Actualité juridique et immobilière

Publié par Catherine Quintard le 12/12/2011 | Immobilières

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1- Bail commercial : Déplafonnement et modification notable
Le code de commerce prévoit qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du loyer commercial.
La Cour de cassation réaffirme cependant dans un arrêt du 14 septembre 2011, n°10-825, que le déplafonnement n’est possible que si la modification en question (tramway, zone piétonne, etc.) a effectivement une incidence favorable sur l’activité du preneur.
Autrement dit, le preneur qui parvient à démontrer que son activité n’a pas profité de cette modification notable (CA à l’appui) parviendra à juguler l’augmentation de son loyer.

2- Bail commercial : Modification de la périodicité du loyer et ajustement du DG
Dans un arrêt du 6 avril 2011, n°09-17687, la Cour de cassation rappelle que la modification de la périodicité du loyer a une incidence directe sur le montant du dépôt de garantie.
En l’espèce le preneur avait demandé en cours de location à régler son  loyer mensuellement (un avenant a été signé en ce sens), alors que le bail prévoyait un règlement trimestriel et le versement d’un dépôt de garantie de six mois de loyers.
Or, les juges considèrent que l’avenant a modifié les conditions du contrat et donc que le dépôt de garantie ne doit pas excéder deux termes (soit en l’espèce un mois plus le terme à échoir) comme l’exige l’article L.145-40 du code de commerce. Les 5 mois en sus ouvraient dès lors droit à intérêts au profit du preneur.

3- Assurance : Inopposabilité de la prescription biennale
Syndics et administrateurs de biens sont parfois confrontés à la prescription biennale prévue par le code des assurances lorsqu’ils déclarent tardivement un sinistre affectant les biens de leurs mandants.
Or, la Cour de cassation dans un arrêt du 16 novembre 2011, n°10-25246, affirme que l’assureur est tenu de rappeler dans le contrat d’assurance, sous peine d’inopposabilité à l’assuré du délai de prescription édicté par l’article L. 114-1 du code des assurances, les causes d’interruption de la prescription biennale prévues à l’article L. 114-2 du même code.
Cette obligation d’information s’inscrit dans le devoir général d’information de l’assureur qui lui impose de porter à la connaissance des assurés une disposition qui est commune à tous les contrats d’assurance.

Cyril Sabatié, avocat, cabinet LBVS