Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
Une promesse de vente est également appelée “promesse unilatérale”.
Pourquoi ?
Car ce document est signé dans le but d’engager une seule des deux parties : le vendeur.
La promesse de vente va donc permettre de réserver un bien immobilier à un potentiel acquéreur.
Le prix de vente et la durée sont spécifiés sur le document. Bien évidemment, afin qu’un vendeur réserve son logement à un acheteur, il y a une contrepartie. L’acquéreur se doit donc de verser au vendeur une indemnité d’immobilisation du bien en guise de garantie de son engagement. Cela correspond généralement à des sommes correspondantes à 10 % du montant total de la vente, sans compter les frais de notaire.
La promesse de vente doit être écrite et formalisée selon des règles bien précises. La signature doit être effectuée soit devant un notaire, soit sous seing privé.
Le vendeur doit maintenir sa promesse durant toute la durée indiquée dans le contrat. Sa rétractation durant le délai laissé à l'acquéreur n'est pas possible.
Si le vendeur souhaite se rétracter après la levée d’option d'achat, l’acquéreur peut décider de procéder à une vente forcée de l’appartement, maison, ou terrain qu’il convoite en saisissant le tribunal judiciaire. Toutefois, les conditions de vente mentionnées dans la promesse doivent être remplies.
Au contraire, si c’est l’acheteur qui souhaite renoncer à l’achat, il perd l’indemnité qu’il a versé au vendeur.
Sauf si la cause du désistement fait partie des conditions suspensives décrites dans la promesse de vente (ex : refus de la part du vendeur d’effectuer certains travaux).
Dans ce cas précis, il peut se désister et récupérer l’indemnisation.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un engagement de la part des deux parties. Il est également appelé “contrat synallagmatique”. Sa signature implique bien souvent le versement d'un dépôt de garantie. Le montant de ce dépôt est décidé par le vendeur et l'acheteur : il peut représenter jusqu'à 10 % du montant de la vente. Cette somme est généralement conservée par le notaire, puis déduite du prix de vente au moment de conclure l'acte de vente définitif.
Cependant, il n’est pas anodin de signer un compromis de vente puisqu’il a pour rôle de mener la transaction immobilière jusqu’à son terme, comme un véritable contrat. Une offre d’achat écrite et signée engage l’acquéreur à acheter le bien si l’offre est acceptée par le vendeur qui en est le propriétaire. Le vendeur ne peut plus se rétracter, même si une autre offre (supérieure) lui est proposée, il ne peut pas vendre à quelqu’un d’autre. Le compromis mène à la signature de l’acte authentique.
L’acheteur a le droit de se rétracter sous certaines conditions et durant le délai de rétractation de 10 jours prévu à cet effet.
Quel est le contenu d'une promesse de vente ?
Pour être valable et conforme aux réglementations en vigueur, une promesse de vente doit contenir différents éléments.
Tout d'abord, elle doit indiquer l'identité du vendeur et de l'acheteur, ainsi que la désignation du bien mis en vente.
Elle doit également inclure le prix de vente ainsi que le mode de financement choisi, notamment s'il s'agit d'un prêt bancaire.
La durée de validité de la promesse et le délai de rétractation de l'acheteur font également partie des éléments indispensables à mentionner.
Deux autres dates sont importantes : la date butoir pour la signature de l'acte de vente devant le notaire, ainsi que la date à partir de laquelle le bien est disponible.
La promesse de vente doit également inclure, entre autres :
- des informations relatives à l'origine du bien et au cadastre ;
- les frais de l'agence concernant la prestation ;
- des clauses suspensives, notamment en cas de refus de prêt ou d'autorisation d'urbanisme pour l'acquéreur ;
- l'existence d'une hypothèque, d'une mitoyenneté ou d'une servitude ;
- des informations concernant l'état du bien, notamment avec le dossier de diagnostics techniques ;
- des informations spécifiques, notamment si le bien est situé dans une copropriété ou sur un lotissement.
Pour connaître l'ensemble des mentions obligatoires à intégrer dans ce document encadré par la loi, vous pouvez vous rendre sur le site officiel du service public.
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