Louer un bien immobilier

Comment louer un appartement meublé ?

La location meublée a le vent en poupe pour les propriétaires bailleurs, notamment en raison d'une fiscalité allégée. Mais attention aux contraintes, notamment à Paris...

Droits et avantages pour le bailleur

La location meublée a longtemps été considérée comme plus avantageuse pour le propriétaire que la location vide, déjà car l'écart de loyer peut avoisiner les 10 à 20 %, avec donc une meilleure rentabilité, mais aussi car il est plus souple côté législatif. Le meublé est moins réglementé, notamment en matière de fixation du loyer. Telle était la situation jusqu'à la loi Alur.

Aujourd'hui, le logement meublé proposé en résidence principale à un locataire est soumis à de l'encadrement dans les zones dites "tendues", notamment en cas de location vide. 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants sont concernées, en dehors du cas particulier du neuf en régime Pinel, ainsi qu’à Paris depuis quelques années. Les loyers meublés, notamment pour les petites surfaces, sont en recul depuis quelques années.

Cependant, le meublé a toujours quelques avantages par rapport au nu, notamment en termes de durée de bail puisque, si le bail est de trois ans en location vide, il est d'au moins un an en location meublée, voire de neuf mois pour les étudiants. Il ne peut être reconduit tacitement, et peut être résilié avec un préavis d'un mois seulement (trois mois pour les locations vides). Côté propriétaire, il peut donner congé à son locataire avec un délai de trois mois à respecter, contre six mois pour un logement nu. Intéressant également, le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer, contre un seul mois en location nue.

Les conditions d’une location meublée

Depuis la loi Alur, le bail doit être le plus complet et précis possible, de la même manière que pour une location vide. Il y a les mêmes contraintes en termes d'état des lieux, de rémunération des intermédiaires, de clauses réputées non écrites ou encore de prescription, d'obligations des parties et, surtout, de diagnostics techniques à fournir au locataire.
De plus, 11 éléments de mobilier sont absolument obligatoires dans tout logement meublé pour être considéré en tant que tel. Enfin, depuis peu, des diagnostics de gaz et d'électricité devront forcément être fournis aux locataires d'un bien meublé.

Quelle fiscalité pour un logement meublé ?

Plusieurs possibilités s'ouvrent à vous. La première, la plus classique, est de se diriger vers le régime LMNP – loueur en meublé non professionnel. Dans ce cas-là, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, bénéfices industriels et commerciaux, et non pas en revenus fonciers comme pour les locations vides. De plus, il faut ajouter 15,5 % de prélèvements sociaux. Si vous réalisez moins de 32.900 € de recettes annuelles, le régime sera le micro-BIC, et vous aurez alors droit à un abattement de 50 % pour frais. Concrètement, vous ne paierez pas d'impôts sur la moitié de tous vos loyers encaissés. En comparaison, pour le micro foncier, qui s'applique à la location vide, c'est 30 % pour les revenus locatifs ne dépassant pas 15.000 €.

En étant soumis au micro-BIC, vous pouvez aussi préférer le régime de bénéfice réel, qui est imposé au-delà du plafond de recettes. Vous pouvez alors déduire toutes les charges de vos loyers et, si le solde s'avère négatif, vous serez en déficit foncier, comme en location vide. Vous pourrez alors imputer ce déficit (hors intérêts d'emprunt) sur vos revenus, dans la limite de 10.700 € par an. Si votre déficit dépasse cette somme, vous pourrez le reporter sur les dix années qui suivent.

Si, par contre, votre bien loué est déclaré comme un meublé de tourisme ou même une chambre d'hôtes, vous aurez droit à un abattement forfaitaire de 71 %, pour charges, si vos revenus fonciers ne dépassent pas 82.200 € par an.

Enfin, dans certains cas, si vous louez une pièce meublée de votre résidence principale, il est possible d'échapper totalement aux impôts et prélèvements sociaux. Il faut pour cela respecter un certain plafond de loyer qui dépend de la région. Cela peut aussi profiter aux chambres d'hôtes, là aussi selon les revenus.
Attention, les sommes citées peuvent être susceptibles de changer, notamment devant l'émergence de nombreuses plateformes de location entre particuliers. N’hésitez pas à prendre contact avec une agence immobilière pour vous conseiller sur votre projet.