Local à usage professionnel : qu’est-ce que c’est ?
Le local à usage professionnel est un bien immobilier dont l’usage est strictement réservé à l’exercice d’une profession libérale. Le locataire y exerce exclusivement des activités non commerciales.
Pour la location de locaux à usage professionnel, vous avez le choix entre deux types de baux : le bail commercial et le bail professionnel.
À noter : de nombreux professionnels préfèrent louer un local pour l’exercice de leur activité. Cependant, il est possible d’exercer une activité professionnelle chez soi, dans son propre logement, si le règlement de copropriété ou le bail l’autorise.
Aussi, si vous envisagez d’investir dans un projet locatif, sachez que la valeur locative d’un bien immobilier varie en fonction de l’utilisation de celui-ci. Il en va de même pour les obligations du propriétaire. Ces dernières dépendent également de l’usage du local : habitation, professionnel, commercial ou autre.
Le bail commercial
D’un point de vue juridique, un bail commercial est un contrat de location immobilière. Il peut notamment porter sur un immeuble destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal et/ou industriel. Un engagement à long terme est nécessaire pour ce type de bail. Le locataire ainsi que le propriétaire bailleur sont soumis à cet engagement, dont la durée minimale est de 9 ans.
Le bail commercial, avec son loyer plafonné, offre plus de protection au locataire. Ce dernier a le droit de renouveler le bail. Il peut aussi céder son droit au bail au locataire qui lui succède ou qui va reprendre ses activités ou son fonds de commerce.
Bail commercial : quel local, quelles conditions ?
Tout local servant à l’exploitation d’un fonds de commerce, agricole, industriel ou artisanal doit faire l’objet d’un bail commercial. Ce qui n’est pas le cas pour les locaux à usage d’habitation (résidence principale ou secondaire).
Par ailleurs, un bail seul ne peut pas donner à un local son caractère professionnel. Il faut, en effet, que le local soit affecté en tant que tel administrativement. Ainsi, il pourra faire l’objet d’une location en bail commercial.
Un contrat de bail commercial peut être verbal. Les deux parties ne sont pas obligées de le mettre sur écrit. Cependant, les experts immobiliers recommandent l’établissement d’un contrat écrit et signé par le bailleur et le locataire pour éviter tout litige. Dans le contrat figureront les conditions d’exploitation du local commercial ainsi que le montant du loyer. Le locataire ne peut exercer des activités autres que celles stipulées et autorisées dans le bail.
La durée du bail commercial, assez longue, peut être contournée. Dans ce cas, le locataire peut utiliser un bail précaire ou encore un bail commercial dérogatoire. La durée du bail est alors réduite à 3 ans maximum. Cette condition doit aussi figurer dans le contrat de bail, signé par le bailleur et le locataire.
Les deux parties au bail fixent ensemble le loyer, la périodicité et le mode de règlement. En cas de résiliation du contrat à l’initiative du propriétaire, celui-ci devra justifier de motifs légitimes et verser une indemnité d’éviction.
Le bail professionnel
On entend par « bail professionnel » le contrat de location d’un local dont l’usage n’est ni commercial, ni agricole, ni industriel, ni artisanal. Le bail professionnel concerne les locaux destinés à l’exercice d’activités libérales. Dans ce cas-ci, les locaux servent uniquement de bureaux aux locataires.
Contrairement au bail commercial, ce type de bail offre une protection minime aux professions libérales. Le local faisant l’objet du contrat ne peut être utilisé en guise d’habitation, que ce soit à titre de résidence principale ou secondaire. Le bail professionnel stipule également que le ou les locataires n’ont pas l’autorisation d’exercer une quelconque activité commerciale sur les lieux.
Bail professionnel : les personnes concernées, la durée du bail…
Sont concernées par le bail professionnel les personnes qui exercent des professions libérales, comme les :
- médecins ;
- comptables ;
- architectes ;
- avocats et notaires ;
- gestionnaires de patrimoine ;
- consultants…
Le contrat de bail professionnel doit durer au moins 6 ans. Pour une durée supérieure à 12 ans, le contrat devra être rédigé par un notaire. En cas de résiliation du contrat, selon les conditions de départ, les deux parties devront passer par un huissier. Locataire et bailleur peuvent également communiquer la prise de congé du bail par lettre recommandée avec avis de réception. En revanche, sans résiliation, la reconduction du bail est tacite.
Le montant du loyer en cours de bail, la périodicité et le mode de règlement sont fixés librement. En cas d’éviction et de résiliation du bail, le bailleur est en droit de ne pas verser d’indemnité d’éviction.
Bon à savoir : Quel que soit le type de bail, commercial ou professionnel, les locataires doivent exercer leurs activités dans des locaux qui respectent les règles d’urbanisme.
Qu’en est-il de la résiliation du bail professionnel ?
À tout moment, le locataire peut résilier le contrat. S’il le veut mettre fin au contrat avant son terme, il doit :
- notifier le propriétaire bailleur soit par une lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier de justice ;
- respecter un préavis de 6 mois.
Le propriétaire bailleur, en revanche, ne peut rompre le contrat qu’à son échéance. Une fois le contrat arrivé à son terme, il peut cependant décider de ne plus reconduire le contrat. Pour ce faire, le bailleur doit :
- notifier le locataire de son intention de résilier le contrat et de ne pas le reconduire par une lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier de justice ;
- respecter un préavis de 6 mois.
Les diagnostics obligatoires pour un bail
Dans le cas d’un local à usage professionnel, le propriétaire est tenu de présenter des documents de diagnostic technique, appelés DDT, certifiés par des professionnels. Le dossier devra être remis au plus tard durant la signature du bail. L’unique dossier qui échappe à cette règle dans les DDT est le diagnostic de performance énergétique. En effet, ce dernier devra être publié dans l’annonce immobilière en cas de location.
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