Quels sont les droits du locataire en cas de vente ?

Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement meublé ?

Lors de la vente d'un logement loué meublé, le propriétaire n'est pas obligé de donner congé au locataire. Le bail en cours se poursuit et passe du bailleur vendeur au bailleur acquéreur.

Si l’habitation est vendue occupée :

• Le locataire peut rester dans les lieux jusqu’à la fin du bail : le nouveau propriétaire doit lui communiquer ses coordonnées ;
• Le nouveau propriétaire va lui restituer son dépôt de garantie si le bail prend fin sauf en cas de dégradations ;
• Si une caution existe, elle reste engagée, sauf clause spécifique à l’acte de cautionnement.

 Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire sous un mois après la fin du bail. En cas de retard, le locataire peut mettre le propriétaire en demeure avec une lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de non-restitution, il peut poursuivre son ancien propriétaire devant le tribunal d’Instance. Des pénalités de retard sont prévues à hauteur de 10 % par mois.

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Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement vide ?

Si le logement est vide, le préavis avant la fin du bail est fixé à 6 mois. La principale différence avec un bien meublé est l’existence d’un droit de préemption du locataire. Le locataire, s'il souhaite se porter acheteur, est prioritaire selon la loi. En effet, le bailleur propose une offre de vente immobilière au locataire. Ce dernier a deux mois pour accepter. Dans le cas contraire, le bailleur peut chercher un autre acquéreur.

Le contenu de la lettre de congé

Dans le cadre d'une vente de logement vide, le propriétaire doit respecter certaines règles qui dépendent du bail. 6 mois avant l'échéance de ce dernier, il doit informer le locataire de son souhait de vendre le logement. Cette notification peut se faire par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. La remise en main propre est également possible contre émargement ou récépissé.

Dans son courrier, le propriétaire doit notamment indiquer le prix de vente qu'il a fixé, ainsi que les conditions de la vente. Il doit également fournir une description complète du bien et de sa composition. Enfin, il doit mentionner l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, notamment pour notifier au locataire son droit de préemption ainsi que les 2 mois de sa durée.

Les délais légaux pour signer l'acte de vente

Si le locataire fait connaître son acceptation de l’offre, il a alors 2 mois pour signer l’acte de vente. S'il a recours à un prêt immobilier, il faut compter 4 mois.

S'il n'y a pas d' acceptation de l’offre proposée, le locataire doit libérer les lieux le dernier jour du bail. Son dépôt de garantie sera restitué et la caution ne sera plus engagée. Si le propriétaire ne trouve pas preneur avant la fin du congé, il peut baisser le prix de vente. S'il y a une décote, il doit prévenir le locataire et renouveler l’offre de vente. Le droit de préemption est à nouveau valable sur ce nouveau prix de vente.

Si le logement locatif est habité, les droits du locataire sont identiques à ceux d’une location meublée.

Dans tous les cas, le propriétaire bénéficie d’un droit de visite pour permettre aux futurs acheteurs de voir le bien. Il est important de respecter la vie privée du locataire. Ce droit ne peut pas excéder deux heures par jour, hors dimanche et jours fériés. Si le bien est confié à une agence, elle contactera le locataire pour effectuer les visites.

Dans quelles situations ces droits peuvent-ils être affectés ?

Le droit de préemption est exclu lorsque le propriétaire vend son logement à un parent jusqu'au 3ème degré.

 Si le locataire a plus de 65 ans et a des revenus modestes, il est protégé par la loi Alur. Cette condition est valable pour les biens meublés comme les biens vides. Dans cette situation, si le locataire a des revenus inférieurs au plafond légal, le bailleur ne peut lui donner congé.

 La loi impose une obligation au propriétaire : lui trouver une solution de relogement à la place. La solution locative doit être adaptée à sa situation et équivalente en termes de besoins, d’accessibilité et de finances. Celle-ci doit être dans un rayon de 5 kilomètres du logement mis en vente. En cas d’impayés ou de dégradations du bien, ces conditions de protection disparaissent. 

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