La location meublée, qu’est-ce que c’est ?
Une location meublée est la location d’un appartement équipé de meubles et de tout le nécessaire à la vie quotidienne.
Le locataire que vous avez choisi doit pouvoir s’installer dans sa résidence principale sans délai en y apportant seulement ses affaires personnelles et le linge de maison (draps et serviettes). Un décret fixe la liste de ce que vous devez fournir à votre locataire dans le cadre d’une location meublée.
Les équipements suivants doivent donc être présents au minimum dans la location meublée :
- Des meubles suffisant dans chaque pièce de la maison (lit, table, chaise, canapé),
- La literie : couette, couverture, oreiller,
- Des rideaux, stores ou volets pour occulter la lumière des fenêtres des chambres à coucher,
- Un réfrigérateur avec un compartiment freezer ou un réfrigérateur et un congélateur,
- De quoi préparer des repas : plaques de cuisson, four, four à micro-ondes,
- La vaisselle et les ustensiles de cuisine,
- Des luminaires,
- Des rangements,
- Le matériel pour l’entretien du logement.
Le contrat de location prévoit un inventaire obligatoire du mobilier à l’entrée du locataire dans le logement. Cet inventaire précise l’état du mobilier. Cela permettra de faire le point sur l’éventuel mobilier dégradé ou manquant à la sortie du locataire.
Le contrat d’une location meublée
Le contrat de location pour ce type de bien est un bail d’un an renouvelable tacitement à terme.
Deux autres types de contrats sont également possibles :
- Un bail de 9 mois non renouvelable si votre locataire est étudiant
- Un bail d’un à dix mois dans le cas d’un locataire qui souhaite se loger temporairement pour la durée d’une formation ou d’une mission.
La loi Alur de 2014 réglemente la location meublée. La loi Elan, elle, réglemente le bail mobilité depuis 2018.
Le loyer, les charges et la caution pour la location meublée
Le loyer
Vous êtes libres de fixer le loyer que vous souhaitez pour votre logement. Nous vous conseillons toutefois d’étudier le marché locatif dans votre secteur et pour le même type de bien. Cela vous permettra de trouver un locataire rapidement tout en ayant une source de revenus ajustée.
Il existe, cependant, deux exceptions pour lesquelles vous ne pouvez pas fixer votre loyer librement :
- Si votre logement est soumis à un dispositif fiscal, de type Loi Pinel (quels sont les avantages d'un appartement en loi Pinel ?)
- Si votre logement se situe dans une ville ayant voté l’encadrement des loyers.
L’encadrement des loyers est aujourd’hui en vigueur dans les villes suivantes : Paris, Lille, les 9 villes de la Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Ile-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen), les 9 villes Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), Lyon et Villeurbanne.
Montpellier et Bordeaux devraient bientôt être concernées.
Prenez ces critères en compte lorsque vous trouvez un logement dans lequel investir.
Les charges
Le montant des charges peut être fixé de deux manières différentes :
- Au réel : le locataire paie ce qu’il consomme exactement
- Au forfait : les charges sont fixes tous les mois.
Le choix entre les deux manières doit être écrit précisément dans le bail de location.
La caution
Le dépôt de garantie, appelé également caution, pour une location meublée représente deux mois de loyer hors charges. Le bailleur a le droit de les encaisser immédiatement.
Le régime fiscal pour une location meublée
En tant que bailleur-propriétaire, vous êtes tenus de déclarer les revenus acquis par la location, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de votre déclaration d’impôts. Vous pouvez déclarer ces revenus de deux façons :
- En régime micro : lorsque le montant de vos recettes n’excède pas 72 600 € pour les locaux d’habitation meublés et 176 200 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme.
- En régime réel : pour les autres déclarations. Cette option vous permet de déduire vos charges de vos recettes.
Le régime réel est avantageux car vous pouvez y déduire :
- Les impôts locaux,
- Les frais de gestion et d'assurances,
- Les frais d'entretien et de réparation,
- Les intérêts de votre emprunt,
- Les frais d'établissement : frais de notaire par exemple,
- Le mobilier et les améliorations du logement,
- Un pourcentage du prix de votre bien.
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