Que sont les charges locatives ?

Guide immobilier Location

Également appelées « charges récupérables », les charges locatives représentent l’ensemble des dépenses qu’un propriétaire a le droit de répercuter sur son locataire. Réglementées, les charges locatives viennent en complément du montant du loyer et varient selon la nature et le type du bail (vide ou meublé). Elles peuvent se verser soit par provision, soit par forfait. La liste des charges locatives est encadrée par le décret N°87-713 du 26 août 1987.

Charges locatives

Que représentent ces charges pour le locataire ?

Parmi les différentes charges récupérables, on note 8 grands postes comme l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif des logements, l’installation individuelle de chauffage et d’eau chaude, les ascenseurs et/ou monte-charges, les parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation, les espaces extérieurs au bâtiment, l’hygiène, les équipements divers du bâtiment et les redevances et impositions.

 

Voici les charges qui incombent au locataire :

- Eau et Chauffage collectif : Toute la consommation liée à la production d’eau froide et d’eau chaude du logement est due par le locataire, ainsi que l’eau utilisée pour l’entretien des parties communes et des espaces verts, ainsi que pour l’entretien des compteurs électriques. 

- Ascenseurs : Les frais liés à l’entretien des ascenseurs et monte-charges font partie des charges locatives. On y ajoute, l’électricité et les menues réparations, notamment celles de la cabine d’ascenseur. Néanmoins, cette partie des charges locatives n’est pas imputée aux locataires qui habitent au rez-de-chaussée à moins que les ascenseurs leur offrent la possibilité d’accéder à des parties communes comme le local poubelles ou les caves. 

- Parties communes extérieures : Ici, ce sont les frais liés à l’entretien des espaces extérieurs communs qui font partie des charges locatives. Parmi les espaces extérieurs, on note les espaces verts, les espaces de jeux, les espaces de circulation et stationnement ainsi que les jardins. 

- Parties communes intérieures : Ce poste englobe les frais d’entretien courant liés aux dépenses d’électricité, aux coûts de fourniture et produits d’entretien et de désinfectants, l’entretien des poubelles et vide-ordures ainsi que les frais de salaire des personnels d’entretien. 

- Redevance et imposition : Les taxes de redevances et imposition comprennent le droit au bail, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que la taxe de balayage. Enfin, le salaire du concierge, ou gardien d’immeuble est imputable à 75% dans les charges locatives si celui-ci sort les poubelles et nettoie les parties communes, ou à hauteur de 40% s’il ne réalise qu’une seule de ces deux prestations. 
 

Les charges locatives payables par provision

La loi autorise un propriétaire à demander « par avance » le paiement d’une partie de ses charges. Cela s’appelle la provision mensuelle (ou trimestrielle) et les charges seront payées chaque mois (ou chaque trimestre), en même temps que son loyer.

 

À chaque fin d’année, le propriétaire recalcule les charges aux frais réels dépensés et régularise le montant avec son locataire. Il doit fournir au locataire un décompte des charges et le mode de répartition de celles-ci. Il devra donc soit reverser un trop-perçu à son locataire, soit lui demander le complément des charges déjà payées. La provision de charges est ensuite reprogrammée par rapport à la consommation de l’année passée.

 

Comment se calcule la régularisation des charges par le bailleur ? C’est en réalité très simple pour calculer la régularisation annuelle. Il s’agit de la différence entre les charges locatives réelles et le total des provisions sur charge versées par le locataire : charges locatives réelles - total des provisions sur charge.

 

Si le résultat de l’opération est positif, cela veut dire que le locataire n’a pas assez payé de provision sur charge. À l’inverse, si le résultat de l’opération est négatif, alors le propriétaire doit rembourser le locataire, car il a payé trop de charges.

 

Le propriétaire doit pouvoir justifier le décompte des charges en présentant au locataire les documents qui montrent les différents montants facturés. Il doit conserver les justificatifs des charges pendant au moins 6 mois à la disposition du locataire pour qu’il puisse les consulter s' il en fait la demande pour comprendre ce qu’il verse au propriétaire.

 

La provision pour charges peut s’appliquer pour tout logement vide du secteur privé ou social, ainsi que pour les contrats de logements meublés signés après le 27 mars 2014. Les provisions sur charges payables avec un loyer peuvent concerner la consommation d’eau froide, le chauffage collectif, ainsi que l’entretien des parties communes intérieures et extérieures et les ascenseurs s’il s’agit d’une copropriété.


Dans les conditions particulière cas où le départ du logement du locataire s’effectue avant la fin de l’exercice comptable ou avant la fin de l’assemblée générale de copropriété, le propriétaire est en droit de conserver une provision de 20% maximum sur le montant de garantie déposé par le locataire au moment de la signature du bail.


Le propriétaire a un délai de prescription de trois ans pour réclamer au locataire la régularisation des charges impayées. Il ne peut alors plus rien réclamer au locataire une fois la régularisation effectuée.  
 

Les charges locatives du logement payables au forfait

Depuis la création de la loi Alur, le propriétaire a le choix, lors de la signature du bail de location, entre le paiement de charges locatives par provision ou par forfait. Le forfait de charges locatives ou les charges forfaitaires est une somme fixe qui sera demandée chaque mois au locataire. En fonction du mode choisi.


Cette somme ne sera cependant pas ajustée en fonction des charges que le locataire devra réellement payer. L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise, à cet effet que « ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ». 

Dans le cas d’oubli de paiement, le propriétaire bailleur a la possibilité de réclamer le paiement de ses charges pendant 3 ans. Quant au locataire, il dispose du même temps pour contester le montant de ses charges s’il n’est pas d’accord avec son propriétaire. 
 

Les charges supportées par le propriétaire  
Mais qu' en est-il des charges supportées par le propriétaire ? Est-ce que ce dernier n’a pas de charges à payer et qu’il n’y a que le locataire qui doit y participer ? 

Bien sûr ce n’est pas le cas et le propriétaire doit également mettre la main à la patte. Alors que le locataire est responsable de l’entretien courant du logement et des parties communes de la résidence, le propriétaire lui est responsable de ce qui ne correspond pas à un entretien courant, mais plutôt aux travaux importants du logement. 

Voici la liste des charges principales supportées par le propriétaire en détail qui sont à prévoir : 
 

  • Les travaux et défauts dus à la conception et à la construction du logement
  • le remplacement des équipements devenus obsolètes
  • les travaux de l’immeuble comme la toiture et la façade par exemple
  • le raccordement des évacuations
  • les peintures dans les parties communes
  • la gestion de la copropriété et les frais liés au fonctionnement du syndic
  • la taxe foncière
  • les poubelles de l’immeuble  
     

Que faire en cas de litige 

Entre le locataire et le propriétaire, il est possible qu’il y ait un litige sur les charges locatives. Les deux parties peuvent faire appel gratuitement à la commission départementale de conciliation via un courrier recommandé avec accusé de réception. Ils peuvent aussi saisir un juge du tribunal qui décidera des sanctions à prendre. La plus grave pouvant aller jusqu’à l’expulsion du locataire du logement si celui-ci est en tort. 
 

Délai de restitution de la caution 

Si l’état de lieux de sortie (analyse de toutes les pièces) ne montre pas de différence par rapport à l’état des lieux d’entrée, alors le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour restituer la caution. En revanche, si une différence est observée, le délai de restitution passe à 2 mois pour restituer la partie qui n’a pas servi à combler les réparations. Le dépôt de garantie étant à disposition du bailleur pour réparer les principales dégradations causées par le locataire ou remplacer les fournitures manquantes. Une fois ceci fait, le locataire peut récupérer son dépôt de garantie ou la part qu’il reste. Si le bailleur fait un envoi tardif de la caution, il s’expose à des sanctions.

 

Obligations du locataire

Le locataire quand il signe le contrat de location ne s’engage pas qu’à payer son loyer et les charges locatives. Le paiement du loyer et des charges lui permettant de jouir de l’exploitation du logement. Il s’engage aussi à restituer le logement dans un bon état, dans le même état qu’il l’avait trouvé au début de la location. Voici les obligations du locataire en plus du montant du loyer et des charges locatives :

  • Souscrire à une assurance habitation : pour être couvert en cas d’incidents
  • Respecter le préavis de départ : qui est en général de 3 mois, mais peut être réduit à 1 mois dans certains cas, en fonction du type du bail.
  • Ne pas modifier le logement : il peut aménager le logement à sa façon et changer par exemple la peinture, mais ne peut pas faire de grosses transformations (comme agrandir une porte, abattre une cloison), du moins sans l’accord du propriétaire. 
    Ne pas sous-louer le logement sans l’accord du bailleur
  • Entretenir le logement : si le locataire a endommagé le logement, le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie. Mais pas si les dégradations sont liées à la vétusté due au temps. Le locataire n’est pas responsable de l’usure des équipements dus au temps.
  • Permettre au propriétaire de réaliser des travaux si nécessaire : même s' il part en vacance.

 

Que risque le locataire s’il ne respecte pas ces obligations ? Cela peut provoquer une résiliation du bail si une clause spécifique à cet égard a été rédigée dans le bail. Sinon, le propriétaire peut faire appel au tribunal de justice qui décidera des sanctions.

Obligations du bailleur

Il n’y a pas bien sûr que le locataire qui doit respecter certaines obligations, le bailleur lui aussi doit s'accommoder de certaines tâches. Il a à sa charge les grosses réparations et améliorations là où le locataire doit s’occuper des petites réparations (comme changer une ampoule par exemple).

Voici quelques travaux à la charge du propriétaire : 

  • le remplacement du système de chauffage
  • le remplacement de la chaudière
  • changer les fenêtres
  • la réparation des canalisations
  • le changement du revêtement de sol

  
On retrouve aussi l’entretien de la toiture, des murs, de la menuiserie, des façades, du système électrique et de la plomberie. Les travaux qui sont à réaliser dans les parties communes sont à la charge du propriétaire. 

Le locataire a le devoir de faciliter la réalisation des travaux et de laisser le propriétaire pénétrer dans le logement. Le propriétaire doit cependant avertir le locataire que des travaux vont avoir lieu par envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception adressé à la résidence de celui-ci. Si les travaux durent plus de 21 jours et qu’ils empêchent l’utilisation partielle du logement, alors le locataire peut demander une réduction du loyer au propriétaire.

 

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