Bail commercial : ce que vous devez retenir

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Vous cherchez à exploiter un local commercial ? La signature d'un contrat de bail commercial est indispensable. Ce document encadre les différentes obligations à respecter par les deux parties, bailleur et locataire, durant toute la durée du bail. Découvrez avec vos experts Citya Immobilier tout ce que vous devez savoir sur ce type de bail avant de signer.

Bail commercial verbal ou écrit ?

En principe, la loi n'exige pas de mettre par écrit les conditions régissant la location d'un local à un professionnel souhaitant y exercer ses activités.

 

Toutefois, pour prévenir les litiges et mieux se protéger, le bailleur et le locataire ont intérêt à contracter un contrat de bail commercial par écrit. Ce dernier doit idéalement être rédigé par un expert, avocat ou notaire, afin que chacun y trouve son compte.

 

Immobilier commercial : quelle fiscalité ?

Les revenus tirés de la location de locaux professionnels sont soumis à une fiscalité immobilière répondant à des règles propres.

 

Si les loyers sont issus de la location nue d'un local par une personne physique, ils sont alors imposables au titre de revenus fonciers, comme stipulé à l’article 29 du Code général des impôts. 

 

Si le local est loué avec les meubles utiles à l'exploitation du locataire, les loyers sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C'est également le cas pour les locaux appartenant à des sociétés ou personnes morales les ayant inscrits à leur actif.

 

Le locataire qui exploite le local est, pour sa part, tenu de payer des impôts sur le revenu.

 

Location d'un local commercial : pour quel usage ?

Les baux commerciaux doivent stipuler le type d'activité autorisé dans les locaux à usage professionnel concernés. Certains baux commerciaux autorisent la pratique de plusieurs activités, voire de tout type d'activités. Le bailleur peut cependant y inclure une clause interdisant le changement d’activité. Le local et sa configuration doivent alors s’adapter à cette nouvelle destination.

De manière générale, la location de locaux commerciaux offre une rentabilité locative moyenne plus élevée que celle de biens immobiliers d’habitation. Cela vaut, quel que soit l’activité exercée par l’occupant ou le type de commerce qu’il fait.

 

Bail commercial : qui sont les signataires ?

Le contrat de bail commercial est conclu entre le propriétaire bailleur et un professionnel pouvant être une entreprise, un commerçant, un artisan, etc. Le bailleur peut pour sa part être une personne physique, une personne morale ou une personne publique. 

 

Ce type de bail ne concerne toutefois que les locaux destinés à un usage commercial, artisanal ou industriel. Au cas où le locataire souhaite utiliser le local à titre d'habitation, un changement de destination du bail est alors à prévoir.

 

Quelle est la durée du bail commercial ?

Un bail commercial est établi pour une durée minimale de 9 ans. Une résiliation triennale est toutefois admise. Le bail commercial est en effet aussi dénommé « bail 3/6/9 ». Cela sous-entend la possibilité de le résilier tous les 3 ans.

 

Il est possible de contracter un bail commercial pour une durée plus courte en optant pour un bail précaire ou bail dérogatoire. Ce contrat est valable pour une durée de 3 ans maximum. Le bail dérogatoire ne peut cependant bénéficier des avantages du bail commercial.

 

Que contient un bail commercial ?

Ce document doit renseigner quelques éléments obligatoires :

  • l'identité des deux parties ;
  • l'adresse du local loué ;
  • la durée du bail et sa date de prise d'effet ;
  • le montant du loyer et des charges ;
  • les modalités de paiement ;
  • les modalités de renouvellement du bail...

 

Bail commercial, fixation du loyer et révision du loyer

La fixation du loyer commercial se fait librement entre le bailleur et le locataire. Le montant du loyer doit toutefois correspondre au prix du marché. 

 

La révision du loyer doit se faire selon les réglementations légales en vigueur. Il est possible d'insérer des clauses régissant cette révision dans le bail commercial. 

 

Sur le plan légal, cette dernière s'effectue tous les 3 ans. Il faut cependant prendre en compte les indices correspondants à l'activité exercée par l'occupant. Il s’agit notamment de l’indice des loyers commerciaux pour les commerçants ou de l’indice des loyers des activités tertiaires pour les professions libérales.

 

Si le bailleur et son locataire y consentent, il est envisageable d'insérer une clause portant sur la révision annuelle du loyer dans le bail.

 

Bail commercial et déplafonnement du loyer

Certaines situations admettent le déplafonnement du loyer du bail commercial. Il s'agit d'un processus permettant d'augmenter le montant du loyer pour l'ajuster à la valeur locative du bien.

 

Il est ainsi possible d'obtenir le déplafonnement du loyer en cours de bail ou au cours du renouvellement du bail lorsque :

  • la durée de bail est supérieure à 12 ans. Dans ce cas-ci, le bail a été reconduit tacitement, sans intervention quelconque du locataire ;
  • les facteurs locaux de commercialité ont évolué. Cela signifie que des changements alentour ont participé à valoriser le local. Il peut s’agir d’une nouvelle ligne de transport en commun, la création d'un centre commercial, l'accroissement de la population du quartier, etc. ;
  • des travaux de rénovation effectués sur les lieux ont permis de valoriser le local ;
  • le locataire a élargi ses activités. On parle alors de déspécialisation partielle du bail.

 

Toutes ces raisons peuvent donner droit au déplafonnement du loyer, à condition qu'elles aient un impact positif sur le chiffre d'affaires de l'occupant. Le bailleur doit toutefois avancer des preuves tangibles de son éligibilité à ce déplafonnement de loyer du bail.

 

Bail commercial et bail d'habitation : quelles différences ?

Ces deux types de baux présentent plusieurs différences. Un bail commercial peut notamment empêcher l’occupant actuel de sous-louer le local ou de le céder.

 

Pour prolonger le bail, le locataire doit faire une demande de renouvellement auprès de son bailleur. Avec un bail d'habitation classique régissant la location de locaux à usage d’habitation, le renouvellement se fait le plus souvent par reconduction tacite.

 

Avec un bail commercial, plus de charges peuvent être imputées au locataire. Il peut notamment stipuler que tous les impôts locaux, comme la taxe foncière par exemple, sont à la charge de l’occupant.

 

Résiliation du bail commercial

Même si le bail commercial a été établi pour 9 ans, il peut être résilié :

  • si les deux parties sont d'accord pour y mettre fin avant son échéance ;
  • si l'une des parties manque à ses obligations. Des recours judiciaires doivent dans ce cas être entamés ;
  • si une clause résolutoire a été insérée dans le bail, comme en cas de constatation de défaut de paiement du loyer notamment ;
  • si une période triennale prend fin.

 

Renouvellement du bail commercial

À la fin du bail, le locataire a droit au renouvellement de celui-ci. Le propriétaire bailleur est cependant en droit de refuser de renouveler le bail s’il justifie d’un motif juste et légitime. Il est toutefois tenu de verser une indemnité d’éviction à son locataire, dont le montant dépend du préjudice subi.

 

Si le bailleur n'a pas donné congé à la fin du bail, celui-ci est dès lors reconduit tacitement pour une durée indéterminée.

 

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