Sommaire :
- Promesse de vente et acte de vente : la différence
- Le PLU et le certificat d’urbanisme opérationnel
- Les documents demandés par le notaire
Promesse de vente et acte de vente : la différence
Si vous vous intéressez un peu à l’immobilier, vous avez déjà dû entendre parler de promesse de vente et d’acte de vente. Ces deux éléments aux noms presque similaires sont pourtant bien différents.
En effet, la promesse de vente engage les deux parties à s’entretenir pour des négociations sérieuses autour de la vente du terrain. Elle n’est en revanche pas une garantie de vente, mais simplement une promesse que des négociations vont avoir lieu entre l’acheteur et le vendeur.
L’acte de vente est un document qui clôture la transaction entre le vendeur et l’acheteur où le vendeur cède pour de bon sa parcelle. L’acte de vente met fin à la transaction.
Le PLU et le certificat d’urbanisme opérationnel
Dans les premiers documents qu’il est conseillé de consulter, on trouve le PLU : Plan Local d’Urbanisme. Il définit les règles qui s’appliquent en matière de construction sur une commune. Vous pouvez l’obtenir à la mairie de votre commune pour vérifier la superficie de la parcelle avant d’acheter le terrain. C’est une sorte de repère qui vous guidera dans votre projet. Il permet notamment de savoir si le terrain est constructible ou non et s' il peut accueillir une maison.
Le certificat d’urbanisme opérationnel lui donne des informations complémentaires sur la capacité de construction du terrain. Il est aussi utile de s’intéresser au certificat d’urbanisme d’information qui inclut notamment les taxes liées à l’utilisation du terrain et s' il existe un droit de préemption.
Enfin, pour être sûr de ne passer à côté de rien, il faut regarder le plan de prévention des risques naturels : qui permet de savoir si le terrain est dans une zone à risque (incendies, inondations, autres).
Les documents demandés par le notaire
Que ce soit pour acheter ou vendre un bien immobilier, le passage chez le notaire est obligatoire. Ce dernier va vous demander plusieurs documents importants lui donnant toutes les informations dont il a besoin pour établir le contrat de vente et l’acte de vente. Le notaire lui transfère les documents à la mairie et aux impôts qui vont alors mettre à jour les dossiers fonciers des terrains.
Les documents en lien avec l’identité du vendeur
Dans les documents que le vendeur doit fournir au notaire, on retrouve une copie des éléments suivants :
- La pièce d’identité, comme la carte d’identité ou un passeport
- Le contrat de mariage
- Le livret de famille
- Le changement de régime matrimonial
À noter, si le vendeur est immatriculé au RCS, il doit donner un extrait K bis.
Le titre de propriété
Le vendeur a l’obligation de donner un titre de propriété au notaire pour justifier qu’il possède bien le terrain. C’est un document indispensable et sans lui la vente ne peut pas avoir lieu. Le titre de propriété peut-être : un acte de vente, de succession ou de donation qui montre bien que le vendeur est propriétaire du bien.
Les documents en rapport avec le terrain
Il faut fournir plusieurs documents lors de l’achat d’un terrain, des documents qui rassemblent les informations descriptives du terrain.
- Le plan de bornage : il permet de vérifier si le terrain est entouré d’autres propriétés.
- Le document sur l’arpentage : il détermine les limites du terrain pour le nouvel acheteur. On met aussi à jour le cadastre lors de la vente.
- Les documents issus de l’expertise du géomètre : le géomètre est celui qui va mesurer la superficie exacte du terrain. Il peut également à la demande de l’acheteur réaliser une étude de faisabilité pour la future construction que le terrain va recevoir.
Si le terrain est situé dans un lotissement, c’est un peu différent : car il y’a des règles spécifiques ainsi qu’un cahier des charges qui peuvent lui être associés.
Après la signature de l'acte de vente, le notaire enregistre le document et effectue les démarches nécessaires auprès du service de publicité foncière pour rendre le terrain opposable aux tiers.
Le rapport d'étude géotechnique préalable G1
Si le terrain non bâti constructible se situe dans une zone exposée RGA (retrait-gonflement des argiles) classée à risque moyen ou fort, une étude géotechnique préalable est obligatoire dans le cadre d'une vente. Cette démarche est imposée par la loi ELAN depuis 2020.
Cette étude de sol permet de déterminer les caractéristiques géologiques du terrain et d'identifier les éventuels risques le concernant.
Ce rapport, inclus dans le dossier des diagnostics immobiliers, fait partie des documents obligatoires à remettre à l'acquéreur et au notaire dans le cadre de la vente d'un terrain concerné par les risques RGA. Pour savoir si un terrain est soumis à cette obligation, vous pouvez vous rendre sur le site officiel Géorisques.
Projet de construction : quelles sont les autres démarches à prévoir avant de pouvoir bâtir ?
Si le terrain acheté est constructible et que son bornage est effectué, d'autres démarches administratives ou techniques sont nécessaires avant d'entreprendre une construction.
Le rapport d'étude géotechnique de conception G2
Si vous envisagez de faire bâtir une maison individuelle sur un terrain classé RGA avec un risque moyen ou fort, la réalisation d'une étude géotechnique de conception G2 est obligatoire. Spécifique à la construction, cette étude détermine les caractéristiques des fondations et du terrassement en fonction de la nature du sol. Elle fournit également des recommandations pour garantir la stabilité de l'habitation.
La réalisation de cette prestation donne lieu à la délivrance d'un rapport à joindre à la demande de permis de construire.
Le permis de construire
Après avoir vérifié le PLU et les réglementations applicables au niveau local, vous pouvez procéder à la demande de permis de construire auprès de la mairie de votre commune.
Cette autorisation est obligatoire pour toute construction dont la surface au sol dépasse 20 m². En deçà de cette valeur, une déclaration préalable de travaux est suffisante. Le délai d'obtention d'un tel permis est généralement de deux mois pour la construction d'une maison individuelle uniquement soumise au Code de l'urbanisme.
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