Qu’est-ce qu’une résidence principale ?
Par définition, une résidence principale est le logement qu’un propriétaire doit occuper au moins 8 mois par an.
Une résidence est jugée principale à partir du moment où son propriétaire (seul ou en famille) y a élu domicile et où toutes leurs affaires (personnelles et professionnelles) s’y trouvent. Le choix de sa résidence principale est décisif d’un point de vue fiscal.
En effet, les couples souhaitant vivre ensemble doivent choisir leur résidence commune selon différents critères :
- la proximité des lieux de travail,
- la beauté du lieu,
- l’aspect pratique, etc.
Mais surtout en fonction des possibles déductions d’impôts.
Mis à part le calcul des frais réels mensuels (déplacement, dépenses liées au domicile, etc), le choix de la résidence principale permet, ou non, de bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des dépenses d’aide à la personne, de l’environnement, ou encore, des intérêts communs.
Bon à savoir : il est strictement impossible d’avoir deux résidences principales. C’est pourquoi les propriétaires possédant plusieurs biens immobiliers doivent bien étudier quel appartement, ou quelle maison, ils choisiront pour en faire leur résidence principale.
En effet, cela joue un rôle important sur sa fiscalité.
Ses autres résidences seront automatiquement des résidences secondaires.
Louer sa résidence principale : qu’est-ce que cela implique ?
Quand on est propriétaire de sa résidence principale, il est possible d'en louer une partie de façon durable. Mais, une partie seulement !
Il peut s’agir d’un étage entier, ou simplement d’une chambre de la maison par exemple. Ici, certaines règles locatives s’appliquent. Il est également possible de louer sa résidence principale ponctuellement comme c’est le cas pour les locations de vacances.
Dans ce cas précis, tout le logement peut être loué. Cependant, sur une durée courte et bien définie. Cela s’appelle un “meublé de tourisme”.
Si, au contraire, le logement est loué à l’année et dans son intégralité, cela n’est donc plus l’habitation principale de son propriétaire bailleur, puisqu’il ne l’occupe plus.
Les différents types de location de résidence principale
Il existe trois façons de louer sa résidence principale :
- Le logement loué est à l'usage exclusif du locataire (le propriétaire n’est pas présent pendant la période de location)
- Le locataire y réside pour une courte durée (location à la journée, à la semaine ou au mois)
- Le locataire n'en fait pas son domicile (on dit qu’il s’agit d’une clientèle de passage, comme un saisonnier par exemple).
La durée de location maximum de l’habitation est de 120 jours par année civile. Dans le cadre de la loi Le Meur, cette dernière peut toutefois être abaissée à 90 jours par délibération.
La durée de location maximum de l’habitation est de 90 jours par client.
Selon le lieu où se trouve le logement, il peut y avoir une durée à ne pas dépasser à l’année civile. Seules les causes d’obligation professionnelle, de santé, ou d'événements imprévisibles (catastrophe naturelle par exemple) sont considérées comme des cas de force majeure et peuvent rallonger cette durée.
Démarches
De manière générale, il n’est pas obligatoire de faire des démarches en Mairie pour louer sa résidence principale.
Cependant, il existe des exceptions dans certaines communes. Celles-ci demandent aux propriétaires de déclarer leur meublé de tourisme afin d'obtenir un numéro de déclaration. Pour être en règle et vérifier si votre commune est concernée par cette mesure, il est conseillé de contacter votre mairie.
Cependant, il existe quelques exceptions dans les communes de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours, etc., qui demandent aux propriétaires de la déclarer afin de se voir délivrer un numéro de déclaration.
Règles à respecter
Pour louer sa résidence principale, il y a certaines conditions à respecter vis-à-vis de son loueur.
Selon la loi, il est obligatoire d’effectuer :
- un contrat de location,
- une assurance,
- une fiche de police pour les personnes de nationalité étrangère,
- une déclaration des revenus qui correspondent aux loyers perçus.
Aussi, veillez à vérifier auprès de votre commune si une taxe de séjour ne doit pas être demandée au vacancier qui loue votre logement.
Quelles sont vos obligations fiscales pour une location de résidence principale ?
Pour une location meublée, une inscription au répertoire Sirène de l'INSEE est nécessaire afin d'obtenir un numéro SIRET pour la déclaration des revenus. Vous devez également, dans certains cas, faire une déclaration en mairie : il suffit de vous renseigner auprès de votre commune pour connaître les démarches à effectuer.
Les revenus complémentaires générés par la location immobilière temporaire de votre résidence principale sont imposables. Ils doivent être déclarés en tant que BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Le régime applicable dépend du montant des recettes et de la nature du logement loué (classé ou non classé).
Le régime micro-BIC permet d'appliquer un abattement forfaitaire représentatif des charges, celui-ci étant variable selon la nature du bien.
Le régime réel permet, quant à lui, de déduire les charges réelles. Il peut être choisi si les conditions imposées par le régime micro-BIC sont respectées.
Si vous dépassez les seuils de chiffre d'affaires du régime micro prévus par la loi, vous basculez automatiquement sur le régime réel.
Quelles sont les règles à respecter si la résidence principale est située dans une copropriété ?
Si votre logement se trouve dans un immeuble en copropriété, les règles sont différentes. Contrairement à une maison individuelle, ce type de logement doit respecter le règlement de la copropriété. Si ce règlement inclut une clause d'habitation exclusive, cela signifie qu'il est interdit de louer un logement en tant que meublé de tourisme (location du courte durée).
Si aucune clause ou décision d'AG ne l'interdit, la location de courte durée reste possible dans le cadre imposé par la loi Le Meur et sous réserves des réglementations qui s'appliquent dans la commune concernée. La loi Le Meur oblige notamment les propriétaires à effectuer une déclaration d'enregistrement. Elle permet aussi aux communes de baisser la durée maximale de location de 120 à 90 jours.
Si vous en envisagez de mettre en place une location saisonnière de type Airbnb, vous devez donc vous renseigner sur les règles applicables au niveau de l'immeuble. Si le propriétaire souhaite faire de sa résidence principale un bien uniquement dédié à la location, il convient de vérifier si la location à usage d'habitation est compatible avec le règlement de l'immeuble. Le bail de location doit être adapté à cette situation et le propriétaire reste redevable des charges de copropriété.
Citya vous accompagne dans vos projets de location et de gestion locative : contactez-nous ou rendez-vous dans l'une de nos agences !
Source Service-Public