Quels sont les droits du locataire en cas de vente ?

Guide immobilier Vente

Vous souhaitez vendre votre logement qui est en location. C’est possible, mais il est important de respecter les droits du locataire. Le préavis est différent s’il s’agit d’un logement vide ou meublé. De plus, les démarches diffèrent si vous vendez un logement occupé ou libre de toute occupation.

Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement meublé ?

Lors de la vente du logement loué, le propriétaire doit délivrer un congé au locataire. Celui-ci doit être précédé d’un préavis, qui est une obligation légale. Si c'est un meublé, il faut compter de 3 mois de préavis avant la date d’échéance du bail.

 

Ainsi, le locataire a jusqu’au terme du contrat pour rendre les clés et libérer les lieux. Le locataire peut acheter le bien. Toutefois, selon la loi Alur, il n’existe pas de droit de préemption pour un appartement meublé. Ce dernier n’est donc prioritaire pour l'achat.

 

Si l’habitation est vendue occupée :

  • Le locataire peut rester dans les lieux jusqu’à la fin du bail : le nouveau propriétaire doit lui communiquer ses coordonnées ;
  • Le nouveau propriétaire va lui restituer son dépôt de garantie si le bail prend fin sauf en cas de dégradations ;
  • Si une caution existe, elle reste engagée, sauf clause spécifique à l’acte de cautionnement.

 

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire sous un mois après la fin du bail. En cas de retard, le locataire peut mettre le propriétaire en demeure avec une lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de non-restitution, il peut poursuivre son ancien propriétaire devant le tribunal d’Instance. Des pénalités de retard sont prévues à hauteur de 10 % par mois.

 

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Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement vide ?

Si le logement est vide, le préavis avant la fin du bail est fixé à 6 mois. La principale différence avec un bien meublé est l’existence d’un droit de préemption du locataire. Le locataire, s'il souhaite se porter acheteur, est prioritaire selon la loi. En effet, le bailleur propose une offre de vente immobilière au locataire. Ce dernier a deux mois pour accepter. Dans le cas contraire, le bailleur peut chercher un autre acquéreur.

 

Si le locataire fait connaître son acceptation de l’offre, il a alors 2 mois pour signer l’acte de vente. S'il a recours à un prêt immobilier, il faut compter 4 mois.

 

S'il n'y a pas d' acceptation de l’offre proposée, le locataire doit libérer les lieux le dernier jour du bail. Son dépôt de garantie sera restitué et la caution ne sera plus engagée. Si le propriétaire ne trouve pas preneur avant la fin du congé, il peut baisser le prix de vente. S'il y a une décote, il doit prévenir le locataire et renouveler l’offre de vente. Le droit de préemption est à nouveau valable sur ce nouveau prix de vente.

 

Si le logement locatif est habité, les droits du locataire sont identiques à ceux d’une location meublée.

 

Dans tous les cas, le propriétaire bénéficie d’un droit de visite pour permettre aux futurs acheteurs de voir le bien. Il est important de respecter la vie privée du locataire. Ce droit ne peut pas excéder deux heures par jour, hors dimanche et jours fériés. Si le bien est confié à une agence, elle contactera le locataire pour effectuer les visites.

 

Dans quelles situations ces droits peuvent-ils être affectés ?

Le droit de préemption est exclu lorsque le propriétaire vend son logement à un parent jusqu'au 3ème degré.

 

Si le locataire a plus de 65 ans et a des revenus modestes, il est protégé par la loi Alur. Cette condition est valable pour les biens meublés comme les biens vides. Dans cette situation, si le locataire a des revenus inférieurs au plafond légal, le bailleur ne peut lui donner congé.

 

La loi impose une obligation au propriétaire : lui trouver une solution de relogement à la place. La solution locative doit être adaptée à sa situation et équivalente en termes de besoins, d’accessibilité et de finances. Celle-ci doit être dans un rayon de 5 kilomètres du logement mis en vente. En cas d’impayés ou de dégradations du bien, ces conditions de protection disparaissent. 

 

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