Local à usage professionnel : qu’est-ce que c’est ?
Le local à usage professionnel est un bien immobilier dont l’usage est strictement réservé à l’exercice d’une profession libérale. Le locataire y exerce exclusivement des activités non commerciales.
Pour la location de locaux à usage professionnel, vous avez le choix entre deux types de baux : le bail commercial et le bail professionnel.
À noter : de nombreux professionnels préfèrent louer un local pour l’exercice de leur activité. Cependant, il est possible d’exercer une activité professionnelle chez soi, dans son propre logement, si le règlement de copropriété ou le bail l’autorise.
Aussi, si vous envisagez d’investir dans un projet locatif, sachez que la valeur locative d’un bien immobilier varie en fonction de l’utilisation de celui-ci. Il en va de même pour les obligations du propriétaire. Ces dernières dépendent également de l’usage du local : habitation, professionnel, commercial ou autre.
Le bail commercial
D’un point de vue juridique, un bail commercial est un contrat de location immobilière. Il peut notamment porter sur un immeuble destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal et/ou industriel. Un engagement à long terme est nécessaire pour ce type de bail. Le locataire ainsi que le propriétaire bailleur sont soumis à cet engagement, dont la durée minimale est de 9 ans.
Le bail commercial, avec son loyer plafonné, offre plus de protection au locataire. Ce dernier a le droit de renouveler le bail. Il peut aussi céder son droit au bail au locataire qui lui succède ou qui va reprendre ses activités ou son fonds de commerce.
Bail commercial : quel local, quelles conditions ?
Tout local servant à l’exploitation d’un fonds de commerce industriel, agricole, industriel ou artisanal doit faire l’objet d’un bail commercial. Ce qui n’est pas le cas pour les locaux à usage d’habitation (résidence principale ou secondaire).
Par ailleurs, un bail seul ne peut pas donner à un local son caractère professionnel. Il faut, en effet, que le local soit affecté en tant que tel administrativement. Ainsi, il pourra faire l’objet d’une location en bail commercial.
Un contrat de bail commercial peut être verbal. Les deux parties ne sont pas obligées de le mettre sur écrit. Cependant, les experts immobiliers recommandent l’établissement d’un contrat écrit et signé par le bailleur et le locataire pour éviter tout litige. Dans le contrat figureront les conditions d’exploitation du local commercial ainsi que le montant du loyer. Le locataire ne peut exercer des activités autres que celles stipulées et autorisées dans le bail.
La durée du bail commercial, assez longue, peut être contournée. Dans ce cas, le locataire peut utiliser un bail précaire ou encore un bail commercial dérogatoire. La durée du bail est alors réduite à 3 ans maximum. Cette condition doit aussi figurer dans le contrat de bail, signé par le bailleur et le locataire.
Les deux parties au bail fixent ensemble le loyer, la périodicité et le mode de règlement. En cas de résiliation du contrat à l’initiative du propriétaire, celui-ci devra justifier de motifs légitimes et verser une indemnité d’éviction.
Le bail professionnel
On entend par « bail professionnel » le contrat de location d’un local dont l’usage n’est ni commercial, ni industriel, ni artisanal. Le bail professionnel concerne les locaux destinés à l’exercice d’activités libérales. Ils peuvent par exemple servir de bureaux aux locataires, mais aussi de cabinets de consultation.
Contrairement au bail commercial, ce type de bail offre une protection minime aux professions libérales. Le local faisant l’objet du contrat ne peut être utilisé en guise d’habitation, que ce soit à titre de résidence principale ou secondaire. Le bail professionnel stipule également que le ou les locataires n’ont pas l’autorisation d’exercer une quelconque activité commerciale sur les lieux.
Bail professionnel : les personnes concernées, la durée du bail…
Sont concernées par le bail professionnel les personnes qui exercent des professions libérales, comme les :
- médecins ;
- comptables ;
- architectes ;
- avocats et notaires ;
- gestionnaires de patrimoine ;
- consultants…
Le contrat de bail professionnel doit durer au moins 6 ans. Pour une durée supérieure à 12 ans, le contrat devra être rédigé par un notaire. Locataire et bailleur peuvent également communiquer la prise de congé du bail par lettre recommandée avec avis de réception. En revanche, sans résiliation, la reconduction du bail est tacite.
Le montant du loyer en cours de bail, la périodicité et le mode de règlement sont fixés librement. En cas d’éviction et de résiliation du bail, le bailleur est en droit de ne pas verser d’indemnité d’éviction.
Bon à savoir : Quel que soit le type de bail, commercial ou professionnel, les locataires doivent exercer leurs activités dans des locaux qui respectent les règles d’urbanisme.
Qu’en est-il de la résiliation du bail professionnel ?
À tout moment, le locataire peut résilier le contrat. S’il le veut mettre fin au contrat avant son terme, il doit :
- notifier le propriétaire bailleur soit par une lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier de justice ;
- respecter un préavis de 6 mois.
Le propriétaire bailleur, en revanche, ne peut rompre le contrat qu’à son échéance. Une fois le contrat arrivé à son terme, il peut cependant décider de ne plus reconduire le contrat. Pour ce faire, le bailleur doit :
- notifier le locataire de son intention de résilier le contrat et de ne pas le reconduire par une lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier de justice ;
- respecter un préavis de 6 mois.
Les diagnostics obligatoires pour un bail
Dans le cas d’un local à usage professionnel, le propriétaire est tenu de présenter des documents de diagnostic technique, appelés DDT, certifiés par des professionnels. Le dossier devra être remis au plus tard durant la signature du bail. Le dossier des diagnostics techniques doit notamment inclure le diagnostic de performance énergétique (DPE) lorsque celui-ci est exigé. Ce dernier devra être réalisé avant la location du bien et publié dans l’annonce immobilière.
Le DPE peut être exclu du DDT lorsque le bâtiment concerné possède une surface de moins de 50 m². Les locaux non chauffés et certaines constructions à usage artisanal ou industriel peuvent également être concernés par cette exclusion.
Comment choisir votre local professionnel ?
Vous êtes à la recherche d'un local professionnel ou commercial dans lequel exercer votre activité ? Différents critères, comme l'emplacement et la configuration du local, sont à prendre en compte pour faire le bon choix. Celui-ci peut être déterminant quant au développement de votre activité.
Le choix de l'emplacement
En fonction du métier que vous exercez et de votre département de résidence, l'emplacement de votre magasin ou de votre bureau peut avoir un impact important sur votre activité.
Pour un commerce ou une activité impliquant la réception de clients, il peut être intéressant de privilégier une localisation en centre-ville, dans une zone commerciale ou dans un quartier fréquenté. Pensez également à l'accessibilité : renseignez-vous sur les parkings, les arrêts de transports en commun ou tout autre élément susceptible de faciliter l'accès à vos locaux.
Si votre local est uniquement destiné à devenir un bureau ou un entrepôt, le lieu d'implantation reste secondaire.
Les caractéristiques du local
La surface, la configuration des lieux et leur apparence sont également à prendre en compte.
Si vous envisagez de louer des entrepôts, ceux-ci doivent par exemple être suffisamment grands pour permettre le stockage de vos marchandises et pour vos opérations de manutention. Si vous avez des salariés ou que vous recevez du public, il est nécessaire de choisir un local en bon état, prévu pour le confort et le bien-être de tous : hall d'accueil, espaces suffisants autour des bureaux, présence de sanitaires, lumière naturelle.
Pensez également aux éléments obligatoires définis selon votre activité. Cela peut concerner l'accès PMR (Personnes à mobilité réduite), la présence d'issues de secours ou de voies d'accès.
Faut-il acheter ou louer un local professionnel ?
L'achat d'un local professionnel peut être intéressant si vous souhaitez vous constituer un patrimoine. Il faut alors anticiper le financement et prévoir l'obtention d'un prêt bancaire. L'apport nécessaire pour obtenir le financement peut être conséquent selon le type de local recherché.
La location, quant à elle, permet d'accéder plus facilement à un local. Si l'emplacement n'est pas adapté ou que votre activité évolue, il est généralement plus simple de résilier un contrat de location, la mise en vente nécessitant davantage de démarches.
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