La liste des charges locatives réclamées
Les charges locatives sont d’abord payées par le propriétaire, elles sont dues aux dépenses liées à la location d’un logement. Elles doivent apparaître dans le contrat de location, c’est une des obligations que doit s’affranchir le bailleur dans le bail locatif. Le bailleur peut demander le remboursement de la partie “récupérable” de ces charges, mais il doit justifier sa demande.
La première chose à faire si vous êtes locataire ou bailleur est de connaître la liste des charges locatives récupérables qui s'additionnent au loyer du locataire. Il s’agit pour résumer de tous les frais d’utilisation et d’entretien que va générer la présence du locataire sur les différents postes de consommation des parties communes. On vous donne la liste maintenant :
Ascenseurs : il s’agit des coûts liés à l’entretien des ascenseurs et des monte-charges. On compte également dans ces charges locatives le coût de l’électricité et des petites réparations. Bon à savoir, pour les locataires qui habitent au rez-de-chaussée, ils ne sont pas soumis à ces frais-là. Sauf s' ils doivent utiliser l'ascenseur pour accéder aux parties communes comme le local à poubelle par exemple.
Le chauffage collectif : correspond aux frais qui découlent de la consommation du locataire pour le chauffage de son logement
L’eau froide et l’eau chaude : ici cela correspond aux dépenses qui sont liées à la production d’eau froide et d’eau chaude et qui sont à verser par le locataire. On compte aussi l’eau qui est utilisée pour entretenir les parties communes.
Les parties communes intérieures et extérieures : ce sont les coûts d’entretien des espaces intérieurs et extérieurs communs comme l’électricité, le coût des fournitures et des produits d’entretien. Dans les espaces extérieurs communs, on peut retrouver le stationnement, les jardins et espaces verts ainsi que les espaces de jeux.
Les taxes et redevances : on pense ici à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que la taxe de balayage et le droit au bail. Il faut aussi prendre en compte le salaire du concierge qui est imputé de maximum 75 % dans les charges s' il nettoie les parties communes et sort les poubelles. Et seulement 40% maximum s’il ne réalise qu’un de ces deux services.
Comment se calcule la régularisation des charges locatives ?
Si le paiement des charges n’est pas réalisé par un forfait de charges mensuelles, mais par une provision sur charge alors le bailleur a le devoir de chaque année de régulariser les charges et de fournir au locataire un décompte des charges récupérables et la manière dont elles sont réparties. Il doit pouvoir justifier le montant réel si le locataire lui demande en présentant les factures par exemple. Cette règle est encadrée par un arrêt de la Cour de cassation du 10 février 2015.
La régularisation des charges locatives se calcule ainsi : il s’agit de la différence entre les charges locatives réelles et le total des provisions sur charges versées par le locataire.
Si le résultat est négatif, cela veut dire que le locataire a avancé trop de charges et doit se faire rembourser la différence par son bailleur. À l’inverse, si le résultat est positif, alors cela veut dire que le locataire n’a pas payé assez de charges et il doit rembourser le bailleur.
Il est tout à fait possible qu’il y ait un litige et que le bailleur et le locataire soient en désaccord sur le montant des charges. Dans ce cas, ils peuvent faire appel gratuitement à la commission départementale de conciliation via un courrier recommandé avec accusé de réception. Ils peuvent aussi saisir un juge du tribunal.
Comment s’organise la régularisation des charges si le locataire quitte le logement ?
La régularisation des charges doit être faite une fois par an par le bailleur, mais aussi lors du départ du locataire. Mais que se passe-t-il si au moment où le locataire s’en va le bailleur est dans l’impossibilité de calculer la régularisation ? On peut retrouver ce cas si le logement appartient à une copropriété par exemple. Le bailleur ne connaîtra le montant réel que lorsque les comptes annuels de la copropriété seront clôturés. Dans cet intervalle de temps, il peut retenir maximum 20% du dépôt de garantie du locataire pour pallier cela.
Location meublée ou location vide : quelle différence ?
En location meublée, le propriétaire a le choix entre forfait de charge et provisions sur charge. Alors qu’en location à vide il n’a pas le choix : il doit opter pour un paiement par provisions sur charge avec une régularisation annuelle.
Il doit pouvoir justifier le calcul de la régularisation en envoyant le détail des éléments. Il est tenu de conserver ces justificatifs à disposition du locataire pendant 6 mois pour que celui-ci puisse les consulter s' il en fait la demande, selon la loi Alur. Si le bailleur oublie de régulariser les charges, il peut le faire maximum 3 ans après la date où elles auraient dû être régularisées.
N'hésitez pas à nous contacter si vous avez la moindre question sur les charges locatives, nous nous ferons un plaisir d’y répondre.