Définition de la nue-propriété
La nue-propriété correspond à la propriété des murs d'un bâtiment, dans le cadre du démembrement d'une propriété. Le nu-propriétaire dispose d'une seule composante de la pleine propriété, à savoir l'abusus. Cela signifie qu'il a le droit de vendre le bien immobilier. Cependant, il ne possède ni de droit d'usage, ni de droit d'exploitation sur ce bien : il ne peut ni y habiter, ni le louer. Ces droits reviennent à l'usufruitier qui partage, avec le nu-propriétaire, les droits de propriété du bien. L'usufruitier est titulaire de l'usufruit, un droit composé de l'usus (droit d'usage, d'habitation) et du fructus (droit d'exploitation, il peut louer le bien). Plusieurs usufruitiers peuvent se partager l'usufruit.
L'usufruit est un droit à durée limitée, qui peut être fixe dans le cadre d'un investissement. Il peut également dépendre du décès de l'usufruitier dans le cadre d'un viager. À la fin de cette période ou au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du logement. Il le conserve ou peut envisager une revente.
Les avantages de la nue-propriété
La vente en nue-propriété se réalise souvent dans le cadre d'un investissement immobilier. Elle est avantageuse pour un acquéreur investisseur, notamment sur l'aspect financier. En effet, le prix de la nue-propriété peut subir une décote de près de 40 % par rapport au prix de la propriété avec un usufruit de longue durée : cela facilite ainsi la constitution d'un capital patrimonial dans immobilier. Notez que le nu-propriétaire a tout de même besoin de l'accord du ou des usufruitiers pour revendre le bien immobilier.
Ce type d'achat permet aussi de s'affranchir des frais de gestion locative, de fonctionnement et d'entretien, ceux-ci étant à la charge de l'usufruitier.
Toutefois, le nu-propriétaire doit financer les gros travaux liés à la structure de l'habitation, comme la réfection de la toiture ou la réparation des murs.
Le nu-propriétaire dispose de nombreux avantages fiscaux. Il peut par exemple défiscaliser les revenus fonciers liés à ce bien, car il ne peut percevoir les loyers : leur perception et leur déclaration reviennent à l'usufruitier. Il en est de même pour la taxe foncière qui doit être, elle aussi, payée par l'usufruitier. Quant à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), il est doit être déclaré par les deux parties. Cependant, le bien ne fait pas partie du patrimoine du nu-propriétaire, qui n'a donc pas à payer l'IFI.
Autre avantage indéniable, cette fois-ci en termes de succession : la donation d'une nue-propriété se réalise dans un cadre fiscal avantageux. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, et sont donc bien moins élevés que ceux qui concernent une pleine propriété.
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