Quelles sont les différentes méthodes d’estimation immobilière ?
L’estimation d’un bien immobilier peut être réalisée de plusieurs façons. Voici les techniques les plus souvent mises en œuvre par les professionnels :
- La méthode par comparaison : elle consiste à appliquer au logement un prix au mètre carré obtenu lors de la vente de biens similaires. Cette similitude est basée sur la localisation géographique et l’état du logement.
- La méthode par sol et construction : elle consiste à séparer la valeur de la construction et du foncier sur laquelle il est bâti. La vétusté de l’immeuble est prise en compte et donne lieu à une décote.
- La méthode par capitalisation de revenu : il s’agit de calculer la valeur locative de l’habitation en appliquant le taux de rendement constaté sur le marché ;
- La méthode du bilan promoteur : les coûts d’une opération immobilière sont reconstitués afin de calculer le prix de vente ;
- La méthode par coût de remplacement : elle reconstitue le prix d’un bien en lui appliquant une dépréciation de vétusté.
Quelles méthodes d’estimation immobilière utiliser pour obtenir le juste prix ?
Chacune de ces méthodes a ses qualités et ses défauts. Elles ne s’appliquent pas forcément à tous les types de biens.
La méthode par comparaison telle qu’elle est définie ici a ses limites. Si un agent immobilier va effectivement comparer des biens, les seuls critères évoqués sont insuffisants. Le marché Immobilier est en constante évolution et le prix au mètre carré change au fil des semaines. De plus, les deux critères retenus pour évoquer la similitude ne prennent pas non plus l’ensemble des caractéristiques du logement en compte.
La méthode par sol et construction n’est pas reconnue par les normes européennes. Elle s’avérait cependant intéressante lorsque les données sur les transactions étaient moins accessibles qu’aujourd’hui.
La méthode par capitalisation de revenu doit également prendre en compte les risques éventuels de la location pour être juste. Il faudrait donc y intégrer les impayés possibles ou les périodes de vacance du bien. Or, ces données sont variables et ne sont pas nécessairement prévisibles.
La méthode du bilan promoteur est adaptée pour évaluer la valeur marchande d'un terrain à bâtir. Elle est aussi utilisée pour les restructurations importantes d’immeubles existants.
La méthode du coût par remplacement s’applique plutôt à des biens très spécifiques comme des immeubles historiques.
Ainsi, il n’est pas simple de déterminer quelle méthode d’estimation choisir ! Il est donc conseillé de vous adresser à un professionnel. Contactez une agence immobilière Citya Immobilier pour une expertise.
Peut-on estimer seul son bien immobilier ?
Pour différentes raisons (impôts, donations, succession, transaction immobilière en perspective), on peut avoir besoin d'une estimation immobilière. Si vous êtes dans ce cas, la tentation est grande de consulter les annonces en ligne.
C'est hélas une très mauvaise option, car les prix affichés sont forcément différents du prix réel des transactions.
S'informer sur les transactions immobilières
Une solution consiste néanmoins à consulter la base de données DVF (explorateur de données de valeurs foncières). Ce site donne accès au prix des ventes immobilières enregistrées chez les notaires sur les cinq dernières années.
En renseignant votre adresse, vous pouvez ainsi visualiser sur la carte de votre secteur toutes les propriétés concernées. Pour chacune d'entre elles, vous pouvez ainsi découvrir :
- le type de bien ;
- la surface habitable ;
- le nombre de pièces ;
- la superficie du terrain ;
- le prix et la date de vente.
Les informations fournies sont hélas insuffisantes pour en déduire une estimation de votre bien. Les biens immobiliers qui ont été vendus ont peu de chance d'être comparables au vôtre.
Réaliser une estimation gratuite en ligne
Si votre objectif est d'obtenir une première estimation de votre bien immobilier, découvrez l'outil d'estimation gratuite en ligne de Citya Immobilier !
En quelques étapes, après avoir renseigné toutes les caractéristiques de votre bien, Citya vous propose gratuitement son estimation en ligne.
Pour une estimation plus précise, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de l'immobilier. Lui seul saura tenir compte du quartier où est situé votre bien et du prix moyen des transactions.
Pourquoi demander une estimation à un professionnel de l'immobilier ?
L’estimation effectuée par un agent immobilier s’appuie souvent sur plusieurs méthodes. D’ailleurs, la méthode par comparaison est souvent privilégiée, mais avec des critères plus élargis. Si vous vendez votre bien, vous souhaitez connaître le prix qui sera cohérent par rapport au marché. L’expérience d’un expert lui permettant de croiser les données, il sera plus apte que vous à définir le prix de vente de votre logement.
En effet, les erreurs d’évaluation sont fréquentes. Le principal risque à sur-évaluer un bien est de mettre du temps à vendre. Quels sont les risques à sous-évaluer un bien ? Outre la perte financière, ce sont bien les services fiscaux qui risquent de vous poser des problèmes. Il est possible qu’ils considèrent que vous avez cherché à frauder.
Par qui faire estimer votre maison ou votre appartement ? Si un notaire peut tout à fait se charger de cette expertise, il vous fera régler des honoraires. Un agent immobilier Citya vous offrira une évaluation gratuite. Faites la demande d’estimation de votre bien dès maintenant !
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Vente et achat immobilier ;
Location par une agence immobilière ;
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