Calcul de la plus-value immobilière

Guide immobilier Location

Grâce à la montée des prix de l'immobilier constatée depuis de nombreuses années, lorsqu’un propriétaire vend un bien immobilier, celui-ci le revend souvent plus cher que son prix initial, c’est-à-dire le prix d’acquisition. Pour faire simple, la plus-value immobilière est le bénéfice réalisé entre l’achat et la revente d’une surface habitable. Cela peut être le cas pour une maison, un appartement ou un terrain. Pour calculer une plus-value immobilière, il ne suffit pas de faire une simple opération de soustraction. Le calcul d’une plus-value immobilière est souvent plus compliqué qu’il n’y paraît, et d’autres conditions peuvent entrer dans l’équation. N’hésitez pas à vous rapprocher de Citya Immobilier pour estimer la valeur locative de votre bien, ou pour faire le point sur le marché locatif actuel.

Calcul de plus-value immobilière : une opération assez complexe

L’estimation d’une plus-value immobilière semble être une opération simple qui consisterait à faire une soustraction entre le prix d’achat et le prix de vente. Cependant, ce mode de calcul ne permet pas au vendeur de connaître exactement le montant de sa plus-value. Il exclut, en effet, les dépenses, charges et frais suscités par la vente du bien immobilier, à savoir : les frais d’agence, les frais du notaire, les frais des travaux effectués par le vendeur et bien d’autres encore.


Par ailleurs, la plus-value peut aussi être réduite d’un abattement exceptionnel pour durée de détention. Ainsi, avant de procéder à un quelconque calcul, il faut réaliser une simulation. Le mieux est de faire appel à un professionnel comme Citya Immobilier pour vous accompagner. Nous pouvons vous assister dans l’estimation ou la révision de la valeur locative de votre bien, par exemple. 


Les bases du calcul d’une plus-value immobilière

Ci-après une liste des éléments qui entrent en jeu pour le calcul d’une plus-value immobilière : 


Le prix de vente : 

Il est conseillé de prendre en compte le prix de vente indiqué sur l’acte de vente signé devant le notaire.


Le prix d’acquisition :

Celui-ci s’étend si le bien a été reçu par succession ou dotation. Il faudra le majorer des honoraires du notaire, des droits de mutation… Dans le cas où le bien a été acheté, le prix est majoré des frais d’acquisition, frais de voirie, indemnités versées au vendeur, etc. Si vous n’avez pas la possibilité de justifier le montant réel, la majoration forfaitaire du prix d’achat par défaut est de 7,5 %.


Les travaux effectués :

Vous pouvez les rajouter au prix d’achat. Ce sont surtout les charges en rapport avec des travaux de reconstruction, agrandissement ou autre. Si le bien a été détenu pendant une durée de moins de 5 ans, le montant des factures sera retenu. Dans le cas contraire, le montant forfaitaire est de 15% du prix d’achat.
 

À partir de ces éléments, vous pouvez faire la soustraction entre les prix d’acquisition et d’achat corrigés. C’est sur cette différence entre ces deux éléments que s’applique l’abattement pour année(s) de détention ainsi que le taux d’imposition et les contributions sociales.
 

À l’issue de cette opération, il incombe au notaire de s’occuper du reste : établissement de la déclaration de plus-value et paiement de l’impôt sur le compte du vendeur. Il faut, cependant, bien notifier dans la déclaration de revenus le montant de la plus-value déclaré par le notaire. 
 

Pour ne pas vous tromper dans vos transactions immobilières, il est plus judicieux de vous rapprocher d’un professionnel du domaine. Chez Citya Immobilier, nous sommes à votre disposition si vous avez besoin d’informations sur une quelconque démarche à suivre dans l’Immobilier. Vous pouvez, à titre d’exemple, nous contacter pour faire le point sur les impôts et taxes en immobilier. 


Plus-value immobilière : les résidences concernées, les plus-values imposables…

 

Les résidences concernées et les conditions d’imposition

Les plus-values réalisées lors de la revente d’un bien immobilier sont, en général, imposables. Mais dans certains cas, des exonérations sont applicables. Néanmoins, les conditions et les exonérations varient en fonction de la nature du bien immobilier ainsi que de la situation personnelle du vendeur.


Exonération sur la résidence principale

Il faut savoir que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles ont été réalisées à l’occasion de la revente d’une résidence principale. Il en est de même pour les plus-values immobilières concernant les biens au bout de trente ans, quels qu’ils soient.
 

L’exonération est applicable si et seulement si le bien concerné a été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa revente. À cette condition s’ajoute l’intervention de la cession de la résidence et de ses dépendances, un an après le déménagement du propriétaire. Dans le cas où le propriétaire n’est plus dans les lieux, cette exonération est aussi applicable sur son conjoint, son partenaire de Pacs ou concubin. Ceux-ci bénéficient des mêmes conditions d’exonération sous réserve qu’ils aient occupé le bien en tant que résidence principale jusqu’à sa revente.
 

Exonération sur les plus-values d’une première vente de résidence secondaire 

Dans le cas où un propriétaire décide de vendre une résidence secondaire, pour la première fois, la plus-value réalisée fera l’objet d’une exonération d’impôt. L’exonération s’applique même si le logement a été mis en location, vacant ou uniquement réservé à l’usage du propriétaire. Cependant, il existe aussi d’autres conditions qu’il faut prendre en considération :

  • il doit s’agir d’une « première vente de résidence secondaire » ;
  • le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale les 4 années avant la vente ;
  • le vendeur doit réinvestir le prix de la vente, partiellement ou intégralement, dans l’achat de sa résidence principale (délai de 24 mois).
     

Exonération sur les plus-values concernant l’ancienne résidence d’invalides ou de retraités 

Les adultes souffrant d’un handicap qui vivent dans un foyer d’accueil et les personnes âgées retraitées bénéficient aussi d’une exonération de taxation. Il faut cependant que leur résidence principale soit en vente deux ans après leur départ. Il faudra aussi que le logement ne soit pas occupé, sauf par un membre de leur foyer fiscal ou un concubin. La résidence ne doit ni être prêtée, ni en location.


Exonération sur les plus-values concernant les biens vendus par des retraités ou d’un titulaire de carte d’invalidité 

Les biens immobiliers mis en vente par une personne retraitée ou une personne titulaire d’une carte d’invalidité bénéficient d’une exonération de taxation. Cette dernière s’applique sur tous les biens immobiliers qu’ils vendent, même s’il ne s’agit pas de leur ancienne résidence. Mais dans ce cas précis, il y a des plafonds de ressources qu’il faut respecter :

  • pour une vente en 2022 : le revenu fiscal de référence ne dépasse pas les 11120 euros pour la première part du quotient familial ;
  • il ne doit pas excéder les 2969 euros pour chaque demi-part supplémentaire au titre des revenus de 2020.


Exonération sur les plus-values concernant les biens en France de non-résidents

Les personnes qui ont un domicile fiscal en France et qui le transfèrent en dehors de la France peuvent aussi bénéficier d’une exonération de taxation. Celle-ci est applicable sur la totalité de la plus-value sur la vente de leur ancienne résidence principale, sous certaines conditions :

  • le transfert de résidence doit avoir lieu dans un État membre de l’Union européenne ;
  • le transfert a lieu dans un État ou territoire ayant conclu un accord d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales avec la France ;
  • la vente a lieu, au plus tard, le 31 décembre de l’année qui suit le transfert du domicile fiscal, et par le propriétaire ;
  • la résidence ne doit pas être en location, ni prêtée durant la période où le vendeur a quitté la France, et pendant la vente.


Exonération sur les plus-values des petites ventes 

Il faut noter que les plus-values réalisées sur des « petites ventes » ne sont pas imposables. Cette condition n’est valable que pour la vente d’un bien immobilier dont le prix de cession ne dépasse pas les 15000 euros. Il peut par exemple s’agir d’un parking, d’une cave ou d’un petit terrain.


Pour aller plus loin : 

  • Immobilier commercial ;
  • Bail commercial ;
  • Fiscalité immobilière ;
  • Projet locatif ;
  • Loyer en cours de bail ;
  • Montant de son loyer ;
  • Rentabilité locative moyenne ;
  • Valeur d’avantage en nature ;
  • Locaux à usage d’habitation ;
  • Locaux à usage professionnel ;
  • Critères de calcul d'un bien Immobilier ;
  • Impôts locaux.