Qu’est-ce que la plus value immobilière ?
La plus value immobilière est le gain réalisé suite à la vente d’un bien immobilier.
En d’autres termes, il s’agit de la somme restante lorsque l’on soustrait le prix d’achat d’un bien, à son prix de vente.
Il y a donc plus value quand un logement (maison, appartement, etc.), ou un terrain, est vendu plus cher que ce qu’il n’a été acheté.
À savoir que le prix de revient peut être majoré des frais d’acquisition, mais aussi intégrer le montant de potentiels travaux.
Lorsqu’un bien est détenu pendant une durée supérieure à 5 ans, l’enveloppe consacrée aux travaux est estimée à environ 15 % du prix d’acquisition.
Concernant les impôts et taxes, il existe certains cas d’exonération de plus values immobilières.
Cependant, une plus value est majoritairement imposable.
Plus value immobilière imposable
Lorsque le bien vendu constitue une résidence secondaire, alors la plus value est imposable.
Elle est non seulement soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, mais aussi aux différentes contributions sociales au taux de 17,2 %.
Le taux total d’imposition sur la plus value immobilière d’une résidence secondaire s’élève donc à 36,2 %. Il existe cependant deux cas d’exonération sur la plus value d’une résidence secondaire dont il est possible de bénéficier :
- le vendeur n’est pas le propriétaire de sa résidence principale depuis au minimum 4 ans,
- le vendeur souhaite utiliser le gain de la vente immobilière afin d’acquérir ou de faire construire sa résidence principale. L’exonération est alors proportionnelle à la somme qui est réinvestie dans la nouvelle acquisition.
Plus value immobilière exonérée
Il y a exonération totale de plus value immobilière si :
- la vente concerne un bien d’une durée de détention supérieure à 22 ans,
- le bien est la résidence principale du vendeur,
- le vendeur est retraité ou titulaire d’une carte d'invalidité (si son revenu fiscal de référence n'excède pas 11 098 €),
- le vendeur habite dans un établissement social ou médico social (si son revenu fiscal de référence ne dépasse pas 25 839 €),
- le vendeur n’habite pas en France,
- le prix de vente est utilisé pour acquérir ou construire un logement qui constitue une résidence principale dans un délai de 24 mois,
- le bien vendu est en surélévation,
- le bien a été à un organisme de logements sociaux,
- le bien a été vendu par un particulier ayant exercé son droit de délaissement, sous certaines conditions, et s’il réutilise le prix de cession pour acheter, construire, ou agrandir un bien dans un délai de 12 mois.
Calcul de la plus value immobilière brute
Simplifions le calcul d’une plus value immobilière brute comme suit :
Plus value brute = prix de cession - prix d’acquisition
À noter que le prix de cession est égal au prix de vente du bien immobilier + les différentes charges supportées par l’acquéreur - les frais de cession (diagnostics obligatoires par exemple).
Évidemment, tout ceci est à justifier en fournissant des pièces annexes.
Concernant le prix d’acquisition, il est calculé comme ceci :
Prix d’achat + charges + frais d’acquisition + dépenses de travaux (s’il y en a) + frais de réseaux, de distributions et de voirie (s’il y en a).
Calcul de la plus value immobilière nette
Il existe en réalité deux plus values nettes :
- la plus value nette après abattement de l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 %
- la plus value nette après abattement des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %
Ainsi, le calcul de la plus value immobilière nette est :
Plus value immobilière nette = Plus value brute - Abattement
Si vous avez besoin de plus d’informations, n’hésitez pas à prendre contact avec l’une de nos agences Citya Immobilier.