Les différents frais liés à la gestion locative
Les frais des services de gestion de location dépendent des tâches que vous confiez au gestionnaire.
La commission de gestion
La commission de gestion correspond au cœur de l’activité :
- Encaissement des loyers ;
- Régularisations des charges ;
- Quittances ;
- Suivi des travaux courants ;
- Gestion des relations avec le locataire.
Elle est prélevée en pourcentage du loyer TTC charges comprises, entre 5 % et 10 % selon le volume de tâches, la complexité du suivi et le niveau d’expertise de l’agence.
Les frais de mise en location
Réglementés par la loi ALUR, ils représentent un mois de loyer, réparti entre le propriétaire et le locataire. Ils comprennent :
- Estimation du montant du loyer ;
- Création et diffusion de l’annonce immobilière ;
- Organisation des visites ;
- Constitution des dossiers administratifs ;
- Rédaction du bail et de l’état des lieux d’entrée.
les frais annexes et exceptionnels
Ils concernent les prestations ne relevant ni de la gestion locative courante, ni de la mise en location :
- Renouvellement de bail ou avenant ;
- Relance des loyers en retard ou impayés ;
- Suivi de travaux importants ou de sinistre ;
- Déclaration fiscale des revenus fonciers.
Bon à savoir : certaines agences facturent un forfait annuel pour la gestion technique, d’autres facturent à la mission.
Les facteurs qui influencent les honoraires de gestion locative
La localisation du bien
Les frais de gestion locative sont sensiblement les mêmes dans les zones tendues que dans celles qui le sont moins. En effet, il y a davantage de concurrence entre agences, mais aussi davantage de demandes.
En revanche, le niveau moyen des montants des loyers impacte mécaniquement les coûts de commissions de gestion puisqu’elles sont prélevées en pourcentage du loyer.
Certaines spécificités locales peuvent justifier des frais de gestion locative plus importants comme un immeuble ancien qui nécessite plus de suivi ou un territoire rural entraînant des déplacements plus longs.
La nature du bien
Les frais de gestion peuvent varier en fonction du type de bien, maison ou appartement. De même, un logement haut de gamme nécessite une gestion premium. Les locations meublées sont plus chronophages, car la rotation des locataires y est plus importante.
Bon à savoir : les frais de gestion des colocations et les locations saisonnières sont basés sur un autre modèle tarifaire.
Le niveau des services inclus
Les frais de gestion locative dépendent du forfait que vous souscrivez :
- Gestion administrative minimale ;
- Gestion complète (travaux, optimisation locative, reporting) ;
- Service premium ;
- Pack assurance.
Bon à savoir : les agences immobilières proposent leurs propres tarifs et forfaits, mais globalement, plus la formule est élevée, plus le niveau de délégation est important.
Le coût des assurances facultatives, mais recommandées
Les assurances locatives ne sont pas obligatoires, mais elles permettent de sécuriser la rentabilité de votre investissement immobilier. Même si votre agent immobilier est très performant et très rigoureux sur la sélection des locataires, vous n’êtes pas à l’abri d’un incident.
La garantie loyer impayé (GLI)
Cette assurance est la plus répandue, elle est même incluse dans certains packages de frais de gestion locative. Elle prend en charge les loyers impayés, les dégradations du locataire dans la limite d’un plafond contractuellement défini et les frais juridiques liés.
Son coût est en moyenne de 3 % à 4 % du montant du loyer.
Attention, la GLI ne vous indemnise que si les critères de solvabilité légaux du locataire ont bien été respectés lors de la signature du bail.
Les autres garanties
D’autres assurances sont possibles et recommandées :
- Garantie vacance locative ;
- Garantie dégradations immobilières élargies ;
- Protection juridique (elle est parfois comprise dans l’assurance obligatoire propriétaire non-occupant).
L’optimisation fiscale des frais de gestion locative
Déléguer votre gestion locative permet un gain de temps et de tranquillité d’esprit. Certains propriétaires s’imaginent que la gestion de location professionnelle représente un coût exorbitant. Qu’il s’agisse des commissions proportionnelles au montant des loyers ou des autres honoraires, ils restent modérés, car encadrés par la loi.
Bonne nouvelle, les propriétaires imposés au régime fiscal du réel peuvent déduire leurs frais de gestion locative, y compris les cotisations d’assurance, de leurs revenus fonciers.
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