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Comment estimer la valeur locative d’un logement ?

Deux choix s’offrent à vous lorsque vous possédez un patrimoine immobilier. Vous pouvez soit l’occuper soit le faire fructifier en le louant. Mais sa valeur locative n’est pas seulement utile au calcul du loyer que vous pourrez tirer de votre bien ; c’est avant tout un indice de référence fiscal. Quelques éléments pour bien comprendre les tenants et aboutissants de la valeur locative.

Estimer valeur locative d'un logement

Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative d’un bien immobilier correspond au montant du loyer annuel qui peut être perçu par son propriétaire, s’il loue dans les conditions normales du marché et sans que son logement ne soit jamais vacant.
Pour déterminer ce montant, on multiplie la superficie exacte de la maison ou de l’appartement par un tarif spécifique qui est fixé par le fisc et qui est en cohésion avec la « référence des loyers » du 1er Janvier 1970, revalorisée.

Au départ, la loi prévoyait au travers de cette notion de « référence des loyers » que les valeurs locatives cadastrales devaient être actualisées tous les 3 ans et revalorisées chaque année entre deux actualisations afin de tenir compte de l'évolution des loyers depuis ces deux dates. Dans les faits, cette actualisation n'est intervenue qu'une seule fois - en 1980.

A partir de 1981, l’Etat a procédé à des revalorisations forfaitaires annuelles.
Cette notion de valeur locative à une double vocation :

  • Pour le propriétaire : elle sert de référence pour fixer le loyer – hors charges – qui va être facturé au locataire.
  • Pour le trésor public : elle sert de donnée de référence pour déterminer le montant des impôts locaux auxquels seront soumis les propriétaires locaux. Plus la valeur locative sera élevée, plus l’impôt sera conséquent.

Ces paramètres étant déterminants, il est conseillé de se faire aider par une agence immobilière pour déterminer une valeur locative la plus fiable possible.

Comment obtenir la valeur locative la plus précise possible ?

Si vous avez décidé de faire construire votre logement, vous serez tenu, à l’achèvement des travaux, d’en déclarer sa surface ainsi que celle de toutes les éventuelles dépendances auprès des services fiscaux. La surface déclarée sera multipliée par un tarif spécifique, ce qui permettra de déterminer la valeur locative du bien.

Ce tarif spécifique est fixé selon neuf paramètres distincts dont la « catégorie » dans laquelle est classé votre logement. Il existe huit catégories à ce jour, allant du logement de luxe (catégorie 1) au logement détérioré (catégorie 8).

Les autres paramètres sont les suivants (certains présentant un caractère assez subjectif) :

  • La surface totale des pièces et des annexes de l’habitation
  • L’importance du logement
  • La surface des dépendances (garages, buanderie, caves, remises, etc.)
  • Le degré d’entretien
  • L’environnement général (les avantages et les inconvénients du quartier, par exemple)
  • La situation particulière (la vue, le vis-à-vis, l’exposition, le bruit, etc.)
  • La présence ou non d’un ascenseur
  • Les équipements qui traduisent le confort du logement : eau courante, gaz, électricité, WC, tout-à-l’égout, chauffage central, équipements sanitaires etc.

Vous pouvez décider de procéder vous-même à l'estimation de la valeur locative de votre logement mais il vous faudra respecter tous ces paramètres et les règles énoncées dans l’article 324 de l’annexe 3 du Code Général des Impôts.

Vous pouvez aussi faire appel à un professionnel de l’immobilier qui pourra utiliser des outils informatiques permettant d’entrer les données et de simuler la valeur locative définie, ainsi que ses impacts fiscaux.
Ces experts prennent par ailleurs dans le calcul de leur évaluation locative des caractéristiques et critères supplémentaires tels que la réalisation de travaux, le montant des charges locatives, la consommation énergétique, etc.
Ils pourront également à cette occasion et dans le cadre de leur mission de conseil vous apporter des recommandations pour optimiser votre location : nature du bail (particulier ou professionnel), choix à adopter en termes de location nue ou meublée, etc.

Comment évolue le calcul de la valeur locative de votre logement ?

Chaque année, l’État décide d’appliquer aux valeurs locatives une réévaluation équivalente au taux moyen d’inflation de l’année écoulée.
La valeur locative est donc évolutive. Elle peut aussi se trouver modifiée - que le logement soit loué ou non - suite à des aménagements ou à la réalisation de travaux d’amélioration qui le valorisent.
Vous êtes en principe dans l’obligation de déclarer ces changements qui peuvent être de nature à modifier la catégorie de votre bien.

Les travaux qui ne sont pas déclarés peuvent être à l’origine d’un écart significatif entre la valeur réelle d’un bien immobilier et sa valeur locative estimée.

Enfin, si vous êtes propriétaire d’un bien voué à la location, tenez-vous informé des zones géographiques concernées par la loi qui prévoit « l’encadrement des loyers ». Si tel est le cas pour votre logement, lorsque vous renouvellerez votre bail, votre hausse de loyer sera, comme son nom l’indique, encadrée.

Où trouver la valeur locative cadastrale de son logement ?

Pour connaître la valeur locative cadastrale de son logement, il faut se référer à la fiche d'évaluation de son bien immobilier auprès du centre des impôts fonciers.

Cette fiche détaille le calcul de la valeur locative de chaque logement, de chaque commune.

Vous pouvez donc obtenir le détail des ces calculs en vous adressant directement à votre centre des finances publiques. C’est alors que l'administration fiscale pourra vous fournir la fiche d'évaluation de votre logement.

Cela vous permettra également de voir s’il y a d’éventuelles erreurs dans la description du bien, mais aussi de constater une sous-estimation ou surestimation.

Comment connaître la valeur locative de son logement ?

Chaque année, l’administration fiscale revoit la valeur locative cadastrale des logements, de façon forfaitaire. C’est pourquoi le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation varie d’une année à une autre (car tout est basé sur la valeur locative !)

Une fois que les impôts vous ont communiqué la fiche de calcul de la valeur locative de votre logement (à votre demande), vous avez la possibilité de la contester si elle vous semble incorrecte. Il vous suffit d’adresser une réclamation à l’administration fiscale par courrier. Vous pouvez également le faire directement sur le site internet impots.gouv.fr ou bien en vous rendant dans votre centre des impôts. Sachez que l’administration fiscale dispose d’un délai de 6 mois pour répondre à votre réclamation.

Si vous restez sans réponse au-delà de ce délai, la réclamation est considérée comme rejetée. Rien ne vous empêche de la réitérer en fonction de vos demandes.

Si vous ne savez pas où trouver la valeur locative de votre logement sur votre feuille d’impôt, sachez qu’elle figure sous la mention "valeur locative brute" pour la taxe d'habitation et sous la rubrique "base" pour la taxe foncière.

Modèle de lettre pour demander le détail de votre valeur locative

(NOM Prénom)

(Adresse)

(Adresse du centre des finances publiques)

À (lieu), le (date complète)

Madame, Monsieur, le responsable du centre des finances publiques,

Étant propriétaire (ou locataire) d'un appartement au (indiquez votre adresse), je souhaite connaître le détail des calculs ayant abouti à la détermination de la valeur locative cadastrale de mon logement.

Je vous serais gré(e) de bien vouloir me communiquer une copie de la fiche d'évaluation de mon logement.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur le responsable du centre, l'assurance de ma considération distinguée.

(NOM Prénom)

(Signature)

La révision de la valeur locative

Actuellement, les valeurs locatives datent de 1970.

Cela ne surprendra personne si on vous dit que, depuis toutes ces années, les quartiers ont bien changé !

Certains quartiers sont devenus plus pauvres, presque à l’abandon. D’autres, au contraire, ont connu une croissance et une expansion. On peut parfois dire qu’ils se sont embourgeoisés. Construction d’une nouvelle propriété, immeuble, différentes maisons bâties, etc. Mais, cette évolution n’a pas été prise en compte dans le calcul de la valeur locative. Ainsi, cette base de calcul des impôts fonciers locaux est parfois assez caduque. Des ménages qui n’ont pas vraiment les moyens peuvent se retrouver avec des grosses taxes alors que leur quartier a été surévalué puisque celle-ci est calculée en fonction de la valeur locative. La révision de la taxe locative vise donc à réajuster tout ça.

Elle conduit donc à une baisse de la taxe foncière qui s’applique pour certaines personnes, et à une hausse pour d’autres.

C’est un grand changement que nous pourrons constater sur nos avis de taxe foncière à partir de 2026 !

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