Comment acheter une maison ou un appartement sans apport ?

Guide immobilier Neuf

Un projet d'achat immobilier peut se faire à tout âge. Qu’on soit jeune marié, célibataire, ou déjà bien installé dans la vie. Cependant, quel que soit l’âge ou la situation d’un futur propriétaire, il peut à tout moment avoir une épargne insuffisante pour obtenir un prêt immobilier. Dans ce cas-là, il doit pouvoir être en mesure de convaincre sa banque de lui octroyer ce prêt bancaire sans apport personnel, sous peine de ne pouvoir faire l’acquisition du logement de ses rêves. Comment faire alors pour devenir propriétaire ? Quelles sont les conditions à réunir, comment monter son dossier, quel bien faut-il choisir afin d’obtenir ce prêt ?

Acheter sans apport

Quelles sont les conditions nécessaires afin d’obtenir un prêt immobilier ?

Lorsque l’on demande un crédit à la banque, on doit fournir quelques conditions. Il s’agit de réponde à sa capacité de remboursement. Ainsi, le banquier doit pouvoir vérifier la solvabilité de l’emprunteur. Cela se fait sous conditions de revenus, d’épargne et de dépenses.

Pour pouvoir emprunter, vous devez ainsi montrer la régularité et le montant de vos finances, vos capacités à épargner, ainsi que votre capacité d’emprunt, et la bonne gestion de votre compte courant. Ce sont des étapes primordiales avant une signature éventuelle chez le notaire.

 

Quelques astuces afin d’obtenir un crédit immobilier

Demandez conseil à un employé de votre banque. Mais, en tout état de cause, sachez que de nombreuses banques accordent plus facilement un prêt à leurs clients réguliers. Il faut montrer à votre conseiller bancaire qu’il peut avoir confiance en vous.

Tout d’abord, prouvez-lui que vous avez ce que l’on appelle une « bonne situation » professionnelle et idéalement un contrat en CDI, et que vous n’êtes jamais en situation d’endettement. Ces premiers points lui apporteront déjà une première impression de sécurité.

Faites avec lui une simulation de prêt, voyez la durée, le taux, les intérêts qu’il vous proposerait en cas d’acquisition d’un bien immobilier.

À noter : une ordonnance de juin 2017 limite à dix années la durée d’obligation de domiciliation de revenus.

 

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

L’apport personnel est en principe un réel atout afin d’obtenir le crédit souhaité, car il prouve votre capacité à épargner, donc à savoir gérer vos dépenses. Les banques demandent un apport de 10%, correspondant aux frais annexes à l’achat : frais de notaire, d’agence immobilière.

Les apports sont souvent sur un livret A, un PERP, une assurance vie, voire, dans certains cas, directement sur le compte en banque de l’emprunteur. Vous pouvez également hypothéquer votre résidence principale si vous êtes déjà propriétaire. Si vous la vendez pour acheter la suivante, elle sera liée à votre acquisition et vous contracterez un prêt-relais (qui évite d’avoir deux crédits).

 

Comment montrer sa capacité de gestion des dépenses ?

La capacité de gestion concerne le compte courant principalement : il ne doit jamais être à découvert. Une banque préfère un client avec un revenu moindre mais à qui il reste de l’argent à la fin du mois, à un autre qui gagnerait plus mais dépenserait sans compter.

Elle privilégie également les CDI datant de plusieurs années, les personnes résidant en France, ainsi que les dossiers complets avec tous les papiers demandés (bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatif d’identité, de domicile… etc.).

Plus le dossier est monté rapidement, sérieusement, plus l’impression est bonne, plus vous avez de chance d’emprunter même sans apport.

Une autre solution est également d’acquérir un bien qui se revendra facilement (une zone en plein essor, bien desservie, est un gage de revente facile). Enfin, vous avez la possibilité de faire appel à vos proches, qui peuvent servir de caution.

 

Les aides publiques pour emprunter sans apport

Les aides de l’État peuvent vous permettre d’emprunter sans apport. Il y a notamment :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ+), pouvant financer jusqu’à 40% du projet immobilier, pour les primo-accédants.
  • Le diagnostic amiante, plomb et termites,
  • Le PEL (débloqué à partir de 4 ans d’épargne, et permettant d’obtenir une prime de l’État), ou le CEL (Compte Épargne Logement donnant un taux préférentiel et bénéficiant également d’une prime de l’État).
  • Le Prêt d’Accession Sociale, pour les familles au revenu modeste (votre banque doit avoir pour cela passé une convention avec l’État).
  • Le prêt « Action Logement » accordé aux salariés sous certaines conditions.
  • Les Aides Personnalisées au Logement, accordées par la Caisse d’Allocations Familiales.
  • Le complément de prêt accordé aux Français rapatriés d’outre-mer, titulaires d’un titre d’indemnisation.

 

La loi Pinel

Enfin, il existe la loi Pinel, depuis 2014. C’est une réduction d’impôts liée à un investissement immobilier locatif dans le neuf, puis dans l’ancien depuis la loi de finance de 2019. Cette solution implique évidemment que vous souhaitiez louer des biens immobiliers.

En contrepartie d’un investissement, vous bénéficiez d’une réduction calculée sur la base de la durée de mise en location du bien. Elle est limitée à deux logements, et permet de profiter d’une défiscalisation pouvant atteindre 63 000 €.

 

Ce dispositif constitue une piste intéressante pour financer un projet locatif sans apport dans l’immobilier neuf. En effet, l’engagement de location par le nouveau propriétaire est un atout de taille pour les banques. Un bien acheté en loi Pinel se loue pendant une durée minimum de 6 ans. Le montant des loyers perçus permet donc de rembourser plus facilement son emprunt que pour acheter sa résidence principale.


La réduction d’impôt du futur propriétaire est un autre argument pour obtenir son prêt sans apport. Si la situation de l’emprunteur est importante pour bénéficier d’un crédit immobilier, un achat en loi Pinel est souvent autofinancé. Il s’agit donc d’une solution intéressante pour acheter neuf avec peu ou pas d’apport, et bénéficier d’un taux d’intérêt bas. Le dispositif Pinel s’applique uniquement dans certaines conditions. L’achat locatif neuf doit concerner un logement dans un immeuble collectif, situé dans une zone tendue.

 

L’investissement locatif dans le neuf hors dispositif Pinel


L’emplacement ou la nature du logement neuf que vous souhaitez acquérir est incompatible avec la loi Pinel ? Réaliser un achat dans le neuf dans le cadre d’un investissement locatif reste un argument pour acheter avec peu ou pas d’apport. Il vous faut cependant disposer d’un dossier plus solide. La possibilité de louer à bon prix avec un fort taux d’occupation impacte directement votre capacité de remboursement. 
Vous pouvez faire appel à une agence immobilière pour assurer la gestion locative de votre bien. Citya Immobilier atteint, par exemple, un taux d’occupation de plus de 97 % pour ses logements. Dans tous les cas, calculez bien les différents frais avant de faire vos demandes de financement.


Le prêt immobilier à 110 % pour emprunter sans apport


Que vous investissiez dans votre résidence principale ou dans un projet locatif, il est possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport. Cette opération s’appelle communément le prêt à 110 %. Il s’agit d’un crédit sans apport qui permet de couvrir le prix d’achat du bien, ainsi que tous les autres coûts.


Si l’apport personnel permet de rassurer les banques, il sert également à couvrir les frais d’achat. Les 10 % supplémentaires de cet emprunt s’utilisent donc pour payer les frais de notaire, d’agence et les différentes garanties immobilières. Notez cependant que certaines banques refusent d’octroyer ce type de prêt sans apport. Il va vous falloir prouver que vous êtes en mesure de rembourser les mensualités.


Un crédit immobilier à 110 % nécessite des revenus réguliers suffisants et un taux d’endettement faible. Vous pouvez demander des conseils à un courtier immobilier pour défendre votre projet. Il s’agit cependant de frais supplémentaires à débourser, ce qui est souvent incompatible avec le besoin de prêt sans apport.

 

Conseils supplémentaires pour acheter neuf avec peu ou pas d’apport

Si l’importance de votre profil bancaire est évidente, d’autres critères peuvent entrer en compte lors d’une demande de crédit sans apport. L’âge de l’emprunteur joue beaucoup sur la décision des banques. En effet, il peut être intéressant pour une banque d’accorder un crédit à un primo-accédant de moins de 30 ans. 
Cela lui permet de fidéliser un nouveau client. Les jeunes acheteurs peuvent également justifier plus facilement leur manque d’apport. Vous êtes primo-accédant ? En plus des aides déjà présentées, vous pouvez demander la prime accession d’Action Logement. Elle permet d’obtenir une subvention à hauteur de 10 000 €. 
Concernant la période de l’emprunt, le début d’année est sans doute plus propice à une réponse favorable. En fin d’année, les établissements bancaires sont proches de leurs objectifs et ont moins d’intérêt à prendre des risques importants. 
Pour résumer, il est possible d’acheter neuf avec peu ou pas d’apport, si vous le souhaitez. Pour cela, vous pouvez : 
 

  1. Utiliser les aides publiques pour constituer l’apport (PTZ, PSLA) ;
  2. Réaliser un investissement locatif, en loi Pinel ou non ;
  3. Demander un prêt immobilier sans apport à 110 %.


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