Qui paye les charges d'un appartement en copropriété ?

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Les charges courantes d’un appartement en copropriété incombent au propriétaire lorsqu’il occupe le bien. En revanche, dans le cas d’une location, celles-ci sont réparties entre propriétaire bailleur et locataire. Il est important que chaque partie connaisse ses droits et ses devoirs et c’est pourquoi nous avons décidé d’écrire un article à ce sujet pour vous aider à y voir plus clair. Citya Immobilier fait le point.

C’est quoi une copropriété ?

Avant toute chose, il peut être intéressant de rappeler ce qu’est une copropriété, de quoi elle est composée et quel est son rôle.


La loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme “tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.”


La copropriété est constituée de plusieurs acteurs et notamment du syndicat de copropriété qui représente l’ensemble des acteurs de la copropriété (les copropriétaires) et qui est chargé d’assurer la gestion de l’immeuble et des parties communes. 


Ainsi, les missions du syndicat de copropriété sont variées, leurs principales activités sont :
 

  • Création et modification du règlement de copropriété
  • Mise en place du budget prévisionnel
  • Souscription d’un prêt bancaire collectif
  • Démarchage des entreprises pour l’entretien et les travaux liés aux parties communes et signature des contrats.
  • Décision liée à la vente ou à l’acquisition de la copropriété
  • Changement du syndic de copropriété


Chaque année se tient l’assemblée générale du syndicat durant laquelle toutes les décisions liées à la copropriété sont prises. Elle peut aussi se tenir plus ponctuellement à cause d’une urgence ou d’une décision importante à prendre qui nécessite au conseil de réunir tous les copropriétaires pour qu’ils donnent leur avis. 


Les charges d’un appartement en copropriété : focus sur les charges locatives

Les charges locatives sont redevables par le locataire en plus du loyer. Elles couvrent les dépenses d’entretien de la copropriété, les taxes locatives, les consommations d’eau et les petits travaux effectués dans les parties communes. Ce qui correspond à l’usage quotidien des parties communes. Vous pouvez retrouver notre article sur le sujet pour plus de précisions sur ces charges.


Il existe ainsi deux types de dépenses courantes : les charges liées à l’administration et à l’entretien des parties communes ainsi que les charges qui couvrent les services collectifs et les équipements communs. En utilisant les parties communes, le locataire est alors responsable aussi de leurs entretiens.


Ces frais sont payés par le bailleur, mais remboursés par le locataire via le versement mensuel d’une provision sur charges. Le montant est estimé en fonction des dépenses constatées l’année précédente. À noter que le coût et la liste des charges locatives récupérables doivent être indiquées dans le contrat de bail. Il doit y avoir dans le contrat une distinction claire entre le loyer hors charges et le montant des charges récupérables qui sont à la charge du locataire. Le contrat sert alors de justificatif au bailleur pour demander à son locataire de payer les charges.
Le propriétaire est tenu de présenter au locataire un décompte annuel afin d’effectuer une régularisation des charges si besoin.


Les charges du locataire en détail

Les charges qui incombent au locataire sont redevables chaque mois ou chaque trimestre. Elles sont appelées charges locatives récupérables : il s’agit de charges qui profitent au locataire comme l'utilisation des parties communes, et les services du gardien.


Cette part qui s’additionne au loyer comprend notamment :
 

  • l’entretien et les petites réparations de l’appartement ;
  • les éléments suivants : les murs, les sols, les cloisons, les portes et les fenêtres.
     

Le locataire doit également s’acquitter de divers impôts, comme la taxe d’habitation ou la taxe liée à l’enlèvement des ordures ménagères. Une assurance habitation est aussi requise pour occuper le logement.

Concernant les charges de copropriété, certaines d’entre elles sont à payer par le locataire :
 

  • l’électricité et l’eau des parties communes ;
  • les frais liés au chauffage du logement collectif le cas échéant ;
  • la réparation de certains appareils destinés à entretenir la copropriété.


La liste des charges récupérables est disponible, il suffit de consulter le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ce décret vous permet de voir dans le détail les différentes charges locatives récupérables.


Quelles sont les charges supportées par le propriétaire ?

Certaines charges d’un appartement en copropriété sont à régler par le propriétaire. 


Voici les principaux frais dont il doit s’acquitter :

  • les travaux et les défauts qui découlent à la conception et à la construction du logement ;
  • le remplacement des équipements devenus obsolètes ;
  • les travaux de l’immeuble, comme la réfection de la toiture ou de la façade ;
  • le raccordement aux différentes évacuations ;
  • les peintures dans les parties communes ;
  • la gestion de la copropriété et les frais liés au fonctionnement du syndic ;
  • la taxe foncière (imposition) ;
  • le renouvellement des poubelles de l’immeuble.


A savoir que certaines charges peuvent être déductibles mais elles doivent répondre à certaines caractéristiques d’après la loi. C’est le cas notamment pour les bien rapportant un revenu foncier.


Dans la liste des charges déductibles, on retrouve :

  • Les charges de réparation et d’entretien
  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires à la charge des propriétaires
  • Les provisions pour charges de copropriété
     

Un cas particulier, celui du concierge

En copropriété, il se peut que l’entretien soit réalisé par un concierge qui nettoie les parties communes et qui s’occupe des poubelles. L’attribution des charges au locataire est alors un peu différente et est soumise à certaines conditions.

 
Si le concierge ou le gardien remplit ces deux rôles, alors 75% maximum de son salaire est répercuté sur le locataire. S’il ne fait qu' une de ces deux tâches, alors c’est 40% maximum de son salaire qui est reporté.

 
Quand le locataire est-il responsable des dégradations ?

En utilisant les parties communes, il est évident que les équipements communs vont se dégrader au cours du temps. Mais quand est-ce que le locataire est responsable de leurs dégradations ?


Il est en réalité responsable s' il est à l’origine des dégradations dans le logement ou la copropriété, mais il n’est pas responsable des dégâts causés par la vétusté des équipements qui est l’usure naturelle de ces derniers au cours du temps.


Forfait de charge ou provisions sur charge ?

Il existe deux options pour le locataire pour le paiement des charges à son bailleur. Les charges sont versées soit par un forfait de charge ou une provision sur charge. Il est important de connaître la différence entre les deux, et on vous explique cela maintenant.


Le forfait de charges est une somme fixe que le locataire doit payer tous les mois et qui n’est pas ajustée au montant réel à payer. La loi dit cependant qu’il ne doit pas y avoir d’abus et que le montant demandé ne doit pas être disproportionné par rapport au montant réel. Le forfait de charges est notamment mis en place dans les locations meublées ou les colocations.


À l’inverse, avec la provision sur charge, vous payez en avance chaque mois une somme qui sera régularisée en fin d’année pour être ajustée aux dépenses réelles de l’année, pour savoir si vous avez dépensé plus ou moins que le solde réel. Ce qui permet de fixer les provisions sur charge. La provision sur charge est notamment mise en place dans les locations vides.


Ceci est défini par la loi Alur.


Cas particulier : le logement est mis en vente

Que se passe-t-il si le logement est mis en vente ? Qui doit payer les charges de copropriété l’année de la vente ?


C’est au copropriétaire vendeur de payer, il doit régler une provision sur charge, qui est basée sur le budget prévisionnel. Les provisions des dépenses qui ne sont pas incluses dans le budget prévisionnel sont à payer par celui qui est copropriétaire à l’instant où le paiement est dû. S’il y a un trop ou moins perçu, celui-ci est régularisé après l’assemblée générale lorsque celle-ci a fait l’approbation des comptes. 


Les charges d’un appartement en copropriété pour une location meublée

Les charges d’un appartement en copropriété pour une location meublée peuvent être réglées par le locataire via un forfait de charges. Une somme fixe est convenue entre les deux parties et mentionnée dans le bail. Le montant forfaitaire doit être basé sur les charges réelles, afin de ne pas léser le locataire. Ce dispositif est encadré par la loi Alur.


Le bail mobilité : un cas particulier

Le bail de mobilité prévoit un acquittement des charges au forfait. S’agissant d’un contrat de location de courte durée, d'un à dix mois, la provision de charges n’est pas adaptée.  Le montant des charges est ainsi fixé et doit être réglé tous les mois par le locataire.


Vous avez besoin d’informations complémentaires sur le paiement des charges d’un appartement en copropriété ? Nos collaborateurs sont à votre disposition pour vous répondre ! N’hésitez pas à nous contacter.