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FAQ LOCATION

1. A-t-on le droit d’entreprendre des travaux ?
2. Quelles sont mes responsabilités en cas de dégâts ? Volontaires ou non ?
3. Que risque-t-on en cas de loyers impayés ?
4. Je suis caution, qu’est-ce que je risque en cas de dégradation(s) ?
5. A-t-on le droit de me refuser une location ?
6. Ai-je le droit de sous-louer mon appartement ? Dans quelles conditions ?
7. Est-il possible de réduire la durée réglementaire du préavis d'une location d'appartement qui est de 3 mois à 2 mois voire 1 mois ?
8. Quel est le délai de restitution de mon dépôt de garantie ?
9. A quoi sert l’état des lieux ?
10. A quelle date dois-je régler mon loyer ?
11. Qu’est-ce qu’un bail précaire ?
12. Dans quels cas le propriétaire peut-il donner congé à son locataire ?

1. A-t-on le droit d’entreprendre des travaux ?   haut

   Vous avez la possibilité d'effectuer des travaux dans la mesure où vous ne modifiez pas la destination du local. Pour transformer le logement que vous occupez, vous devez avoir obtenu au préalable l'accord écrit de votre propriétaire. A défaut, le bailleur est en droit d'exiger, devant les tribunaux, la remise en état initial du logement au moment de votre départ.

   A savoir : Mieux vaut exiger un accord écrit qui fixera les droits et devoirs de chacun : nature et limites des transformations, participation ou non du propriétaire aux frais …



2. Quelles sont mes responsabilités en cas de dégâts ? Volontaires ou non ?   haut

   Le locataire porte la responsabilité des dommages causés à l'immeuble occupé pendant la durée de la location. Il s'agit de la responsabilité locative née du contrat de bail conclu avec le propriétaire. Le Code civil définit les principes de responsabilité qui s'appliquent en fonction de l'origine du sinistre (incendie, explosion, dégâts des eaux) et qui mettent à la charge du locataire l'obligation de réparer les dommages causés.



3. Que risque-t-on en cas de loyers impayés ?   haut

   En tant que locataire, le paiement du loyer et des charges est évidemment votre principale obligation. Tout manquement peut justifier la résiliation immédiate du bail, et au final votre expulsion. Ce manquement peut, au minimum, constituer un motif suffisant (un "motif légitime et sérieux" aux regard de la loi) pour que le propriétaire refuse de renouveler votre bail lorsqu'il arrivera à son terme. Il faut savoir qu'un seul commandement délivré pour non paiement suffit à constituer un tel motif.



4. Je suis caution, qu’est-ce que je risque en cas de dégradation(s) ?   haut

   Après avoir pris connaissance du contrat et des conditions de location, le signataire de l’engagement, déclare se porter caution solidaire pour la durée du contrat de location et du renouvellement et s’engage à ce titre au profit du bailleur qui accepte, à satisfaire à toutes les obligations du locataire (obligation résultant du bail), sans bénéfice de discussion pour le paiement :

   • Des loyers éventuellement révisés, indemnités d’occupation
   • Des charges récupérables et réparations locatives
   • Et des frais éventuels procédure

   La caution risque donc de payer les frais de toutes les réparations. (loi du 06.07.89 n°89-462 : Art 22-1 du code civil)



5. A-t-on le droit de me refuser une location ?   haut

   le refus de louer pourra être opposé à un client dans les cas suivants, non exclusifs :

   • Pièces justificatives absentes, incomplètes, non conformes ou n’identifiant pas clairement le locataire ;
   • Dépôt de garantie absent ou ne garantissant pas suffisamment la solvabilité du locataire ;
   • Insolvabilité notoire du locataire ;
   • Non paiement des loyers.



6. Ai-je le droit de sous-louer mon appartement ? Dans quelles conditions ?   haut

   Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
   En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
   Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.
   Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.
   



7. Est-il possible de réduire la durée réglementaire du préavis d'une location d'appartement qui est de 3 mois à 2 mois voire 1 mois ?   haut

   Le délai de préavis court à compter de la date de réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Si le congé arrive en retard, il ne sera pas nul mais la date de résiliation du bail sera repoussée d'autant.
   Le délai de préavis est de trois mois.
   Toutefois, il peut être ramené à un mois dans six cas seulement :

   • le locataire a une mutation professionnelle : peu importe que la mutation ait été imposée ou qu'elle ait été demandée par l'employé dans la mesure où la décision définitive est subordonnée à la volonté de l'employeur. En outre, il n'y a aucune condition d'éloignement ;
   • le locataire perd son emploi : le départ à la retraite, la démission, le changement d'activité professionnelle ne sont pas ici considérés comme une perte d'emploi ; suite à un arrêt de la Cour de cassation en date du 8 décembre 1999, un locataire dont le contrat à durée déterminée est arrivé à expiration peut mettre fin au bail avec un préavis d'un mois. En effet, la Cour a estimé que la fin d'un CDD équivaut à une perte d'emploi au sens de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
   • le locataire a un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
   • le locataire obtient son premier emploi ;
   • le locataire est âgé de plus de 60 ans et son état de santé (sous réserve de produire un certificat médical) justifie un changement de résidence. Cette disposition a pour but de faciliter l'entrée des personnes âgées en maison de retraite ou en établissement spécialisé ;
   • le locataire est bénéficiaire du RMI : même si le bénéficiaire ne perçoit aucune prestation à ce titre parce qu'il est en contrat d'insertion, il n'est pas radié du dispositif du RMI et peut ainsi bénéficier de la réduction du préavis à un mois.
   
   Attention !
   
   • le seul fait que vos ressources soient d'un montant équivalent au montant du RMI ne peut être assimilé à la perception de cette allocation. L'arrivée en fin de droits de l'Assédic ne justifie pas l'utilisation du préavis réduit. la demande d'une réduction du délai de préavis répond à une nécessité urgente. Il s'avère donc nécessaire de délivrer le congé à une date suffisamment proche du motif allégué afin que subsiste un lien de causalité entre les deux.



8. Quel est le délai de restitution de mon dépôt de garantie ?   haut

   Le dépôt de garantie doit vous être restitué au plus tard deux mois après la remise des clefs. La restitution peut être totale, si vous n'êtes redevable ni de loyers arriérés, ni de réparations locatives auprès du propriétaire ; elle peut être partielle, voire nulle, dans le cas contraire. Il faut savoir que si le propriétaire retient une partie ou la totalité du dépôt de garantie, il doit pouvoir justifier, auprès de vous, des raisons qui l'amènent à le faire. A défaut de telles justifications, et passé le délai de 2 mois, les sommes non restituées porteront intérêt à votre profit, au taux de l'intérêt légal.

   Si le propriétaire refuse de vous restituer le dépôt de garantie, sans aucune raison valable, vous pouvez, après l'avoir mis en demeure de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception, intenter une procédure "d'injonction de payer" devant le tribunal d'instance. Si vous le désirez, vous pouvez aussi, au préalable, tenter de régler le problème à l'amiable en saisissant la "Commission départementale de conciliation" dont l'adresse peut être obtenue auprès de l'ADIL de votre département



9. A quoi sert l’état des lieux ?   haut

   La comparaison des états des lieux entrant et sortant servira de base pour déterminer si des réparations sont à exécuter et, surtout, si celles-ci vous incombent. La qualité de l’état des lieux est donc primordiale pour éviter tout litige. Il est rare pour ne pas dire impossible, qu’aucune anomalie n’apparaisse lors de la remise des clefs, même pour un logement neuf. Toute imperfection ou dégradation, même anodine, doit être mentionnée sur le document descriptif (une tache sur la moquette, une vitre fêlée, une serrure qui fonctionne mal). La Loi privilégie l’état des lieux contradictoire, entre le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire. Exigez que ce document vous soit remis dès sa signature. A défaut, il pourra être réalisé par un huissier, et à frais partagés entre les parties ou à la charge de la partie demandeuse. Pour les éléments de chauffage, la Loi prévoit la possibilité de compléter l’état des lieux jusqu’au premier mois de la période de chauffe.



10. A quelle date dois-je régler mon loyer ?   haut

    Le loyer doit être payé selon la périodicité et les dates prévues dans le contrat. Le plus souvent, il est payable mensuellement et d'avance. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), vous pouvez toujours exiger un paiement mensuel. Contrairement à une idée reçue, lorsque le loyer est payable le 1er de chaque mois, il n'y a pas de tolérance jusqu'au 5 ou au 10 du mois : le 2 vous êtes déjà en arriéré !



11. Qu’est-ce qu’un bail précaire ?   haut

    Lorsqu'un commerçant entend s'accorder une période d'observation avant de s'engager sur le long terme, il a la possibilité de signer un bail précaire également appelé bail dérogatoire. Bien que conclu avec un commerçant, le statut des baux commerciaux ne s'applique pas. Prévu par l'article L.145-5 du code de Commerce, le bail précaire a une durée maximale de 2 ans et il n'est pas renouvelable. Si le locataire n'a pas quitté les lieux à l'issu de cette période, le bail renouvelé prend alors la forme d'un bail commercial (durée de 9 ans, propriété commerciale, etc...)



12. Dans quels cas le propriétaire peut-il donner congé à son locataire ?   haut

    Le propriétaire peut donner congé à son locataire par lettre recommandée ou signification d’huissier en respectant un préavis de 6 mois avant la date d’échéance du bail ou de son renouvellement dans 3 cas :

    • Le congé pour vente : le locataire sera prioritaire pour le rachat du bien. Le congé doit mentionner le prix de vente. Le locataire a alors deux mois pour accepter l’offre.
    • Le congé pour occuper le logement : le propriétaire peut reprendre le logement pour l’habiter lui-même à titre de résidence principale ou le faire habiter par un de ses ascendants ou descendants, ou ceux de son(sa) conjoint(e) ou concubin notoire.
    • Le congé pour motif légitime et sérieux : s’il est observé de graves manquements aux obligations du locataire ou des nuisances occasionnées par ce dernier (retards répétés de paiement de loyer, troubles de voisinage, défaut d’entretien locatif) ou des cas de force majeure (ex : démolition de l’immeuble).