Comment calculer une révision de loyer ?

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En tant que propriétaire, vous avez la possibilité d'augmenter un loyer en cours de bail lors de travaux d'amélioration du logement ou d'une révision annuelle. Dans ce dernier cas, le calcul du nouveau loyer est encadré par une loi stricte : cette révision dépend entre autres d'un indice de référence qui est déterminé selon la hausse du coût de la vie. Votre bail de location doit également inclure une clause qui précise que le bailleur peut augmenter le loyer chaque année. Découvrez comment calculer une révision de loyer.

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Le principe de l'indexation du loyer d'habitation

L'indexation du loyer consiste à augmenter le loyer d'un logement en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). L'IRL correspond à la moyenne de l'évolution des prix à la consommation sur les 12 derniers mois, sans prise en compte du tabac et des loyers. Cette indexation est obligatoire dans certaines villes, notamment celles qui se situent en zone tendue, dans lesquelles la demande de logement est supérieure à l'offre. Ailleurs, elle dépend de la volonté du propriétaire.

L'IRL est mis à jour et publié tous les trimestres par l'Insee, ainsi qu'au Journal Officiel, sous forme de tableaux. Notez que l'indice de référence utilisé pour les loyers d'habitation est différent de ceux qui concernent les loyers commerciaux et les activités tertiaires : ceux-ci dépendent d'un autre calcul. 

En tant que propriétaire bailleur, il est dans votre intérêt d'indexer votre loyer. Cette revalorisation permet de l'adapter à la hausse des prix à la consommation. Votre investissement locatif reste alors rentable face à l'inflation. Pour les locataires, l'indexation du loyer est une sécurité : l'augmentation est réglementée et ajustée à l'inflation, et le propriétaire ne peut pas changer le loyer à sa guise.

Les règles à respecter pour augmenter un loyer en toute légalité

Pour revaloriser un loyer de manière réglementaire et éviter tout litige avec le locataire, le propriétaire bailleur doit respecter certaines règles.

La plus importante est la présence d'une clause de révision dans le bail de location. Appelée également clause d'indexation, cette information indique que le loyer peut être revalorisé chaque année selon l'IRL. Elle peut aussi mentionner une période de référence pour le calcul de la révision, avec une date choisie par le propriétaire. Si ce n'est pas le cas, c'est la date anniversaire du contrat de location qui est retenue pour le calcul.

Si aucune clause n'est présente dans le contrat, l'augmentation de loyer est interdite durant toute la durée du bail. Dans le cas contraire, la révision doit être faite à partir de la date convenue. Attention, la revalorisation d'un loyer n'est pas rétroactive : en tant que propriétaire, vous devez prévenir votre locataire au plus tôt après la date de révision si vous souhaitez bénéficier de cette augmentation. Si aucune démarche n'est entreprise dans un délai d'un an après la date anniversaire, la revalorisation sur l'année écoulée est définitivement perdue.

Vous devez informer en amont votre locataire de cette augmentation via un courrier qui indique notamment :

  • l'identité des parties et la date du courrier ;
  • le contenu de la clause de révision ;
  • les montants du loyer actuel et révisé ;
  • la date à laquelle la révision prend effet ;
  • le calcul détaillé avec les IRL utilisés.

Calcul de révision de loyer : méthode et exemple

Pour les logements loués vides ou meublés, le calcul de révision de loyer est le suivant :

Nouveau loyer = loyer actuel x nouvel indice / ancien indice

  • Les loyers sont mentionnés et obtenus hors charges.
  • Le nouvel IRL correspond à l'IRL qui s'applique à la période de la date de révision de l'année en cours.
  • L'ancien IRL correspond à l'IRL qui s'applique à la période de la date de révision de l'année précédente.

Ces IRL et leur période de validité trimestrielle sont à sélectionner en fonction de la date de révision convenue et sont disponibles sur le site de l'Insee. Les valeurs diffèrent entre la France métropolitaine, l'Outre-Mer et la Corse.

Exemple :

Votre loyer pour un logement en France métropolitaine est de 800 € hors charges. Votre bail inclut une clause d'indexation sans mentionner de date de révision, mais le bail a été signé le 01/12/23. L'IRL qui correspond à cette date est celui du 3e trimestre 2023, soit 141,03. Après le 01/12/24, vous pouvez demander une augmentation de loyer basée sur l'IRL du 3e trimestre 2024, soit 144,51. Vous pouvez alors calculer le nouveau loyer :

Nouveau loyer = 800 x 144,51 / 141,03 = 819,74 € hors charges.

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