Fixation du loyer pour une première location
Certains types de logements ne doivent pas dépasser un plafond de loyer spécifique, à l’instar des logements :
- conventionnés par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) ;
- régis par la loi de 1948 ;
- décrétés HLM ;
- en location meublée de tourisme ;
- proposés en sous-location.
En ce qui concerne les biens situés en zone tendue et non tendue, vous êtes libre de fixer le montant du loyer du bail s’il s’agit d’une première location. Vous pourriez ensuite réviser le loyer en cours en bail à la date d’anniversaire du contrat de location si vous avez mentionné cette intention dans le bail.
Calculer le rendement locatif pour fixer son loyer
Faire une estimation de la valeur locative du logement est essentiel pour déterminer le montant du loyer initial. En ayant connaissance de la rentabilité locative moyenne que peut vous rapporter votre projet locatif, vous pourrez plus facilement fixer un montant de loyer juste pour votre locataire.
La rentabilité locative correspond au rapport du loyer annuel et du prix d’achat du bien immobilier, multiplié par 100 pour obtenir une valeur en pourcentage.
Exemple : un logement acheté 200 000 € que vous proposez en location pour 600 € de loyer mensuel va vous offrir une rentabilité brute de : ((600 x 12) x 100) / 200 000 € = 3,6 %.
Si vous fixez plutôt le loyer à 700 € ou à 800 €, votre rendement locatif brut s’élève à 4,2 % ou à 4,8 %.
Pour obtenir la valeur de la rentabilité locative nette, il vous suffit de déduire les charges locatives du montant du loyer avant de faire le calcul.
Comparaison du logement avec les offres du voisinage
Avant de fixer définitivement le montant du loyer de votre logement après le calcul de son rendement locatif, mieux vaut effectuer une comparaison de prix par rapport aux offres du voisinage. Vous pouvez vous fier à ces principaux critères qui définissent les caractéristiques d’un bien immobilier :
- la surface habitable et le type de bien : le loyer doit être proportionnel à la surface habitable et au nombre de pièces à disposition du locataire ;
- la nature de la location : le montant d’un loyer commercial est plus élevé qu’un loyer de bien d’habitation ;
- la situation géographique : l’emplacement du bien détermine sa valeur locative. Par ailleurs, le marché locatif a tendance à prioriser les logements situés dans les axes de route d’une grande ville, les centres d’affaires et les quartiers proches de toute commodité ;
- l’étage pour un appartement : le montant du loyer est en général plus élevé pour les étages supérieurs. Ces derniers bénéficient d’une meilleure exposition au soleil ;
- la présence d’un ascenseur et des espaces privatifs extérieurs : l’aménagement d’espaces extérieurs tels qu’un jardin ou une terrasse justifie un montant de loyer plus élevé ;
- la qualité du logement : votre logement appartient-il à quelle catégorie de standing ? Qu’en est-il de l’état de ses façades ? Proposez-vous des équipements en annexe ou un service de gardiennage ?
- location vide ou meublée : les rentabilités locatives meublées offrent une meilleure plus-value immobilière que celles de la location vide. Cependant, l’existence de vacances locatives peut faire baisser le rendement brut ;
- la performance énergétique : un logement performant du point de vue énergétique génère une faible consommation d’énergie. Il vous est alors possible de fixer un loyer plus élevé.
Réévaluation du loyer en cours de bail
Le propriétaire bailleur du logement peut effectuer une révision du loyer une fois par an selon la variation de l’indice référentiel du loyer de la région (IRL). Vous devez cependant l’avoir déjà mentionné dans le contrat de location. Le cas échéant, aucune révision de la valeur locative du logement ne peut se faire.
Pour obtenir le montant du loyer révisé, il vous suffit de faire le rapport entre l’indice de référence du loyer du dernier trimestre en vigueur et l’IRL de l’année précédente. Vous multipliez ensuite cette valeur avec le montant de base du loyer.
Qu’en est-il du loyer en renouvellement de bail ?
La loi du 6 juillet 1989 vous autorise à effectuer un déplafonnement du loyer et à augmenter son montant au moment de renouveler le bail. Vous devez simplement respecter l’une de ces conditions :
- prouver que le loyer du logement à louer est sous-évalué par rapport à la valeur locative moyenne dans la région ;
- effectuer des travaux d’amélioration du bien d’un montant équivalent à au moins la moitié du loyer annuel de la dernière location.
Augmentation d’un loyer sous-évalué
Les règles de révision du loyer s’appliquent en cas de sous-évaluation du prix proposé pour la location. Dans un premier lieu, vous devez effectuer un DPE (diagnostic de performance énergétique) attestant que votre logement consomme moins de 331 kWh/m2 par an.
Les démarches à suivre concernent ensuite la réalisation d’une comparaison de votre loyer avec ceux pratiqués dans la région. Concernant ces loyers de référence d’un montant plus élevé au vôtre, vous devez au moins fournir 6 références qui se situent dans des lieux accueillant plus d’un million d’habitants. Elles doivent appartenir à un même groupe d’immeubles et présenter les mêmes caractéristiques (surface habitable, type de bien, vide ou meublé, locaux à usage d’habitation ou locaux à usage professionnel…).
Augmentation du loyer suite à des travaux d’amélioration
Le déplafonnement du loyer s’applique également si vous entamez des travaux d’amélioration du confort du logement. Il peut s’agir de :
- la mise en place de nouveaux dispositifs pour mieux sécuriser l’immeuble ;
- l’agencement d’un ascenseur et de pièces communes pour le cas d’une copropriété ;
- l’installation d’un digicode, d’une cuisine équipée, d’une terrasse ;
- l’amélioration des façades et du revêtement des sols.
Le taux de majoration appliqué au montant du loyer annuel ne doit pas dépasser 15 % du coût total des travaux. Si votre locataire refuse cette augmentation, vous pouvez saisir la CDC (Commission Départementale de Conciliation) avant de faire intervenir le tribunal d’instance.
Consultez aussi :
- le bail commercial et l’immobilier commercial ;
- la fiscalité immobilière ;
- la valeur d’avantage en nature d’un projet locatif ;
- les impôts et taxes en immobilier tels que les impôts locaux.