Combien louer sa maison ?

Guide immobilier Location

Vous êtes propriétaire d’une maison neuve ou une maison ancienne que vous souhaitez proposer à la location ? Vous vous demandez comment fixer le loyer et quelles sont les règles à ce sujet ? Il n’est pas toujours évident de savoir quel montant fixer pour la location d’une maison. C’est pourquoi, dans cet article, nous faisons le point avec vous sur les différentes manières de déterminer un loyer et sur les obligations légales.

Deux étapes pour fixer le loyer de votre maison

 

Fixer le loyer de sa maison en fonction du marché locatif

Si votre maison ou votre appartement ne sont pas concernés par un dispositif immobilier particulier, tel que la loi Pinel, sachez que vous êtes complètement libre de choisir le loyer que vous voulez. Toutefois, vous ne pourrez plus augmenter ce loyer pendant la durée de la location. En effet, l’augmentation de loyer n’est possible que sur le long terme avec un nouveau bail de location ou une révision annuelle du loyer.

Malgré cette grande liberté, nous vous conseillons de consulter la valeur du marché locatif dans votre secteur pour votre type de maison. Si vous louez votre maison trop chère, vous risquez de ne pas avoir de locataire intéressé. Au contraire, si vous louez votre maison à bas prix, votre rendement locatif ne sera pas bon. Pour trouver le loyer juste, faites des recherches sur les biens similaires proposés à la location. Pour bien comparer les différentes maisons, il faut prendre en compte plusieurs critères importants :

  • L’emplacement géographique précis : nous vous conseillons d'étudier les lieux, la proximité des transports en commun et de commerces, la présence de nuisances sonores éventuelles, etc.
  • La surface habitable en mètre carré
  • Le nombre de pièces et leur distribution
  • Une maison avec jardin ou non
  • La modernité ou, au contraire, la vétusté des installations : double vitrage à toutes les fenêtres, cuisine refaite à neuf, salle de bain avec une double vasque, climatisation réversible, etc.
  • L’équipement : la maison est-elle louée meublée ou équipée (lave-vaisselle, plaques électriques, four) ?
  • La copropriété : présence d’un gardien, d’une piscine, de jardins partagés, etc.
  • Le niveau de consommation énergétique de votre maison
  • Les charges réelles : eau, électricité, entretien
     

L’ensemble de ces éléments peuvent jouer en faveur d’une hausse ou d’une baisse du loyer de votre maison.

 

Fixer le loyer de votre maison au moyen du rendement locatif

Cette seconde manière de fixer le loyer est préférée si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre maison. En effet, elle vous permet de négocier le prix d’achat du bien en fonction du rendement locatif que vous avez en tête.

On vous explique. Le rendement locatif d’un bien se calcule de la manière suivante :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d'achat (comprenant les frais d'acquisition)

Par exemple, si vous avez acheté votre maison 100 000 € et que vous proposez un loyer de 500 €, le rendement locatif sera de 6 %.

(500 € x 12 mois) x 100 / 100 000 € = 6 %

Evidemment, plus le rendement est élevé, mieux c’est. Toutefois, vous ne pourrez pas louer votre maison à n’importe quel prix. Il faut prendre en compte le marché locatif actuel. C’est pourquoi cette méthode est intéressante lorsque vous n’êtes pas encore propriétaire. Vous pouvez ainsi améliorer le rendement locatif de votre bien en jouant sur le prix d’achat ou sur le prix de construction de votre maison.

 

Les contraintes légales à prendre en compte pour fixer le loyer de votre maison

L’encadrement des loyers dans certaines villes

Sachez que certaines villes pratiquent un encadrement des loyers. C’est la loi Elan ! Dans ces zones, vous ne pourrez donc pas déterminer un loyer librement pour votre maison. C’est le cas pour :

  • Paris
  • Lille
  • La Plaine Commune : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse
  • Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les
  • Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville
  • Lyon
  • Villeurbanne
     

Le dispositif pourrait bientôt concerner d’autres villes comme Bordeaux, Montpellier et plusieurs villes du Pays Basque.
 

Les dispositifs fiscaux

Si votre logement est sujet à un dispositif fiscal : loi Pinel, loi Denormandie ou loi Cosse, vous devrez respecter les plafonds de loyer imposés légalement.

Attention, toutefois, à toujours prendre en compte le marché locatif pour votre type de bien dans votre secteur. Les loyers plafonds des dispositifs fiscaux sont parfois supérieurs au marché locatif. Celui-ci doit toujours faire loi pour vous aider à fixer le loyer le plus juste.

Vous avez d’autres questions ? Contactez nos agences Citya pour vous aider dans vos démarches et bénéficier de nos services de de mise en location.