Le dépôt de garantie est-il soumis à la TVA ?
  9. Quel est l’objectif du dépôt de garantie ?


REPONSES

  1. Quelles sont les obligations du locataire ?   haut
    • payer son loyer et ses charges, dans les délais fixés par le bail, et verser le dépôt de garantie s'il est prévu au contrat. Il s'agit évidemment de son obligation principale dont le non-respect peut aller jusqu'à la résiliation immédiate du bail, si ce dernier contient une clause résolutoire ;
    • utiliser les locaux loués, en fonction de leur usage (habitation ou habitation et professionnel),
    • entretenir le logement en prenant notamment à sa charge les réparations locatives. La liste de ces réparations est fixée par un décret du 26 août 1987, mais attention, il ne s'agit pas d'une liste limitative. Une réparation qui n'y figure pas peut tout de même être à sa charge ; en cas de désaccord avec le propriétaire, c'est le juge qui tranchera,
    • laisser exécuter dans son logement les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Toutefois, si ces travaux durent plus de 40 jours, il peut demander une diminution du loyer au propriétaire ; s'ils rendent le logement inhabitable, il peut même résilier le bail ;
    • ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, le propriétaire pourra exiger, lors de son départ, la remise en état initial, ou conserver les transformations qu’il aura effectué sans dédommagement. Il peut même exiger à ses frais la remise immédiate des lieux en l'état si ces transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;
    • s’ assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux et incendies notamment). Si le propriétaire le demande, il sera obligé de lui fournir une attestation de son assureur, lors de la remise des clefs, puis chaque année. Attention, le défaut d'assurance peut conduire la résiliation du contrat de location, si le bail contient une clause résolutoire en ce sens ;
    • demander au propriétaire l'autorisation de sous louer une partie ou la totalité du logement ou de céder le bail

  2. Quelles sont les règles d’augmentation du loyer pour un nouveau locataire ?   haut

    Le locateur ne peut pas augmenter le loyer d’un nouveau locataire durant les 12 premiers mois de la location. Il peut ensuite imposer une hausse de loyer tous les 12 mois.

    Dans la plupart des cas, un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer d’un montant supérieur au taux légal fixé chaque année par le ministère des Affaires municipales et du Logement.

    S’il désire augmenter un loyer, le propriétaire doit en aviser par écrit le locataire au moins 90 jours avant la date d’entrée en vigueur de l’augmentation. L’avis doit indiquer le montant de l’augmentation et la date à laquelle elle entrera en vigueur. De cette façon, tout locataire qui trouve l’augmentation trop élevée et ne veut pas la payer aura reçu un préavis suffisant pour remettre un avis de résiliation en bonne et due forme au locateur et quitter le logement avant que l’augmentation n’entre en vigueur.


  3. Quelle est la différence entre le dépôt de garantie et la caution ?   haut

    Le dépôt de garantie sert à couvrir les éventuelles dégradations causées au logement par le locataire ou ses manquements aux obligations que le contrat de location met à sa charge comme effectuer les réparations dites locatives, ...

    Il ne faut pas confondre le dépôt de garantie et la caution par laquelle une personne garantit les engagements du locataire vis-à-vis du bailleur.

    La caution est l’engagement par lequel un tiers accepte de garantir le paiement de la dette d'une autre personne auprès d'un créancier. La caution peut être demandée dans le cas d'un crédit immobilier ou dans le cas de la location. La personne qui se porte caution s'engage alors à payer au créancier (établissement de crédit ou bailleur) le solde des sommes dues par le débiteur (emprunteur ou locataire) à la place de ce dernier. La caution peut être simple ou solidaire : dans le premier cas, elle pourra demander au créancier de poursuivre d'abord le débiteur sur ses propres biens et n'aura à payer que si celui-ci est insolvable ; dans le second cas, le créancier pourra s'adresser directement à la caution sans être obligé d'essayer de récupérer d'abord sa créance sur le débiteur.

    Dans le cadre des locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, l'acte de caution doit faire l'objet d'un écrit et doit reproduire certains passages de cette loi afin d'informer précisément la caution de la portée de son engagement. La personne qui se porte caution doit en outre recevoir un exemplaire du contrat de location.


  4. A qui incombent les réparations locatives ?   haut

    A la charge du locataire :

    Le décret du 26 août 1987 est assez détaillé : le locataire doit effectuer un certain nombre de travaux d'entretien et de réparation dans son logement et dans les parties extérieures dont il a éventuellement la jouissance exclusive.
    Sont ainsi à sa charge :

    Les menues réparations et l'entretien courant des équipements mis à sa disposition (cuisinière, réfrigérateur, etc.), de l'installation électrique, de la plomberie, du chauffage, etc.

    Les menues réparations et l'entretien courant des revêtements intérieurs (sols, murs et plafonds).

    L'entretien courant de propreté, obligation locative qui intervient surtout à la fin du bail. Mis à part les cas précis mentionnés dans le décret, il n'est pas toujours simple de distinguer grosses et menues réparations. Le coût est naturellement un des critères à prendre en compte.
    Le locataire n'est pas tenu d'effectuer les réparations normalement à sa charge dans plusieurs cas :

    • quand il s'agit d'un vice de construction ou d'une malfaçon: inondations dues à une mauvaise étanchéité, peintures mal faites, etc.
    • quand il s'agit d'une usure normale des équipements et revêtements. On ne peut, par exemple, demander à un locataire de refaire sols et plafonds après dix ans d'occupation.
    • quand il s'agit d'un cas de force majeure (tempête, etc.). A la charge du propriétaire

    A contrario, le propriétaire doit effectuer tous les travaux et réparations qui ne sont pas à la charge du locataire.

    Exemples parmi d'autres : renouvellement de la chaudière, changements des robinets, des volets, des fenêtres, etc. Sans oublier naturellement toutes les grosses réparations (ravalement, etc.).

    • Si le dommage est dû à un défaut d'entretien du locataire ou à une mauvaise utilisation des équipements, le propriétaire n'est pas légalement tenu de prendre la réparation ou le renouvellement à sa charge.
    • Quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations, le locataire peut demander au tribunal d'instance l'autorisation d'effectuer les travaux. Les dépenses pourront alors être déduites des loyers à venir.

  5. A qui incombe la taxe d’habitation en cas de changement de locataire ?   haut

    Tous les propriétaires bailleurs doivent prévenir le percepteur en cas de déménagement d'un de leur locataire dans un délai de 1 mois (3 mois en cas de déménagement furtif). En effet, s'ils ne l'ont pas fait, ils peuvent être tenus de payer la taxe d'habitation non réglée par l'ancien locataire. Tout contribuable peut, sur sa demande, choisir de payer la taxe d'habitation par prélèvement mensuel. Les modalités sont les mêmes que pour le paiement mensuel de l'impôt sur le revenu.


  6. A-t-on le droit de faire visiter un appartement déjà loué ?   haut

    Dès que vous avez donné l'avis de non - reconduction du bail ou l'avis de 3 mois de résiliation de bail exigé par la loi dans certaines circonstances, votre propriétaire peut faire visiter le logement.


  7. Peut-on annuler un bail à n’importe quel moment ? Comment s’y prend-on ?   haut

    LE LOCATAIRE :

    Le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail avec un préavis de trois mois, jour pour jour. Une fois donné le congé, le locataire ne peut revenir sur sa décision qu'avec l'accord du propriétaire. S'il reste dans les lieux après l'expiration du préavis, il peut faire légalement l'objet d'une expulsion.

    Dans certains cas, le préavis est réduit à un mois.

    • Quand le locataire perd involontairement son emploi, c'est-à-dire essentiellement quand il fait l'objet d'un licenciement.
      • Ce cas exclut donc les changements d'activité professionnelle volontaires, les départs en retraite, les démissions. Un récent arrêt de la Cour de cassation a accordé le préavis réduit pour les fins de CDD (8/12/99) alors que ce cas était jusqu'à présent exclu.
      • Ce droit au préavis réduit n'est pas accordé non plus aux non-salariés qui renoncent à leur activité (Cour de cassation, 16/3/94).
    • Quand le locataire fait l'objet d'une mutation professionnelle (ce qui ne concerne, là encore, que les salariés).
      • Aucune condition d'éloignement n'est exigée. De même, la mutation peut parfaitement avoir été demandée par le salarié lui-même.
    • Quand le locataire trouve un premier emploi ou retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi.
    • Quand le locataire est titulaire du RMI.
      • Il doit bénéficier officiellement de cette allocation. Il ne s'agit donc pas d'une simple condition de ressources.
    • Quand le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide( nécessité de produire un certificat médical).

    Les conjoints et les concubins signataires d'un Pacs étant légalement co-titulaires du bail, il suffit que l'un d'eux réponde aux conditions ci-dessus pour que le préavis soit réduit à un mois.

    LE PROPRIETAIRE :

    Le propriétaire peut donner congé à son locataire par lettre recommandée ou signification d’huissier en respectant un préavis de 6 mois avant la date d’échéance du bail ou de son renouvellement dans 3 cas :

    • Le congé pour vente : le locataire sera prioritaire pour le rachat du bien. Le congé doit mentionner le prix de vente. Le locataire a alors deux mois pour accepter l’offre.
    • Le congé pour occuper le logement : le propriétaire peut reprendre le logement pour l’habiter lui-même à titre de résidence principale ou le faire habiter par un de ses ascendants ou descendants, ou ceux de son(sa) conjoint(e) ou concubin notoire.
    • Le congé pour motif légitime et sérieux : s’il est observé de graves manquements aux obligations du locataire ou des nuisances occasionnées par ce dernier (retards répétés de paiement de loyer, troubles de voisinage, défaut d’entretien locatif) ou des cas de force majeure (ex : démolition de l’immeuble).

  8. Le dépôt de garantie est-il soumis à la TVA ?   haut

    Si le loyer est soumis à la TVA, le dépôt de garantie lui n’est pas taxable à la TVA.


  9. Quel est l’objectif du dépôt de garantie ?   haut

    Le dépôt de garantie est une somme remise au bailleur par le locataire afin de garantir l’exécution des obligations contractuelles auxquelles le preneur est assujetti par les dispositions du bail.