Le principe de la caution solidaire
Lorsqu'un bailleur fait signer un bail de location à un locataire, il peut opter pour un dispositif de cautionnement solidaire. Ce système est une sorte d'assurance qui permet au bailleur de percevoir ses revenus locatifs, y compris en cas de défaillance du locataire. La caution est une personne physique ou morale tierce qui doit régler les sommes dues, qui incluent le loyer, mais aussi les charges et d'éventuels frais supplémentaires, notamment en cas de dégradations. En d'autres termes, ce garant se porte caution du locataire.
En cas d'impayé de la part du locataire, le propriétaire a le droit d'exiger le paiement par la caution. C'est au garant cautionnaire de verser les loyers et les charges. Ce dernier engage ainsi sa responsabilité : d'un point de vue légal, il est co-responsable d'un retard de paiement ou d'un défaut de loyer du locataire. C'est d'ailleurs la différence entre la caution solidaire et la caution simple (il existe plusieurs dispositifs de caution) : dans ce cas, seul le locataire est responsable de ses dettes.
L'engagement de la caution se porte également sur la renonciation de deux bénéfices normalement présents dans le cadre d'une caution simple :
- le bénéfice de discussion (refus de recouvrement de dette tant qu'un recours contre le locataire n'a pas eu lieu et tant que ce dernier est solvable) ;
- le bénéfice de division (répartition de la dette entre plusieurs garants, mais il n'y a qu'un seul garant dans ce cas).
Ces engagements sont formalisés par la signature d'un acte de caution solidaire, appelé également acte de cautionnement solidaire.
Le profil du garant cautionnaire
Le garant peut être un membre de la famille du locataire, mais aussi un de ses amis.
Il peut également s'agir d'une personne morale, comme une banque, un organisme ou un dispositif tel que la garantie Visale (accessible sous conditions).
Pour se porter caution, le garant doit être solvable et doit pouvoir le justifier avec des revenus au moins 2,7 fois supérieurs à la valeur du loyer. Plusieurs justificatifs lui sont demandés pour prouver son identité, sa solvabilité et sa stabilité professionnelle. Il en est de même pour une caution morale, qui doit pouvoir apporter une garantie financière.
L'acte de caution solidaire, le document d'engagement du garant cautionnaire
L'acte de caution solidaire permet de formaliser l'engagement du garant cautionnaire envers le propriétaire bailleur. Ce document, rattaché au contrat de location, doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires exigées par la loi qui définissent notamment les obligations et les responsabilités du cautionnaire :
- l'identité et les coordonnées des parties (locataire, garant, bailleur) ;
- le type de cautionnement, solidaire dans ce cas ;
- les informations concernant le bail auquel la caution se rapporte ;
- les informations concernant le logement, notamment son adresse ;
- le montant du loyer, écrit en chiffres et en toutes lettres ;
- la date de révision du loyer et le trimestre de référence de l'IRL (indice de référence des loyers) pour l'indexation du loyer ;
- le montant limite de l'engagement ;
- la durée d'engagement de la caution ;
- la clause concernant la résiliation et la durée de la caution (mention de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- la clause sur le renoncement aux bénéfices de discussion ou de division (mention de l'article 2297 du Code Civil) ;
- date, lieu et signature des parties.
Pour rédiger ce document, un modèle est disponible sur le site du Service Public.
Pour tout renseignement complémentaire, vous pouvez nous contacter ou vous rendre dans une agence Citya proche de chez vous.