En quoi consiste un bail d’habitation ?
Le bail d’habitation est un contrat de location établi entre le propriétaire bailleur et son ou ses locataire(s) dans le cas d'une location de résidence principale. Il concerne aussi bien la location vide que meublée. Pour une location meublée de courte durée, on opte pour la signature d’un bail mobilité.
Le bail d’habitation classique ne concerne pas la colocation étudiante, la location étudiante ou encore la location saisonnière. Celles-ci sont régies par un d'autres types de contrats de location, à savoir le bail de colocation, le bail saisonnier et le bail étudiant. On retrouve toutefois certaines similarités avec le contrat de location meublée traditionnel. Ce bail vaut d’ailleurs pour une colocation à bail unique.
La durée du bail varie ainsi en fonction de la nature de la location immobilière. Elle est égale à 3 ans pour une location nue à un particulier, et est de 6 ans si le locataire est une personne morale. Pour une location meublée, la durée du bail est de un an minimum. Le renouvellement du bail peut se faire par tacite reconduction à la date d’anniversaire du bail.
Il est nécessaire d'établir un contrat de location en autant d'exemplaires que de parties au bail.
Que doit contenir un bail d’habitation ?
Le bail d'habitation, régi par plusieurs dispositions, définit les termes du contrat de location et les obligations des différents contractants. Il intègre ainsi plusieurs clauses, certaines obligatoires, d'autres facultatives.
Dans le bail doivent figurer :
- le nom et l'adresse du propriétaire ou de son mandataire le cas échéant ;
- le nom du locataire ;
- la date de prise d'effet du bail (en savoir plus sur l’effet et la durée d’un contrat de location) ;
- la durée du bail ;
- la description du logement loué : le nombre de pièces, les équipements, etc. ;
- la localisation du bien ;
- l'usage du logement - habitation ou mixte (usage à des fins professionnelles et usage d'habitation) ;
- la surface habitable ;
- la nature et les montants des différents travaux engagés depuis la fin de la dernière location. Cette réglementation ne concerne que les baux conclus avant la loi ALUR.
Plusieurs clauses obligatoires fixent les conditions du contrat de location en ce qui concerne :
- le paiement des loyers (le montant, le mode de règlement, etc.) ;
- la répartition des charges ;
- le dépôt de garantie ou la caution de colocation : le montant ne doit pas excéder un mois de loyer pour une location vide et deux mois de loyer pour une location meublée ;
- le montant des honoraires de location de l'agence immobilière et des frais d'état des lieux.
On doit également retrouver dans le bail d’habitation le montant du loyer payé par le locataire précédent pour tous les baux contractés après mars 2014. Dans les zones tendues, en effet, le loyer proposé au nouveau locataire ne doit pas excéder le dernier loyer payé par l’occupant précédent. Il est possible de faire figurer dans le contrat de bail la prochaine date de révision du loyer.
Pour prolonger la durée du bail, stipuler une augmentation ou une diminution du loyer, ou pour modifier les charges locatives, la rédaction d'un avenant au bail est nécessaire.
Bail d’habitation et annexes
Ce type de contrat de location s'accompagne de plusieurs annexes :
- un état des lieux d'entrée ;
- une notice d'information à joindre au bail stipulant les droits et les obligations du bailleur et de ses locataires ;
- une attestation d'assurance locative.
Les extraits du règlement de copropriété et le dossier de diagnostic technique doivent être transmis au locataire par voie dématérialisée. Ce dossier doit inclure :
- le diagnostic de performance énergétique ;
- le constat des risques d'exposition au plomb ;
- le diagnostic amiante ;
- l'état de l'installation électrique et de l'installation de gaz ;
- l'état des risques naturels et technologiques.
Si le logement se situe dans une zone soumise à un plan d'exposition au bruit, il faut également un état des nuisances sonores aériennes.
Dans le cas d'un logement conventionné, c'est-à-dire que le propriétaire a conclu une convention avec l'État, la convention Anah ou APL doit être annexée au bail.
Fin d'un bail d'habitation
Le plus souvent, le bail se termine suite à un congé initié soit par le bailleur soit par le locataire.
Si le congé est demandé par le locataire, un préavis de 3 mois doit être respecté. Ce délai peut être raccourci à un mois dans des cas de force majeure (mutation professionnelle, violences conjugales, licenciement, etc.). Le délai de préavis est égal à un mois pour un bail de location meublée. Le locataire doit faire part de son intention au bailleur en lui adressant une lettre de résiliation du bail conforme à la loi.
Si la fin du contrat de location est de l’initiative du propriétaire, il doit donner un préavis de 6 mois. Il peut reprendre son logement en vue d'y vivre à titre de résidence principale, ou pour le vendre. Un congé peut aussi être initié pour un autre motif légitime. Le préavis est de 3 mois pour une location meublée.
Une résiliation en cours de contrat peut aussi se produire si l'une ou l'autre partie ne respecte pas les obligations du contrat de location. Elle peut se faire de plein droit ou requérir l'intervention d'un juge. Dans le premier cas, elle résulte d'une clause résolutoire incluse dans le bail. Cette dernière peut par exemple porter sur le non-paiement des loyers, les troubles de voisinage ou autre.
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