Fiscalité immobilière : qui sont concernés ?
De plus en plus de personnes choisissent de devenir propriétaires d’un bien immobilier afin d’en tirer des recettes locatives. Miser sur le marché locatif de sa ville peut en effet se révéler très rentable. La pierre demeure une valeur refuge. Les choix peuvent se porter sur une maison, un appartement, un local commercial… Une telle acquisition permet en même temps de se constituer un beau patrimoine.
Mais ces investisseurs et leurs revenus locatifs sont régis par une fiscalité immobilière propre.
Posséder un bien : quels sont les impôts en vigueur ?
Lorsque vous possédez ou occupez un bien immobilier en location, vous êtes soumis à des impôts locaux. Ces derniers concernent à la fois l’immobilier d’habitation et l’immobilier commercial.
La taxe d'habitation
C'est la personne qui occupe le logement qui est tenue de payer cette taxe. Il peut donc s'agir du propriétaire, d'un locataire ou de toute autre personne occupant le logement à titre gratuit. Cette taxe reste en vigueur jusqu'en 2023. C'est celui qui occupe le logement au 1er janvier de l'année d'imposition qui doit s'acquitter de la taxe d'habitation.
Notez que cette taxe ne s'applique plus aux résidences principales depuis le 1er janvier 2023.
La taxe foncière
Le paiement de la taxe foncière revient à tous les propriétaires d'un bien immobilier. Cette taxe permet le financement des services publics locaux par les collectivités territoriales. Pour la calculer, on se base sur ce que l'on appelle la valeur locative cadastrale du bien. Il s'agit du montant du loyer théorique que l'on peut obtenir en mettant un bien en location.
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L'impôt sur la fortune immobilière ou IFI remplace l'ancien impôt de solidarité sur la fortune. Il porte uniquement sur le patrimoine immobilier ayant une valeur minimale de 1,3 million d'euros. Le patrimoine est taxé dès 800 000 €. L’imposition se fait suivant un barème progressif allant jusqu'à 1,5 % pour un montant supérieur à 10 millions d'euros.
Les propriétaires peuvent obtenir une réduction de leur IFI grâce à des placements financiers alternatifs ou encore à des dons destinés aux organismes d'intérêt général.
La TVA immobilière
La fiscalité immobilière concerne aussi l’acquisition d’un bien pour concrétiser un projet locatif. La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) immobilière est perçue par l'État dans le cadre d'une vente de biens immobiliers neufs ou de terrains à bâtir.
Normalement, elle est due par le vendeur, car la vente fait partie des opérations assimilées aux livraisons d'immeubles et droits assimilés.
Imposition des revenus locatifs
Tous les revenus issus de la location d'un bien immobilier sont imposables à l'impôt sur le revenu. Cela vaut pour tous types de baux : baux d’habitation ou baux professionnels. L’imposition concerne aussi bien pour les revenus tirés d'une location nue que d'une location meublée :
- dans le cas d'une location nue, les revenus locatifs sont assimilés aux revenus fonciers. Il en va de même des revenus tirés de la location d’immeubles commerciaux, soumis à un bail commercial ;
- les revenus issus d'une location meublée appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Dans un cas comme dans l'autre, le propriétaire bailleur peut choisir entre deux régimes d'imposition distincts :
- le régime micro-BIC ou le régime micro-foncier. Le micro-BIC ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes encaissées. Pour le régime micro-foncier, l’abattement forfaitaire est de 30 %. Le propriétaire du bien sera donc imposé sur les 50 % ou 70 % de revenus locatifs restants selon le régime d’imposition ;
- le régime réel : avec ce régime, les charges qui sont supportées par le propriétaire peuvent être déduites des recettes encaissées. Il peut s'agir des intérêts d’un crédit bancaire, des charges en copropriété, des taxes foncières, des primes d’assurance, etc.
Pour une location nue, si le montant des loyers annuels excède 15 000 €, il faut directement appliquer le régime réel. En ce qui concerne les locations meublées, le régime réel s'applique dès lors que les recettes encaissées sur l'année sont supérieures au seuil du régime micro-BIC.
Le régime LMP (Loueur en meublé professionnel)
Lorsque vous louez un bien meublé, vous pouvez également opter pour un autre régime d'imposition : le LMP. Il faut toutefois remplir plusieurs conditions, notamment :
- générer des recettes annuelles supérieures à 23 000 € ;
- ces mêmes recettes doivent être supérieures à la somme des autres revenus d'activité du foyer fiscal, qu'il s'agisse de salaires, de pensions ou d'autres bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Quelle fiscalité pour les plus-values immobilières ?
Outre les revenus locatifs, les plus-values immobilières réalisées sur les locaux à usage d’habitation et les locaux à usage professionnel sont également taxées. Celles relatives aux résidences principales sont exonérées.
Durant les cinq premières années, l'imposition concerne la totalité de la plus-value. Le propriétaire a ensuite droit à un abattement proportionnel à la durée de détention du bien. Les plus-values immobilières sont soumises à une fiscalité de 36,20 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Au bout de 22 ans, l'impôt sur le revenu est exonéré. Après 30 ans de détention, les prélèvements sociaux sont exonérés.
Notez que si la plus value immobilière imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe sur les plus-values immobilières peut être due.
Citya Immobilier peut vous assister dans le calcul de la plus-value immobilière pour mieux estimer le montant des impôts que vous allez payer.
Fiscalité immobilière : comment réduire ses impôts ?
Que vous louiez un bien immobilier vide ou meublé, il vous est possible de profiter d'une réduction sur les impôts et taxes en immobilier que vous devez payer.
Pour une location vide
Si vous avez souscrit un crédit bancaire pour financer votre investissement locatif, sachez que les intérêts peuvent être déduits de vos loyers. Il en va de même des travaux. En effet, si le montant de vos charges dépasse les loyers, cela va occasionner un résultat foncier déficitaire. Les revenus vont baisser, et vos impôts aussi par conséquent.
En location vide, vous pouvez également tirer profit de certaines lois de défiscalisation en investissant dans un bien réhabilité se trouvant dans certaines zones.
Pour la location meublée
Pour déduire vos charges et amortissements des bénéfices tirés de la location, vous pouvez opter pour le régime LMP.
Avec la location meublée non professionnelle (LMNP), seulement 50 % de vos recettes locatives sont taxées s'il s'agit d'une location meublée de longue durée. Les règles applicables sont différentes pour les autres types de locations meublées : nous vous recommandons de consulter le site du service public pour en savoir plus.
Quels sont les autres frais à anticiper ?
Hormis ses obligations fiscales, un propriétaire doit assumer de nombreux autres frais. Ceux-ci diffèrent selon les caractéristiques du logement et du projet en cours, notamment s'il s'agit du location.
Les charges de copropriété
Si le logement fait partie d'un immeuble en copropriété, le propriétaire doit payer des charges de copropriété. Réparties selon les tantièmes des lots présents, ces charges permettent de couvrir les frais d'entretien des parties communes et de gestion de l'immeuble. Elles sont également indispensables pour financer les travaux importants tels que les ravalements de façade et les réparations des équipements collectifs.
Les coûts d'entretien, de maintenance et de réparation
Qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un logement dédié à la location, les travaux d'entretien et de répération sont inévitables. Le remplacement d'une plaque de cuisson, la réfection de la salle de bain ou le remplacement d'un chauffe-eau individuel sont des exemples de travaux à prévoir.
Les frais d'assurance
Les frais d'assurance sont également à prendre en compte.
Si le bien concerné est une maison individuelle, il est fortement recommandé de souscrire une assurance multirisque habitation, qui inclut la responsabilité civile. Cette assurance couvre vos frais en cas d'incendie, de dégâts des eaux ou encore de catastrophes naturelles, selon les garanties choisies.
En revanche, l'assurance dommage-ouvrages est obligatoire si vous prévoyez des travaux de rénovation importants.
L'assurance PNO (Propriétaire non-occupant) est également conseillée pour les périodes où le logement n'est pas occupé, notamment entre deux locations.
Si votre logement fait partie d'une copropriété, il faut impérativement souscrire une assurance responsabilité civile. Dans ce cas, il est également recommandé d'être couvert par une assurance multirisque habitation.
Enfin, l'assurance emprunteur peut aussi être demandée par les banques en cas de demande de crédit.
Les frais de financement
Si vous envisagez la demande d'un crédit immobilier ou que vous en avez un en cours de remboursement, des frais sont à prévoir en plus de l'assurance emprunteur, comme les intérêts du prêt.
Pour optimiser votre fiscalité immobilière, n'hésitez pas à demander conseil à l’équipe de Citya Immobilier. Mettant à profit ses compétences et ses connaissances, elle peut vous aider à réduire vos impôts en toute légalité. Vous allez pouvoir ainsi tirer un maximum de rentabilité de votre investissement locatif. Nous sommes également à votre disposition pour vous aider à réaliser votre déclaration de revenus conformément aux législations en vigueur.
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