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Compromis de vente avec Citya

Le compromis de vente avec Citya

Le compromis de vente est une étape importante dans le cadre d’une vente immobilière. Ce document est un « avant-contrat » mettant sur le papier l’accord entre le vendeur et l’acquéreur scellant la vente d’un bien aux conditions entendues. Au-delà d’une simple offre, le compromis, aussi appelé « promesse synallagmatique de vente » fait office de véritable contrat entre les parties.

En quoi consiste le compromis de vente ? Comment le rédige-t-on ? Au bout de combien de temps le signe-t-on ? Citya Immobilier répond à toutes vos questions et vous accompagne dans votre projet immobilier !

Le compromis de vente, une étape cruciale de vente immobilière

Compromis de vente – un homme souriant serrant la main d’un autre homme
Le saviez-vous ?

Selon l’article 1589 du Code Civil :
Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix.

Le compromis de vente constitue un véritable engagement entre l’acheteur et le vendeur.

C’est pour cette raison que l’on parle d’un « avant-contrat » qui lie les deux parties engagées, à l’exception d’une rétractation de la part de l’acquéreur, si celle-ci intervient dans le délai légal.

Peut-on annuler un compromis de vente ?

La loi prévoit un délai de 10 jours à l’acquéreur pour se rétracter dans le cadre d’un achat sur un immeuble dont l’usage serait exclusivement l’habitation, neuf ou ancien.

Si la rétractation respecte ce délai, aucune justification n’est demandée à l’acheteur et aucune pénalité ne pourra lui être imposée. L’acquéreur se rétractant doit manifester sa décision dans une lettre adressée en recommandé avec avis de réception.

L’acquéreur s’étant rétracté dans le temps, le compromis de vente est donc annulé et les sommes versées doivent lui être restituées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

Et après le délai de rétractation de 10 jours ?

Si la rétractation intervient après le délai légal de 10 jours, l’acquéreur peut encore annuler son achat, si tant est que le compromis de vente mentionne des conditions suspensives, notamment des conditions suspensives d’obtention de crédit dans le cas où la banque refuserait la demande de prêt immobilier. Dans ce cas, l’acquéreur peut récupérer son dépôt de garantie.

La clause suspensive d’obtention d’un crédit immobilier est obligatoire au sein d’un compromis de vente depuis 1979. Par ailleurs, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois après la signature du compromis pour effectuer une demande de prêt et de 2 mois pour notifier l’offre de la banque.

Parmi les autres conditions suspensives qui peuvent être mentionnées :

  • l’impossibilité de vendre son ancien logement au préalable
  • le fait qu’aucune collectivité locale ne puisse disposer d’un droit de préemption
  • la constatation de vices cachés et l’existence de vices de consentement

En revanche, si l’acquéreur décide de se rétracter au-delà des 10 jours, sans raison valable, le compromis de vente peut contenir une clause pénale amenant à l’annulation de la transaction et à l’indemnisation du vendeur.

Comment rédiger un compromis de vente ?

Le compromis de vente doit contenir plusieurs informations pour être valide, mais également plusieurs documents et clauses.

Parmi les informations demandées figurent :

  • les identités du vendeur et de l’acquéreur
  • le prix de vente du bien
  • le descriptif complet du bien vendu
  • les modalités de financement de l’achat
  • les diagnostics obligatoires

Au niveau des documents, le compromis se compose du dossier de diagnostic technique (DDT) qui contient l’ensemble des diagnostics prévus dans l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation :

  • risque d’exposition au plomb
  • diagnostic amiante et termites
  • diagnostics électricité et gaz
  • diagnostic de performance énergétique
  • contrôle de l’assainissement non collectif

Parmi les autres documents à fournir figurent également le règlement de copropriété ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années dans le cas d’un achat en copropriété ou lotissement.

Concernant les diverses clauses qui doivent être mentionnées dans le compromis de vente :

  • Les clauses suspensives recensant le refus d’un prêt pour financer l’achat immobilier, l’existence d’un droit de préemption de la collectivité locale, la présence d’une servitude cachée, un état hypothécaire du bien, etc.
  • La clause de dédit permettant de renoncer à la vente du bien sans motif, à la condition de verser une somme préalablement fixée.
  • La clause pénale, fortement recommandée de l’insérer dans le compromis et engageant l’acheteur à verser un dédommagement dans le cas d’une rétractation hors-délai correspondant à l’indemnité de dédommagement pour immobilisation du bien.
Compromis de vente – une femme interrogative devant son ordinateur
Le saviez-vous ?

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Compromis de vente – une femme souriante et regardant sa montre devant son ordinateur

Combien de temps faut-il pour signer un compromis de vente ?

Une vente immobilière impose plusieurs étapes qui peuvent durer plusieurs mois :

  • La promesse de vente est une promesse unilatérale de vente de la part du vendeur à l’acheteur
  • Le compromis de vente est un acte engageant les deux parties
  • L’acte définitif de vente, conclu devant un notaire

Après avoir trouvé un potentiel acquéreur pour l’achat du bien, la promesse de vente peut s’étendre de deux à trois mois. Vient ensuite le compromis de vente qui court durant 1 mois en moyenne, et enfin la signature de l’acte définitif de vente qui prend au moins 3 mois.

Quelle est la différence avec la promesse de vente ?

Là où le compromis de vente engage les deux parties et les lie dans un « avant-contrat », la promesse de vente, elle, engage uniquement le vendeur. C’est pourquoi elle s’appelle également « promesse unilatérale de vente ». Le vendeur s’engage auprès du potentiel acquéreur à lui vendre son bien à un certain prix fixé entre les deux parties. Cette promesse de vente constitue donc une option d’achat, néanmoins limitée dans le temps. Durant cette période (mentionnée dans la promesse), le vendeur ne peut se rétracter.

La promesse de vente est donc plus avantageuse pour l’acquéreur.