FAQ TRANSACTION
QUESTIONS
- Comment se calcule la superficie d´un appartement, d´une maison ?
- A quelles conditions la vente d´un appartement est soumise à l´imposition sur les plus-values ?
- Existe-t-il un délai légal entre la signature d´un compromis et d´un acte de vente ?
- Je suis caution, qu’est-ce que je risque en cas de dégradation(s) ?
- Est-il obligatoire d´avoir recours à un notaire pour conclure une vente ?
- Quels sont des diagnostics techniques obligatoires préalables à la vente et leurs durées de validité respectives?
- Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?
- Quel est le montant de la commission perçue par l’agent immobilier lors d’une vente ?
- Le candidat acquéreur peut-il repousser la date de vente définitive ?
- Peut-on se rétracter après la signature d’un compromis de vente ?
- Une personne atteinte de maladie grave peut-elle emprunter pour financer l’achat d’un appartement ?
REPONSES
- Comment se calcule la superficie d´un appartement, d´une maison ?
haut
Les ventes de lots en copropriété doivent comporter obligatoirement, depuis le 19 juin 1997, la superficie vendue. La définition de la superficie est donnée par le décret du 23 mai 1997. La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d´escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n´est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d´une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont exclus du métrage les lots ou fractions de lots d´une superficie inférieure à 8 m2. Cette superficie diffère de la surface habitable (article R. 111-2 du code de la construction et de l´habitation).
- A quelles conditions la vente d´un appartement est soumise à l´imposition sur les plus-values ? haut
Si l´appartement ou la maison constitue la résidence principale du vendeur, alors le vendeur est exonéré de l´imposition sur les plus-values. Dans le cas contraire, il y est soumis. La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d´achat du bien, lui-même augmenté de 10% pour tenir compte des frais d´acquisition, diminué : du coefficient de revalorisation du bien ; d´un abattement de 5 % par année de détention au-delà de la deuxième année. Passé 15 ans, plus de plus-value.
- Existe-t-il un délai légal entre la signature d´un compromis et d´un acte de vente ? haut
Il n´existe pas de délai légal mais généralement il s´écoule entre 3 et 4 mois entre la signature de la promesse et celle de la vente authentique. Ce délai dépend de la réalisation des différentes conditions suspensives et de l´obtention par le notaire de différents renseignements nécessaires à la rédaction de l´acte de vente (urbanisme, droit de préemption).
- Est-il obligatoire d´avoir recours à un notaire pour conclure une vente ? haut
En principe, le vendeur et l´acquéreur ne sont pas obligés de passer par un notaire pour conclure une vente. Pour signer un compromis, ils ont le choix entre un notaire et une agence immobilière. Pour un acte authentique , le notaire devient obligatoire pour publier l’acte au bureau des hypothèques et avoir ensuite un acte de propriété prouvant que l’on est bien le propriétaire du bien.
- Qui supporte le paiement de la taxe foncière afférente à l´année de vente de l´immeuble ? haut
La taxe sur les propriétés bâties est due au fisc par le propriétaire dans les lieux au 1er janvier. Cependant, en cas de vente en cours d´année, l´habitude a été prise d´inclure dans l´acte de vente une clause par laquelle l´acquéreur s´engage à prendre à sa charge une partie de cette taxe calculée proportionnellement à la durée de possession du bien pendant l´année.
- Quels sont des diagnostics techniques obligatoires préalables à la vente et leurs durées de validité respectives? haut
L’obligation d’information pesant sur le vendeur d’immeuble s’est considérablement étendue. De nombreux textes récents ont aggravé les obligations de recherche et de détection des risques. Cette course à la transparence et à la protection de l’acquéreur a abouti à l’ordonnance du 8 juin 2005 qui ne crée pas de nouvelles obligations, mais regroupe dans un dossier de diagnostic technique (DDT), sorte de "chemise récapitulative" des différents constats, états ou diagnostics obligatoires. Ces dispositions sont introduites dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH) au sein d’un chapitre relatif à la protection de l’acquéreur immobilier, aux articles L. 271-4 à L. 271-6.
La mise en place du dossier unique est en cours.
DURÉE DE VALIDITÉ ACTUELLE DES DIAGNOSTICS
Termites trois mois
Risques naturels et technologiques six mois
Gaz, plomb un an
Amiante illimitée.
DPE illimité
Carrez illimité
- Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ? haut
Le compromis de vente est un engagement ferme et définitif. Le vendeur et l'acheteur s'entendent sur la vente d'un bien immobilier et ne pourront renoncer à l'acquisition et à la vente, sauf si une des conditions suspensives prévues dans le contrat se réalise. En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur s'engage à ne vendre à personne d'autre qu'au candidat acquéreur. Si l'acheteur veut effectuer la transaction, le vendeur sera obligé de l'accepter. Par contre, l'acheteur conserve le droit de ne pas acquérir le bien. S'il renonce à la vente, il lui en coûtera le montant de l'indemnité d'immobilisation qui sera versée au vendeur lors de la signature de la promesse de vente. La promesse de vente est donc une formule moins contraignante pour l'acquéreur. Elle est également moins contraignante pour le vendeur, car il pourra envisager à nouveau la négociation de son bien (après avoir encaissé l'indemnité d'immobilisation), sans être confronté à des difficultés judiciaires ou fiscales.
- Quel est le montant de la commission perçue par l’agent immobilier lors d’une vente ? haut
La commission d’un agent immobilier est fixée librement. Toutefois, le montant de la rémunération doit être affiché à l’entrée de l’agence. La commission est proportionnelle à la valeur du bien vendu. Plus le prix de vente est bas, plus le pourcentage est élevé. Généralement, le montant de la commission représente entre 8 et 10 % du prix de vente.
- Le candidat acquéreur peut-il repousser la date de vente définitive ? haut
La promesse de vente donne généralement une date limite au-delà de laquelle l’acquéreur perd son option d’achat (généralement 3 mois après la signature), délai pendant lequel le notaire peur demander les documents cadastraux mentionnant l’origine de propriété, et faire toute réquisition nécessaire au transfert de propriété. L’acquéreur met à profit ce délai pour obtenir un crédit immobilier. Au-delà de cette limite, le vendeur n’est plus tenu par sa promesse sauf avenant au contrat initial prolongeant la durée.
- Peut-on se rétracter après la signature d’un compromis de vente ? haut
Oui, depuis la mise en place de la loi SRU. Après signature du compromis, l’acquéreur reçoit par lettre recommandée AR la signification de son délai de réflexion de 7 jours. Il peut récupérer son dépôt de garantie. Au contraire le vendeur, 1 fois le compromis signé, ne peut se rétracter. En cas de rétractation d’une des deux parties (passé le délai SRU) et lorsque les conditions suspensives sont purgées, la partie défaillante est redevable au profit de l’autre de dommages et intérêts fixés généralement à 10 %. Il est même possible de contraindre la partie défaillante à vendre ou acheter et les frais de justice seraient alors supportés par le défaillant.
- Une personne atteinte de maladie grave peut-elle emprunter pour financer l’achat d’un appartement ? haut
l’obtention d’un crédit pour les personnes atteintes d’une maladie grave (cancer, maladies cardio- vasculaires, séropositivité, diabète…) relève d’un parcours du combattant.
Et nombre de personne finissent par abandonner leur projet.
La nouvelle convention Aeras, Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé devrait prévenir ce type de déception. Signée par le ministère de la Santé, le ministre de l’économie, les associations de banques, de malades et de consommateurs, ce texte remplacera dès le début 2007 la précédente convention Bellorgey.
Il prévoit la possibilité de bénéficier d’une assurance invalidité en plus d’une assurance décès, la prise en charge de la surprime d’assurance pour les personnes à revenus très modestes et l’augmentation du plafond des crédits : 300 000 euros pour un crédit immobilier (au lieu de 250 000 auparavant) et 15 000 euros pour un crédit à la consommation contre 10 000 euros jusqu’à présent.