Combien peut-on emprunter pour acheter un appartement ?

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De nombreux acheteurs de biens immobiliers ont recours à un crédit immobilier. Mais selon la capacité d’endettement, l’apport du foyer et le reste à vivre, le montant d'emprunt autorisé peut grandement varier. Si vous souhaitez acheter un appartement, vous vous demandez sûrement quel montant allez vous pouvoir emprunter pour financer votre projet.

Quel montant pouvez-vous emprunter pour votre projet immobilier ?

Emprunter auprès d’une banque implique de rembourser le prêt sur une longue durée. S'engager sur un crédit immobilier vous oblige également à honorer le paiement de vos mensualités dans les temps. Ainsi, lorsque vous décidez de faire un crédit pour acheter un appartement, l’établissement prêteur veut minimiser les risques d’impayés. C’est pourquoi une règle a été mise en place : la mensualité du crédit ne doit pas dépasser les 33 % de revenus de l’emprunteur. 

Ce taux d’endettement maximum doit être respecté dans l’idéal. Les deux parties ont un intérêt commun financier : le remboursement du prêt doit se faire sans problème. D’une part, la banque souhaite que les mensualités et les intérêts soient payées en temps et en heure ; d’autre part, l’emprunteur se doit de respecter le paiement pour ne pas avoir de frais supplémentaires.

 

Comment estimer sa capacité d’emprunt et sa capacité d’endettement ?

Le montant de la mensualité à rembourser détermine la somme à emprunter. Pour la connaître, il est essentiel de déterminer le taux d’endettement du foyer.

Ce taux est un ratio entre les dettes du foyer et ses revenus. Les établissements bancaires y apportent une attention particulière pour toute demande de crédit. Les charges de remboursement doivent normalement ne pas dépasser les 33 % des revenus nets : c’est ce que l’on appelle l’endettement maximal. Au-delà de ce pourcentage, les banques prennent des risques financiers, et l’emprunteur également.

Exemple : Si un foyer a des revenus totaux nets de 4000 € mensuels, sa capacité d'endettement sera de 1 320 € (4000 x 0,33). Cela signifie qu’il est possible pour le foyer d’avoir jusqu’à 1 320 € de mensualités, tous crédits confondus. Ce pourcentage est théorique mais symbolise une base sûre pour les banques. Pour cela, vous pouvez faire une simulation.

 

Quels sont les autres critères à prendre en compte avant d’emprunter ?

La durée du prêt est aussi à prendre en compte dans le calcul du montant empruntable. Par logique, plus la durée du prêt est longue, plus la somme empruntée peut être élevée. Si l’on veut obtenir un prêt avec des mensualités faibles, il faut soit allonger la durée du prêt, soit réduire le montant emprunté.

Le taux d’intérêt est aussi une variable à calculer lors d’un achat immobilier. Il est proportionnel au montant d’emprunt et impacte directement le crédit. Le remboursement des intérêts s’inclut dans chaque mensualité. Il dépend du profil de chacun et peut être négocié selon les comptes de l’emprunteur, sa situation professionnelle et financière, ses charges, sa capacité de remboursement. Il peut s’agir du prêt à taux zéro (PTZ), un prêt sans intérêt pour acheter un logement neuf ou ancien.

Le coût de l’assurance influe également sur le montant potentiellement empruntable. Le prix de l’assurance emprunteur et les garanties sont également inclus dans les mensualités. De plus, les frais de notaire à payer sont aussi à prendre en considération dans la balance.

 

Emprunter en faisant attention à l’apport personnel et le reste à vivre

L’apport personnel et le reste à vivre sont deux autres éléments pris en compte dans le calcul du montant empruntable.

Avoir un apport pour financer son achat d’appartement est intéressant et peut valoir son pesant d’or pour la banque. Le montant à emprunter va diminuer, tout comme les annuités. La capacité d’épargne du foyer est attrayante pour la banque et la rassure fortement. Généralement, un apport personnel correspond à 10% de la somme totale empruntée.

Le reste à vivre intéresse également la banque. Il s’agit du montant qu’il reste au foyer après avoir payé l’ensemble des charges fixes, y compris les impôts et les crédits divers existants. Si le prêteur estime que, même au-delà de sa capacité d’endettement et des 33%, le reste à vivre pour le foyer est suffisant pour faire face aux différentes dépenses du ménage, alors il peut envisager d’accorder le crédit.

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