Comment estimer la valeur locative d’un logement ?

Guide immobilier Location

Deux choix s’offrent à vous lorsque vous possédez un patrimoine immobilier. Vous pouvez soit l’occuper soit le faire fructifier en le louant. Mais sa valeur locative n’est pas seulement utile au calcul du loyer que vous pourrez tirer de votre bien ; c’est avant tout un indice de référence fiscal. Quelques éléments pour bien comprendre les tenants et aboutissants de la valeur locative.

Estimer valeur locative d'un logement

Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative d’un bien immobilier correspond au montant du loyer annuel qui peut être perçu par son propriétaire, s’il loue dans les conditions normales du marché et sans que son logement ne soit jamais vacant.

 

La valeur locative concerne tous les types de biens immobiliers : locaux à usage d'habitation ou locaux à usages professionnel et commercial. Elle sert aussi de référence pour calculer le montant des impôts locaux sur les propriétés non bâties, comme les terrains à bâtir, les terrains agricoles, les prés ou bien les forêts, par exemple.

 

Pour déterminer ce montant, on multiplie la superficie exacte de la maison ou de l’appartement par un tarif spécifique qui est fixé par le fisc et qui est en cohésion avec la « référence des loyers » du 1er janvier 1970, revalorisée.

 

Au départ, la loi prévoyait au travers de cette notion de « référence des loyers » que les valeurs locatives cadastrales devaient être actualisées tous les 3 ans et revalorisées chaque année entre deux actualisations afin de tenir compte de l'évolution des loyers depuis ces deux dates. Dans les faits, cette actualisation n'est intervenue qu'une seule fois - en 1980.

 

À partir de 1981, l’État a procédé à des revalorisations forfaitaires annuelles.

 

Cette notion de valeur locative à une double vocation :

  • Pour le propriétaire : elle sert de référence pour fixer le loyer – hors charges – qui va être facturé au locataire. Si les prix ne sont pas alignés, il peut envisager une révision du loyer pour obtenir un rendement locatif intéressant. Dans l’idéal, ce dernier doit avoisiner la rentabilité locative moyenne de sa ville.
  • Pour le trésor public : elle sert de donnée de référence pour déterminer le montant des impôts locaux auxquels seront soumis les propriétaires locaux. Plus la valeur locative sera élevée, plus l’impôt sera conséquent.

 

La valeur locative sert aussi de référence pour calculer ou valoriser un droit au bail. Ce dernier représente le prix à payer par un nouveau locataire ou un acheteur à l'occupant précédent. Le droit au bail s'obtient en faisant la différence entre la valeur locative et le loyer effectivement perçu par le locataire. Il garantit au nouveau locataire de bénéficier des droits concédés par un bail commercial au moment de la cession du fonds de commerce.

 

Ces paramètres étant déterminants, il est conseillé de se faire aider par une agence immobilière pour déterminer une valeur locative la plus fiable possible.

 

Comment obtenir la valeur locative la plus précise possible ?

Si vous avez décidé de faire construire votre logement, vous serez tenu, à l’achèvement des travaux, d’en déclarer sa surface ainsi que celle de toutes les éventuelles dépendances auprès des services fiscaux. La surface déclarée sera multipliée par un tarif spécifique, ce qui permettra de déterminer la valeur locative du bien.

 

Ce tarif spécifique est fixé selon neuf paramètres distincts, dont la « catégorie » dans laquelle est classé votre logement. Il existe huit catégories à ce jour, allant du logement de luxe (catégorie 1) au logement détérioré (catégorie 8).

 

Les autres paramètres sont les suivants (certains présentant un caractère assez subjectif) :

  • La surface totale des pièces et des annexes de l’habitation ;
  • L’importance du logement ;
  • La surface des dépendances (garages, buanderie, caves, remises, etc.) ;
  • Le degré d’entretien ;
  • L’environnement général (les avantages et les inconvénients du quartier, par exemple)
  • La situation particulière (la vue, le vis-à-vis, l’exposition, le bruit, etc.) ;
  • La présence ou non d’un ascenseur ;
  • Les équipements qui traduisent le confort du logement : eau courante, gaz, électricité, w.c., tout-à-l’égout, chauffage central, équipements sanitaires, etc.

 

Le calcul de la valeur locative prend en compte la surface au sol. Pour les propriétés bâties, la hauteur du plafond n'est donc pas prise en considération, comme dans le cas du calcul d'une surface habitable. De même, pour l'estimation de la valeur locative, tous les espaces sont comptabilisés, comme les couloirs, notamment, la cave, le grenier, la terrasse, le garage... Pour le calcul de la valeur locative, la surface retenue est donc forcément supérieure à la surface habitable.

 

Vous pouvez décider de procéder vous-même à l'estimation de la valeur locative de votre logement, mais il vous faudra respecter tous ces paramètres et les règles énoncés dans l’article 324 de l’annexe 3 du Code général des Impôts.

 

Vous pouvez aussi faire appel à un professionnel de l’immobilier qui pourra utiliser des outils informatiques permettant d’entrer les données et de simuler la valeur locative définie, ainsi que ses impacts fiscaux.

 

Ces experts prennent par ailleurs dans le calcul de leur évaluation locative des caractéristiques et critères supplémentaires tels que la réalisation de travaux, le montant des charges locatives, la consommation énergétique, etc.

 

Ils pourront également à cette occasion et dans le cadre de leur mission de conseil vous apporter des recommandations pour optimiser votre location : nature du bail (particulier ou professionnel), choix à adopter en termes de location nue ou meublée, etc.

 

Éléments de confort et valeur locative

Pour estimer la valeur locative d'un bien immobilier, il faut aussi s'attarder sur les éléments de confort dont il se dote. Ces derniers peuvent en effet avoir un impact sur le montant du loyer prévisionnel d'un logement.

 

Chaque élément de confort est converti en mètre carré, à ajouter à la surface au sol du bien.

 

Le nombre de mètres carrés varie selon l'élément concerné :

  • 2 m2 pour l'électricité ;
  • 2 m2 pour le gaz ;
  • 3 m2 pour un lavabo ;
  • 3 m2 pour des w.c. ;
  • 4 m2 pour l'eau courante ;
  • 5 m2 pour une baignoire.

 

Comment évolue le calcul de la valeur locative de votre logement ?

Chaque année, l’État décide d’appliquer aux valeurs locatives une réévaluation équivalente au taux moyen d’inflation de l’année écoulée.

 

La valeur locative est donc évolutive. Elle peut aussi se trouver modifiée - que le logement soit loué ou non - suite à des aménagements ou à la réalisation de travaux d’amélioration qui le valorisent. Il peut s'agir de la mise en place de nouveaux équipements, de l'aménagement des combles en surfaces habitables, de la réalisation de nouvelles édifications ou encore de travaux de démolition. Tous travaux tendant à augmenter ou à diminuer la surface au sol entraînent également un changement de la valeur locative. C'est notamment le cas si vous ajoutez ou supprimez des dépendances.

 

Vous êtes en principe dans l’obligation de déclarer ces changements qui peuvent être de nature à modifier la catégorie de votre bien.

 

Les travaux qui ne sont pas déclarés peuvent être à l’origine d’un écart significatif entre la valeur réelle d’un bien immobilier et sa valeur locative estimée.

 

Les valeurs locatives, ou revenus cadastraux, des biens immobiliers peuvent subir une modification si leur destination change. La transformation de locaux d’habitation en locaux commerciaux nécessite le calcul d’une valeur locative révisée.

 

Enfin, si vous êtes propriétaire d’un bien voué à la location, tenez-vous informé des zones géographiques concernées par la loi qui prévoit « l’encadrement des loyers ». Si tel est le cas pour votre logement, lorsque vous renouvellerez votre bail, votre hausse de loyer sera, comme son nom l’indique, encadrée.

 

Où trouver la valeur locative cadastrale de son logement ?

Pour connaître la valeur locative cadastrale de son logement, il faut se référer à la fiche d'évaluation de son bien immobilier auprès du centre des impôts fonciers.

 

Cette fiche détaille le calcul de la valeur locative de chaque logement, de chaque commune.

 

Vous pouvez donc obtenir le détail de ces calculs en vous adressant directement à votre centre des finances publiques. C’est alors que l'administration fiscale pourra vous fournir la fiche d'évaluation de votre logement.

 

Cela vous permettra également de voir s’il y a d’éventuelles erreurs dans la description du bien, mais aussi de constater une sous-estimation ou surestimation.

 

Comment connaître la valeur locative de son logement ?

Les valeurs locatives des locaux servent de base au calcul des impôts et taxes en immobilier perçus par les collectivités territoriales pour financer leur budget. Il s'agit principalement de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. La première est due par le propriétaire ou le locataire du bien immobilier ; le paiement de la seconde revient au propriétaire. À noter que les nouvelles constructions dédiées à un usage d'habitation bénéficient d'une exonération de la taxe foncière pendant deux ans. L'exonération peut aller jusqu'à 15 ans pour les logements à loyers modérés, et jusqu'à 25 ans dans ces cas spécifiques.

 

Chaque année, l’administration fiscale revoit la valeur locative cadastrale des logements, de façon forfaitaire. C’est pourquoi le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation varie d’une année à une autre (car tout est basé sur la valeur locative !)

 

Une fois que les impôts vous ont communiqué la fiche de calcul de la valeur locative de votre logement (à votre demande), vous avez la possibilité de la contester si elle vous semble incorrecte. Il vous suffit d’adresser une réclamation à l’administration fiscale par courrier. Vous pouvez également le faire directement sur le site internet impots.gouv.fr ou bien en vous rendant dans votre centre des impôts. Sachez que l’administration fiscale dispose d’un délai de 6 mois pour répondre à votre réclamation.

 

Si vous restez sans réponse au-delà de ce délai, la réclamation est considérée comme rejetée. Rien ne vous empêche de la réitérer en fonction de vos demandes.

 

Si vous ne savez pas où trouver la valeur locative de votre logement sur votre feuille d’impôt, sachez qu’elle figure sous la mention "valeur locative brute" pour la taxe d'habitation et sous la rubrique "base" pour la taxe foncière.

 

Modèle de lettre pour demander le détail de votre valeur locative

(NOM Prénom)

(Adresse)

(Adresse du centre des finances publiques)

À (lieu), le (date complète)

Madame, Monsieur, le responsable du centre des finances publiques,

Étant propriétaire (ou locataire) d'un appartement au (indiquez votre adresse), je souhaite connaître le détail des calculs ayant abouti à la détermination de la valeur locative cadastrale de mon logement.

Je vous saurais gré(e) de bien vouloir me communiquer une copie de la fiche d'évaluation de mon logement.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur le responsable du centre, l'assurance de ma considération distinguée.

(NOM Prénom)

(Signature)

 

Comment estimer l'avantage en nature d'un logement grâce à la valeur locative ?

Les revenus cadastraux peuvent servir à déterminer le montant d'avantage en nature logement.

 

Un employeur peut mettre un local d'habitation à disposition d'un de ses salariés. Ce dernier profite donc de ce que l'on appelle un avantage en nature.

 

Pour évaluer la valeur de cet avantage, l'employeur peut se baser sur la valeur locative du logement, la même que celle utilisée pour fixer le montant de la taxe d'habitation.

 

La valeur de l'avantage en nature logement est égale à la valeur locative, à laquelle on ajoute le montant des avantages accessoires (électricité, eau, gaz...).

 

Comment estimer la valeur locative d'un local professionnel ?

Des locaux d’habitation peuvent être transformés en locaux commerciaux. Dans ce cas, il importe de calculer une nouvelle valeur locative.

 

Pour calculer la valeur locative des locaux à usage professionnel, on doit tenir compte de l'état réel et représentatif du marché locatif. On se base ainsi sur les loyers réels constatés.

 

Par locaux professionnels, on entend :

  • les locaux commerciaux et industriels ;
  • les locaux utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle non commerciale, comme ceux se destinant aux professions libérales.

 

Pour le calcul de la valeur locative de ces biens, on se réfère à une grille tarifaire répertoriant les différents locaux à usage professionnel. Ces derniers sont eux-mêmes répartis en différentes catégories. Elles tiennent compte des caractéristiques physiques du local et de son usage.

 

Pour obtenir la valeur locative d'un bien commercial, un tarif au m2 correspondant au type de bien est appliqué à la surface pondérée du local. Le montant obtenu est multiplié au coefficient de localisation. Toutes les parties d'un local n'ont en effet pas toutes la même valeur, car étant destinées à des usages différents. Le coefficient de localisation permet de réduire la superficie des parties à faible valeur. Il est fixé par les commissions départementales en tenant compte de la situation géographique du local dans le secteur d'évaluation.

 

Valeur locative et plafonnement du loyer : quel rapport ?

La valeur locative sert de base à la fixation du loyer d'un bail d'habitation ou d'un bail professionnel.

 

Dans certains cas, le montant du loyer peut être plafonné. Si ce dernier est supérieur à la valeur locative, alors on garde celle-ci pour établir le loyer.

 

Le loyer d'un bail commercial est plafonné si la durée du bail initial ne dépasse pas 9 ans. Le déplafonnement du loyer est automatique dans le cas où le bail commercial initial est signé pour une durée supérieure à 9 ans. Le plafonnement est également valable en cas de renouvellement du bail par reconduction tacite, jusqu'à obtenir une durée totale de 12 ans maximum. Si le bail se poursuit au-delà de ces 12 ans, le plafonnement laisse la place au déplafonnement du loyer.

 

Le loyer, dans l'immobilier commercial, fait également l'objet d'un plafonnement si le bailleur change d'avis après un premier refus de renouvellement du bail.

 

La révision de la valeur locative

Actuellement, les valeurs locatives datent de 1970.

 

Cela ne surprendra personne si on vous dit que, depuis toutes ces années, les quartiers ont bien changé ! Une révision de la valeur locative des locaux loués semble donc s’imposer d’elle-même.

 

Certains quartiers sont devenus plus pauvres, presque à l’abandon. D’autres, au contraire, ont connu une croissance et une expansion. On peut parfois dire qu’ils se sont embourgeoisés. Construction d’une nouvelle propriété, immeuble, différentes maisons bâties, etc. Mais, cette évolution n’a pas été prise en compte dans le calcul de la valeur locative. Ainsi, cette base de calcul des impôts fonciers locaux est parfois assez caduque. Des ménages qui n’ont pas vraiment les moyens peuvent se retrouver avec de grosses taxes alors que leur quartier a été surévalué puisque celle-ci est calculée en fonction de la valeur locative. La révision de la taxe locative vise donc à réajuster tout ça.

 

Elle conduit donc à une baisse de la taxe foncière qui s’applique pour certaines personnes, et à une hausse pour d’autres.

 

C’est un grand changement que nous pourrons constater sur nos avis de taxe foncière à partir de 2026 ! La valeur locative révisée s’appliquera à tout le marché locatif, aussi bien sur les logements d’habitation que ceux faisant l’objet d’un bail commercial. À noter qu’une variation de la valeur locative peut entraîner l’augmentation ou la diminution proportionnelle du loyer d’un bien d’habitation ou du loyer commercial.

 

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