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Comment changer de syndic ?

Si vous n’êtes plus satisfait de votre syndic et si vous vous sentez en désaccord total avec sa façon de faire, il est possible de changer de syndic, à certaines conditions. Vous pouvez également attendre l’échéance du contrat et décider de ne pas le renouveler.
De nombreuses raisons peuvent vous pousser à vouloir changer de syndic. Néanmoins, il est très important que tous les copropriétaires soient d’accord avec ce changement.

Révocation de syndic de copropriété en cours de mandat

Si les charges de copropriété grimpent sans raison, si les travaux prévus ne sont pas effectués, si vous n’avez plus confiance en votre syndic de copropriété, il est possible de le révoquer sans attendre la fin du mandat.
En effet, la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, stipule que « le contrat de syndic peut être révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».

Néanmoins, l’article rajoute que « cette révocation doit reposer sur un motif légitime ». Il convient alors de prouver (avec documents à l’appui) que le syndic a manqué à une ou plusieurs de ses actions :

  • Le syndic n’aurait pas ni exécuté, ni fait respecter le règlement de copropriété ou les décisions de l’assemblée générale,
  • Le syndic n’a pas passé les marchés pour les travaux préalablement votés,
  • Le syndic n’a pas correctement géré l’immeuble,
  • Le syndic n’a pas informé les propriétaires des décisions prises en assemblée générale,
  • Le syndic ne propose pas d’information en ligne,
  • Le syndic n’a pas organisé les assemblées générales,
  • La gestion du syndic a été désastreuse sur la gestion même de l’immeuble, l’entretien, les dépenses courantes, la surveillance et le gardiennage de l’immeuble, les travaux, sur la gestion du personnel…

Suivre les différentes étapes pour changer de syndic

Une fois que vous avez les preuves de la mauvaise gestion de votre syndic, vous pouvez mettre en concurrence les futurs syndics, comme le stipule la loi ALUR.
En effet, les copropriétaires devront proposer plusieurs choix et voter l’élection d’un nouveau syndic. Cette révocation de syndic est une décision qui implique obligatoirement la convocation d’une assemblée générale.
Le sujet sera mis à l’ordre du jour et une lettre recommandée avec accusé de réception devra être envoyée au syndic. Lors de cette assemblée générale, le vote de la révocation du syndic devra impérativement obtenir la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Si lors du vote, la majorité absolue n’est pas atteinte, mais si le projet de révocation recueille au moins un tiers des voix, un second vote pourra être organisé.

Une fois l’ancien syndic révoqué, il aura l’obligation de remettre au nouveau syndic l’ensemble des documents, trésorerie, archives, ainsi que la totalité des fonds dans un délai d’un mois à partir de la fin de son mandat. Il convient d’être extrêmement prudent dans la révocation d’un syndic de copropriété.
En effet, une révocation abusive pourra entraîner une condamnation de la copropriété au paiement de dommages et intérêts afin de réparer le préjudice subi. Le montant des dommages et intérêts peut alors représenter le montant des honoraires que le syndic aurait normalement perçus si son mandat avait été mené à son terme.

Choisir un nouveau syndic à la fin d’un mandat

La plupart du temps, les mandats de syndic sont consentis pour une année, mais ne peuvent en aucun cas dépasser 36 mois, selon l’article 28 du décret du 17 mars 1967. Il est donc possible de ne pas renouveler le contrat lorsque celui-ci arrive à échéance.

Avant cette échéance, et lors d’une assemblée générale, l’avenir du syndic devra être mis en point du jour. S’il souhaite obtenir son renouvellement, le syndic devra bénéficier de la majorité des voix de tous les copropriétaires (selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Au cas où la majorité n'est pas obtenue, un second vote pourra se tenir, sur-le-champ ou ultérieurement.

Préparer le remplacement de votre syndic de copropriété

La révocation d’un syndic mettra immédiatement fin à ses services. C’est pourquoi il faut avoir cherché un autre syndic en amont.
Avant de choisir un autre syndic, il est important de lister vos besoins et ce que vous attendez d’un syndic. Il faudra également fixer une fourchette de prix. Il est également très important que tous les copropriétaires s’entendent sur les besoins et le prix.
Avant de choisir définitivement un syndic, il est conseillé de s’intéresser à ses précédentes copropriétés gérées. Le choix du nouveau syndic s’effectuera ensuite en assemblée générale.

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