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Surface habitable : comment la calculer ?

Que ce soit pour la location ou l’achat d’un logement, il est important de s’intéresser à la surface habitable disponible. En effet, cette donnée permet aux propriétaires de fixer le bon loyer. Mais aussi d’estimer le prix de leur propriété immobilière. Définie par la loi Boutin, vous allez voir qu’il existe différents moyens de calculer sa surface habitable.

Définition de la surface habitable

Depuis 2009, la loi Boutin apporte une définition précise à la surface habitable d’un logement. D’après ce qui est indiqué dans ce texte de loi, la surface habitable concerne l’espace réellement disponible pour les occupants d’une habitation. En d’autres termes, cette surface habitable renvoie à toutes les parties des locaux qui enregistrent une hauteur sous plafond de 1,80m au minimum.

À savoir cependant : on déduit de cette surface habitable toutes les parties non aménagées (les combles, les caves et sous-sols, les balcons, terrasses et loggia ainsi que les vérandas, les volumes vitrés prévus dans l’article R. 111-10 et les dépendances).

Ceci étant dit, les celliers, buanderies et débarras peuvent être compris dans le calcul de la surface habitable à condition que le plafond soit situé à 1,80m au minimum et qu’il ne soit pas nécessaire de passer par l’extérieur pour y accéder. On y ajoute aussi les pièces d’eau (salle de bain, cuisine et w.c.).

Ainsi, après avoir retiré tous les espaces mentionnés précédemment, il suffit de multiplier la longueur par la largeur de chaque pièce pour obtenir la surface habitable totale.

Surface habitable et superficie privative loi Carrez : quelle différence ?

On confond souvent la surface habitable loi Boutin et la superficie privative loi Carrez.

Au niveau technique, les différences sont minimes. En effet, la superficie Carrez reprend les mêmes données que la loi Boutin. Par contre, on rajoute dans la superficie privative loi Carrez des éléments qui ne sont pas pris en compte dans la loi Boutin (sous-sols et caves, par exemple, mais aussi garage, parking, grenier, véranda ou combles non aménagés). Dans les faits, la superficie Carrez concerne donc toute la surface construite et couverte du logement.

À savoir aussi : la superficie Carrez n'apparaît pas dans un contrat pour un bail de location. Par contre, on doit obligatoirement la mentionner dans un acte de vente de copropriété.

Surface habitable, surface de plancher et surface utile

La surface habitable ne doit pas non plus être confondue avec la surface de plancher et la surface utile.

La première est utilisée par un professionnel de construction. Pour la calculer, on additionne toutes les surfaces de plancher de chaque niveau clos sans prendre en compte l’épaisseur des murs et cloisons qui entourent les embrasures de portes et fenêtres. Puis, on retire toutes les surfaces avec une hauteur inférieure à 1,80m, les trémies et vides rattachés aux cages ascenseurs et escaliers.

La surface utile, quant à elle, est la somme de la surface habitable et de la moitié de la superficie des combles aménagés, des vérandas et loggias, des sous-sols et caves, des celliers extérieurs, ateliers, séchoirs, remises, balcons et resserres. De plus, l’article R.353-16 du Code de la construction et de l’habitation stipule que cette surface doit être réservée à l’usage exclusif de l’occupant (et qu’elle doit donc disposer d’hauteurs de plafond de 1,80m minimum).