Le plan local d’urbanisme (PLU), un des premiers documents à vérifier avant d’acheter un terrain
Le plan local d’urbanisme (PLU) est facilement trouvable dans la mairie de la commune. C’est lui qui définit l’aménagement de la commune en fonction de différents paramètres :
- le respect de l’environnement avec une démarche de développement durable ;
- les monuments historiques et leur architecture ;
- les projets communaux pour répondre aux besoins de la population.
Ainsi, il va limiter les futures constructions en fonction de sa politique d’urbanisme. Même si celle d’une maison neuve a de nombreux avantages, celle-ci peut être entravée par des règles d’urbanisme.
Si le terrain se situe dans une zone considérée comme “protégée”, vous ne pourrez pas utiliser les matériaux que vous souhaitez. Cela va donc éventuellement faire gonfler votre budget pour faire construire votre maison. Ainsi, si vous aviez prévu 120 000 € de budget pour la bâtir, cela pourrait se retrouver compromis par les règles d’urbanisme.
Il indique également si les terrains sont constructibles ou non. Vous pouvez aussi voir les taxes imposées relatives à l’aménagement avec le montant.
En clair, ce plan permet de vous dire ce que vous pouvez faire ou ne pas faire comme aménagement de logement. Il est donc important de le vérifier avant de vous ruer chez le notaire pour signer l’acquisition.
Ce document peut se consulter sur place, mais vous ne pouvez pas l’emporter. Si vous désirez en avoir un résumé, il faut demander un certificat d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme (CU) : pour l’avoir à portée de main
Vous pouvez en faire la demande à la mairie de la commune du terrain. Celui-ci peut être délivré à plusieurs personnes, notamment celles qui sont intéressées par le bien. En fait, vous retrouverez un résumé du terrain en rapport avec le plan local d’urbanisme. Vous pourrez voir les taxes et les servitudes relatives à cette propriété. Ces droits sont détenus par votre voisin et il serait dommage de ne pas les connaître avant d’acheter le terrain.
Comptez un mois pour obtenir ce certificat d’urbanisme. Il existe deux types de CU, mais le mieux reste de demander le certificat d’urbanisme opérationnel. Ce dernier reste bien plus précis : vous y retrouverez notamment l’état des équipements publics à proximité.
Vous pourrez voir aussi si le terrain est viabilisé. Cela veut dire que les travaux nécessaires pour le raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone, d’Internet ont été réalisés. En effet, un terrain constructible ne constitue en aucun cas une garantie qu’il y a une viabilisation. De plus, le vendeur n’a aucune obligation de le faire pour vendre son terrain à bâtir. Bien sûr, cela se ressentira sur le prix de vente de ce dernier. En consultant le certificat, vous pourrez voir le coût relatif à la viabilisation si le terrain n’en possède pas. Ce sont des frais annexes à prévoir lors de la construction de votre maison.
Retrouvez quels sont les frais annexes lors de la construction d'une maison ?
Attention, obtenir un CU n’est pas un permis de construire : il est délivré à titre purement informatif.
L’état des risques et pollution (ERP) : un diagnostic qui détaille l’état du sol
Ce diagnostic technique est obligatoire dans le cadre d’une vente. C’est une étude du sol qui informe des risques liés à la nature du sol du terrain. En effet, celui-ci peut être argileux, rocailleux, ce qui posera des problèmes de construction. Il arrive parfois que d’autres éléments souterrains comme des carrières ou des cavités soient à prendre en compte. Dans ce cas, il s’agit de risques miniers.
Les risques de catastrophes naturelles sont également répertoriés, comme les inondations ou les séismes.
Il y a ceux liés à la technologie, par exemple si une centrale nucléaire se situe à proximité.
Le niveau de pollution des sols est aussi déterminé dans ce dossier.
Ce diagnostic permet de rester transparent sur l’état de la propriété vendue. N’hésitez donc pas à la consulter avant de signer définitivement son acquisition.
Le bornage : pour connaître la limite de la propriété
Le bornage n’est pas obligatoire pour signer l’acte de vente devant le notaire. Pour un lotissement, sachez qu’il est automatiquement réalisé. Celui-ci permet de délimiter la surface du terrain. Si le propriétaire ne le réalise pas, il faudra que l’acheteur le réalise avant d’entreprendre la construction d’une maison.
Le cahier de charges dans le cas d’un lotissement
C’est un mini-plan local d’urbanisme pour toutes les futures constructions sur un lotissement. Il peut se montrer plus strict et régit les relations entre les personnes vivant dans le lotissement. Donc si le règlement ne vous satisfait pas, mieux vaut choisir un terrain isolé.
N’oubliez pas que vous pouvez bénéficier d’aides pour une construction neuve. Celles-ci pourront constituer un apport lors d’une souscription à un prêt immobilier. Si tous ces coûts vous refroidissent, il est toujours possible d’acheter une maison en VEFA, où les frais seront compris. Vous pouvez aussi découvrir d’autres conseils relatifs à l’achat d’un logement, comme :