Estimer la rentabilité locative moyenne de son logement

Guide immobilier Location

Vous avez un projet locatif en tête ? Bien avant sa réalisation, vous devez connaître la valeur de la rentabilité locative moyenne qu’il peut vous rapporter. Citya Immobilier fait le point sur le calcul de cet indice de référence du rendement locatif.

Comment calculer la rentabilité locative moyenne ?

La rentabilité locative d’un projet immobilier commercial ou d’habitation correspond au rapport du loyer annuel perçu à l’issue de sa location et du montant de son prix d’achat. Elle s’exprime en pourcentage. 

 

Pour l’obtenir, il vous suffit donc de suivre cette formule : (loyer annuel x 100) / (prix d’acquisition).

 

Imaginons que vous veniez d’acheter un bien immobilier à 200 000 € et que vous comptiez le louer pour 600 € par mois. Vous obtenez une rentabilité brute moyenne de 4,2 %. Détail du calcul : ((700 € x 12 mois) x 100) / 200 000 € = 4,2 %.

 

Ce simple calcul permet d’obtenir le rendement brut de votre location. Cet indice est cependant incomplet, étant donné qu’il ne prend pas en considération les charges locatives de votre investissement.

 

Comment calculer le rendement locatif net ?

La rentabilité brute vous permet déjà de vous faire une idée globale de la rentabilité locative attendue de votre investissement. Toutefois, pour vous faire une idée plus précise, mieux vaut calculer le montant du rendement locatif net. 

 

Contrairement à la rentabilité locative brute, la rentabilité nette déduit les éventuelles charges locatives du montant de vos revenus annuels. Il s’agit notamment des :

 

  • charges locatives irrécupérables : les charges relatives aux dépenses effectuées pour améliorer le confort de l’immeuble, l’achat de différents équipements indispensables en copropriété ;
  • dépenses destinées aux travaux d’aménagement/de rénovation : en fonction de l’état du bien, l’investisseur peut entamer quelques travaux en vue d’augmenter la valeur locative de son logement. Il peut par exemple s’agir d’un remplacement de chaudière, de l’isolation des combles ou encore d’un ravalement de façade ;
  • impôts et taxes en immobilier, y compris la taxe foncière et les impôts locaux ;
  • intérêt d’emprunt dans le cas où vous avez financé votre projet immobilier à crédit ;
  • frais de gestion locative, de notaire, le montant de l’assurance loyers impayés et de l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

 

Zoom sur la rentabilité locative nette-nette

Afin de mieux estimer la valeur d’avantage en nature de votre investissement, vous pouvez aussi calculer sa rentabilité locative nette-nette. Elle se rapporte à la rentabilité nette de votre projet, en comptant : 

 

  • le montant des impôts (sur base de votre tranche marginale d’impôts) concernant vos revenus locatifs ;
  • les avantages fiscaux éventuels liés à votre investissement. Ces avantages varient en fonction du dispositif relatif à la fiscalité immobilière considérée : loi Pinel, loi Malraux, déficit foncier, loi Censi-Bouvard, atouts des LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).

 

Quel type d’investissement rapporte le plus en matière de rentabilité ?

Devriez-vous investir dans des locaux à usage d’habitation ou des locaux à usage professionnel ? Est-il plus intéressant d’acquérir un logement vide ou meublé ? 

 

La rentabilité locative d’un bien professionnel est souvent élevée par rapport à celle d’un immeuble en copropriété et d’un bien d’habitation.

 

Cependant, il est plus facile de trouver un locataire à la recherche d’une résidence principale ou secondaire, surtout si votre logement se trouve dans un quartier résidentiel.

 

Au-delà des règles générales, tout dépend de la tendance du marché locatif de la ville et de la région. Ainsi, si vous comptez investir dans l’immobilier d’entreprise, mieux vaut choisir un bien situé dans des quartiers d’affaires.

 

Location vide ou meublée ?

Les biens loués vides s’acquièrent à un prix d’achat moins élevé par rapport aux biens meublés. Le montant du loyer est par conséquent relativement bas. Avec la location meublée, vous devez investir plus pour l’achat et l’aménagement des différents équipements et meubles d’intérieur. Vous pouvez ensuite prétendre à un meilleur montant de loyer par rapport à la location vide.

 

En faisant le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat, la rentabilité locative moyenne d’un bien vide et celle d’un bien meublé se rapprochent. En somme, le choix idéal dépend de votre budget à disposition et de la demande locative.

 

La rentabilité locative en fonction du marché immobilier

La rentabilité locative brute d’un bien immobilier situé dans de grandes agglomérations (comme Paris, Bordeaux ou Lyon) est généralement faible. Ceci est dû à des prix d’achat élevés.

 

Cependant, cette faible rentabilité se compense par la quasi-inexistence de vacances locatives. En raison de la forte demande locative dans ces quartiers, il est possible de trouver un locataire toute l’année, y compris lors des vacances où les logements étudiants se vident de leurs occupants.

 

Dans les agglomérations les moins denses, la rentabilité locative moyenne est nettement élevée avec un prix d’acquisition plus abordable. Néanmoins, la présence de vacances locatives et les laps de temps entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un autre peuvent faire baisser vos rendements locatifs bruts. Vous devez en tenir compte dans le calcul de votre plus-value immobilière.

 

Variation de la rentabilité locative moyenne

En fonction du type de bien, de la surface habitable à disposition des locataires, de son emplacement et des autres caractéristiques, la rentabilité locative moyenne brute varie généralement de 3 à 7 %.

 

En ce qui concerne la rentabilité nette et le rendement net-net, tout dépend de la valeur des charges locatives et le montant de la réduction des impôts selon les dispositifs de défiscalisation.

 

En fonction de vos objectifs personnels, Citya Immobilier vous conseille dans le choix du type d’investissement le plus rentable à adopter. Bénéficiez d’un accompagnement sur mesure pour réussir votre projet de location, de bail commercial ou d’habitation.

 

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