Réviser le loyer en cours de bail, c’est possible ?
En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez augmenter le loyer en cours de bail, à condition de prévoir une clause de révision dans votre contrat de location. Vous devez clairement mentionner dans le bail que pour toute la durée de la location, vous allez réévaluer le montant du loyer à la charge de votre locataire une fois par an.
Cette réévaluation de la fixation du loyer se fait soit à la date d’anniversaire du bail commercial, soit à une date spécifique mentionnée en clause du contrat. Si vous avez oublié d’inclure cette clause dans votre bail, vous n’êtes pas autorisé à modifier la valeur locative du bien, sauf en cas de travaux d’aménagement importants ou de sous-évaluation du loyer.
Révision du loyer selon l’IRL
Le déplafonnement du loyer de votre logement tient uniquement en compte l’évolution de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) de votre département. C’est le seul indice autorisé par la loi ALUR et la loi du 6 juillet 1989 pour réviser le montant du loyer immobilier. Chaque trimestre, l’INSEE publie un nouvel IRL qui correspond à la hausse des prix de la consommation au cours de l’année précédente.
Le bailleur propriétaire du logement peut réviser le loyer en cours de bail en réunissant ces trois éléments :
- le montant actuel du loyer hors charge ;
- l’IRL initial en vigueur à la date de signature du contrat de location ou l’IRL de l’année précédente si le contrat remonte à plus d’un an ;
- l’IRL du dernier trimestre publié par l’INSEE avant la révision souhaitée du loyer.
Le loyer révisé en cours de bail est calculé en multipliant le montant de loyer initial par le rapport entre l’IRL du dernier trimestre et l’IRL de base de l’année précédente.
Révision du loyer en cours de bail : une obligation ou un droit ?
La révision du loyer est une valeur d’avantage en nature en faveur du bailleur. La loi du 6 juillet 1989 et la loi ALUR ne vous obligent aucunement à effectuer une révision du loyer (commercial ou d’habitation) initialement prévu dans le bail locatif. D’ailleurs, en l’absence d’une clause de révision, la règle est simple : votre locataire paie le même montant de loyer jusqu’au terme du bail.
Si vous souhaitez augmenter le loyer en cours de bail, vous devez effectuer une demande de révision et l’adresser à votre locataire en lui envoyant une lettre avec accusé de réception. Vous avez jusqu’à un an à compter de la date prévue pour l’indexation annuelle du loyer pour le faire. Le nouveau loyer s’applique à compter de cette date d’émission de votre demande.
Si dans un délai d’un an, vous n’avez pas encore envoyé de lettre de révision du loyer, la prise d’effet du loyer révisé s’annule automatiquement pour cette année. Cette règle s’applique à la fois à la location des locaux à usage professionnel et des locaux à usage d’habitation.
Augmenter le loyer en cours de bail en cas de sous-évaluation
En calculant la plus-value immobilière de votre logement, vous avez constaté un montant de loyer trop faible par rapport à la moyenne dans la région ? Vous pouvez demander une hausse de son montant lors du renouvellement du bail. Votre demande de révision doit se faire 6 mois au plus tard avant la fin du contrat de votre projet locatif et respecter les conditions suivantes :
- la fourniture d’un document de référence de 6 logements (ou plus) situés dans des zones de la région accueillant plus d’un million d’habitants avec un loyer supérieur au vôtre. Ces logements doivent appartenir à un même type de bien sur le marché locatif ;
- des locataires occupant les lieux pendant plus de 3 ans et qui utilisent au moins les deux tiers du logement ;
- une description du logement selon l’article 1 du décret n°90-780 du 31 août 1990.
Pour des raisons spécifiques, votre locataire peut refuser votre demande de révision du loyer. À cet instant, vous avez le droit de saisir la CDC (commission départementale de conciliation) pour contester son acte de refus. En dernier recours, vous pouvez conduire l’affaire devant le tribunal d’instance avant le renouvellement du bail.
Réviser le loyer en cours de bail en raison de travaux d’aménagement
En cours de bail, vous pouvez réviser le montant du loyer déduit d’impôts et de taxes en effectuant des travaux d’aménagement améliorant le confort du logement. Ces travaux n’incluent pas les travaux d’entretien périodiques ou encore les éventuelles réparations locatives telles que le remplacement d’une chaudière.
Il peut par exemple s’agir de :
- l’aménagement des combles pour améliorer l’isolation du logement ;
- l’installation d’un système de climatisation plus performant ;
- l’installation d’équipements supplémentaires en cuisine, dans la chambre à coucher, le salon…
La révision du loyer peut avoir lieu à condition que le montant des travaux équivaille à au moins un an de loyer. Si tel est le cas, elle s’applique au terme des travaux.
Malgré vos efforts, le locataire peut refuser l’augmentation annuelle du loyer s’il estime que vous percevez déjà une bonne rentabilité locative moyenne. Vous pouvez intervenir et défendre vos droits en sollicitant la CDC.
Vous pourriez aussi vous intéresser à :
- la fiscalité immobilière et les impôts locaux ;
- les critères pour calculer la valeur locative d’un bien immobilier ;
- l’immobilier commercial et la surface habitable d’un logement.