Le bail professionnel et ses caractéristiques

Guide immobilier Location

Pour exercer leurs activités, les professionnels doivent le plus souvent louer des locaux. Cette location doit respecter une réglementation spécifique. Le propriétaire est notamment tenu de faire signer un bail professionnel à son locataire. Ce contrat s'adresse aux professionnels dont les revenus entrent dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Bail professionnel : définition

Le bail professionnel est un contrat de location qui possède quelques similarités avec le bail commercial. À la différence de ce dernier, il se destine aux professions libérales. Le bail professionnel ne concerne ainsi pas les activités commerciales, artisanales, industrielles ou agricoles.

Seuls les professionnels générant des revenus imposables considérés comme des bénéfices non commerciaux (BNC) peuvent contracter ce type de bail. Il peut s'agir par exemple de notaires, d’avocats, de médecins ou bien encore d'architectes. 
Quelques professions libérales ne peuvent toutefois pas recourir au bail professionnel. C'est le cas par exemple des agents immobiliers, des assureurs ou encore des opticiens. Ces derniers sont dans l'obligation de conclure un bail commercial pour l'exercice de leur activité professionnelle.

Le bail professionnel n'inclut pas une clause de renouvellement. C'est pour cette raison qu'il est priorisé par les propriétaires bailleurs. Une fois le bail arrivé à son terme, le bailleur est libre de rompre le contrat. Il doit cependant notifier par lettre recommandée son intention de ne pas reconduire le contrat de son locataire 6 mois avant la fin du contrat de bail. Si le bail est reconduit, le propriétaire des locaux peut décider, s’il le souhaite, de revoir le loyer ou les autres conditions du bail.

Le bail professionnel est valable pour une colocation. Plusieurs professionnels peuvent choisir de partager un même local pour exercer leurs différentes activités. Une association peut aussi signer un bail professionnel.

Un professionnel libéral est tout à fait en droit de conclure un bail commercial avec son bailleur même s’il ne relève pas de ce statut. C’est par exemple le cas s’il souhaite signer un contrat de courte durée, inférieur à 6 mois, ce qui n’est pas permis par le bail professionnel.

 

Que contient un bail professionnel ?

Tout comme un bail d'habitation classique, le contenu du bail professionnel doit renseigner :

  • le nom des parties ;
  • la durée du bail et sa date de prise d'effet, la durée minimale étant de 6 ans ;
  • le descriptif du local et son usage. Le bail doit mettre en exergue l'activité exercée au sein du
  • local loué. Le bailleur est en droit de refuser l'exercice d'une activité n'ayant pas obtenu son accord, et qui ne figure pas dans le bail ;
  • le montant du loyer et des charges, ainsi que les conditions de règlement ;
  • les obligations de chaque partie.

D'autres annexes accompagnent également le bail professionnel. Exemples : l'état des lieux d'entrée et le dossier de diagnostic technique.

 

Le loyer et les charges dans un bail professionnel 

Le bailleur et son locataire sont libres de fixer le loyer du local loué. La révision de ce montant peut être effectuée chaque année ou tous les 2 à 3 ans. Dans tous les cas, il est indispensable de l'inclure dans le bail de location. La révision se fait normalement à la date d’anniversaire du bail.

Avec cette forme de location, le locataire n'est pas tenu de verser un dépôt de garantie. Et même si c'est exigé par le bailleur, le montant doit résulter d'un accord entre les deux parties.

Le bail professionnel doit aussi stipuler la part des charges imputables au locataire : les réparations courantes, l’électricité, l’eau, le gaz, etc. À noter que les réparations importantes, les travaux induits par la vétusté de la bâtisse, les impôts, les taxes et autres redevances reviennent au bailleur. 

Une clause univoque insérée dans le bail de location peut imposer au locataire le paiement de l'impôt foncier.

 

Établissement d'un bail professionnel : les pièces indispensables

Au moment de la signature de bail, le locataire doit fournir différents documents :

  • la pièce d'identité du signataire du bail, soit le responsable de la société ;
  • les statuts de la société et son extrait Kbis ;
  • les informations bancaires et les relevés de compte ;
  • les 3 derniers bilans de la société si elle est déjà en activité.

 

Bail professionnel : les clauses conseillées

Avant de signer un bail professionnel, prenez le temps de lire les clauses du contrat. 
Vérifiez notamment la répartition des charges ou encore les clauses relatives au dépôt de garantie si vous en versez.

Si votre bailleur propose d'autres espaces en location à proximité, vous pouvez insérer une clause de non-concurrence dans le bail professionnel.

 

Peut-on sous-louer un local professionnel ?

La loi permet la sous-location d’un local professionnel, mais à condition d'avoir obtenu l'accord du propriétaire bailleur. Le locataire est tenu de lui en faire part par acte d'huissier ou via une lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 15 jours pour donner ou non son accord. S'il ne se manifeste pas une fois ce délai échu, la sous-location est considérée comme acceptée.

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