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Quels sont les différents types de garanties locatives ?

Lorsqu’on loue un bien immobilier, la principale crainte en tant que propriétaire est de devoir faire face à des loyers impayés. Pour pallier cela, différentes solutions existent, comme autant de types de garanties locatives possibles.

Les garanties de location par le biais des assureurs

La première garantie, et la plus connue, est l'assurance loyers impayés. En effet, en plus des garanties de loyer que peut apporter le locataire, et que nous allons décrire plus bas, vous pouvez, en tant que propriétaire bailleur, souscrire la GLI, Garantie Loyers impayés.
Selon les assureurs, elle peut couvrir tout ou partie des loyers et des charges, mais attention aux critères de solvabilité qui seront regardés par la compagnie, notamment les revenus de votre locataire, à sa pérennité (rien ne sert de l'assurer s'il compte partir dans trois mois), mais aussi aux coûts que cela implique, qui peuvent aller de 2,75 % à 4,5 % du loyer hors charges.Selon les assureurs, elle peut couvrir tout ou partie des loyers et des charges, mais attention aux critères de solvabilité qui seront regardés par la compagnie, notamment les revenus de votre locataire, à sa pérennité, mais aussi aux coûts que cela implique, qui peuvent aller de 2,75 % à 4,5 % du loyer hors charges.

La garantie par caution solidaire

Cette caution solidaire, qui est parfois appelée "garant", est très souvent demandée par les propriétaires de bien locatif. Concrètement, une personne (ou plusieurs) s'engage à régler les impayés du locataire, qu'il s'agisse de son loyer, des charges associées ou même de dégradations survenues dans le logement.
L'avantage de cette caution solidaire est que, dès le premier incident de paiement, le propriétaire peut demander à la caution de régler à la place du locataire, sans se soucier de savoir si le locataire est en mesure de payer ou pas.

A noter qu'une nouvelle loi a simplifié les formalités associées à cet acte de caution solidaire. En effet, depuis sa mise en vigueur le 25 novembre 2018, la loi n°2018-1021, plus communément appelée Loi Elan, évite à la personne qui se porte caution solidaire d'écrire à la main les mentions de l'acte le liant au locataire. Il suffit désormais de signer un modèle d'acte de caution solidaire type, faisant figurer toutes les mentions obligatoires.

La garantie Visale

Relativement récente, puisque datant du 1er février 2016, la garantie Visale prend en charge le paiement du loyer et des charges de location de la résidence principale du locataire, dans le privé uniquement, en cas d'impayés. Cette garantie, qui se substitue à une caution physique, est attribuée par Action Logement, directement au locataire, et les démarches sont donc à effectuer par ce dernier.
Elle concerne les salariés du secteur privé ou agricole, de plus de 30 ans, ayant un contrat de travail hors CDI confirmé, et qui rentrent dans un logement dans les six mois suivant leur prise de fonction ou mutation. Elle peut toutefois s'appliquer également aux jeunes de moins de 30 ans ainsi qu'aux ménages qui rentrent dans un logement privé via un organisme d'intermédiation locative, dans la limite de 36 mois.

L'avantage pour le propriétaire est qu'Action Logement prend en charge les paiements, que le locataire doit ensuite rembourser à Action Logement. Le propriétaire n'est donc pas le créancier du locataire en cas d'impayés.

Bénéficier de la garantie LOCA-PASS®

Egalement proposée par Action Logement, cette garantie était très avantageuse pour les deux parties, locataire et propriétaire. En effet, la garantie LOCA-PASS® était souscrite par le locataire et elle donnait au propriétaire les mêmes garanties qu'une caution.

Si vous avez entendu parler de cette garantie, sachez que depuis le 11 juillet 2019, elle n’est plus proposée par Action Logement.

Le dépôt de garantie

Il est possible pour le propriétaire de demander un dépôt de garantie. C'est ce que l'on appelle communément un chèque de caution et qui est demandé par le propriétaire au locataire à la signature du bail pour sécuriser le loyer. Le montant est normé et ne dépasse pas un mois de loyer hors charges en location nue et 2 mois de loyers hors charges en location meublée.

Ce dépôt de garantie a pour vocation de prévenir d’éventuelles dégradations lors du départ du locataire, ou d’éventuels impayés.

Le Solibail pour les propriétaires

Conçu à l'origine pour aider les "mal-logés", ce dispositif est toutefois très utile pour les propriétaires puisqu'il leur permet de proposer un logement privé dans les conditions du social. Le propriétaire loue son bien à une association pour y loger une famille aux revenus modestes.

Les autres assurances locatives accessibles aux bailleurs

Enfin, pour compléter les garanties, n'hésitez pas à opter pour des assurances qui vous couvriront dans les différentes étapes de la vie de votre bien.
Pour débuter, l'assurance PNO (propriétaire non occupant) est un passage obligatoire puisqu'elle vous couvre en cas de catastrophe naturelle, de sinistre, etc. que votre logement soit occupé ou non. Regardez bien les garanties de votre contrat et les franchises pour éviter toute mauvaise surprise...

Une autre assurance très intéressante, bien que chère, est l'assurance vacance locative qui vous permet de bénéficier d'un remboursement de 80 à 100 % du loyer si vous n'arrivez pas à louer votre appartement. Là aussi, regardez les conditions, les potentiels mois de carence et calculez bien la rentabilité de cette garantie qui peut vite être exorbitante.

En privilégiant une gestion de votre bien par un professionnel, la location devrait être optimisée afin de ne pas avoir besoin de cette garantie.