En quoi consiste l'achat immobilier sur plan ?

Guide immobilier Achat

L’achat sur plan est une Vente en l’État Futur d’Achèvement (ou VEFA). Cela consiste à acheter un bien immobilier non bâti au moment de l’acquisition. Ce type de contrat est encadré. Le vendeur doit livrer le bien dès que les travaux de construction sont terminés à l’acheteur. Comment se passe un achat en VEFA ? Comment est organisé le contrat ? Nos réponses.

Devenir propriétaire d’un logement sur plan

Acquérir un bien immobilier sur plan, c’est acquérir un logement neuf sans qu’il soit construit donc sans pouvoir le visiter physiquement en amont. L’achat est dit “sur plan” car le logement n’est pas réel au moment de la réservation et ne réside, en réalité, que sur un plan. La Vente en l’État Futur d’Achèvement est régie par une réglementation et par le Code de la Construction et de l’Habitation qui permettent de protéger l’acquéreur. Il peut s’agir d’une maison individuelle ou d’un appartement dans un immeuble.

 

Comment se passe un achat en VEFA ?

Acheter en VEFA se fait auprès d’un promoteur. Après avoir obtenu un permis de construire, le promoteur présente le projet immobilier à plusieurs acheteurs potentiels. Il détaille les plans du bien, à construire ou en construction, ceux des parties communes et des extérieurs s’il y a lieu. 
Le but est de montrer que le programme immobilier est viable et de convaincre l’acheteur potentiel de passer à l’acte d’achat. Dans le cas d’un logement (maison, appartement) qui n’a pas encore été commencé à bâtir, l’acheteur devra attendre entre 1 et 2 ans avant de pouvoir y aménager ou de le mettre à la location, selon son projet.

 

Le contrat de réservation : qu’est-ce que c’est ?

Dans le cadre d’un achat immobilier neuf et sur plan, il existe un avant-contrat, appelé contrat de réservation. Ce contrat est un acte sous signature privée, uniquement entre le vendeur et l’acheteur, sans intervention d’un notaire. 
Le contrat doit être envoyé par lettre avec accusé de réception à l’acheteur ou remis en main propre. Ensuite, l’acheteur disposera de dix jours pour se rétracter et se désengager du logement. 
De plus, le vendeur demande un dépôt de garantie à l’acheteur qui s'élève généralement à 5 % maximum du montant de l’acquisition. Si le délai de signature d’acte excède les 2 ans, ce dépôt peut être de 2 % seulement. Il est aussi possible de négocier un dépôt de garantie moins élevé.

 

Le contrat de réservation : que contient-il ? Quelles sont ses conditions ?

Le vendeur est engagé auprès de l’acheteur : il réserve le logement souhaité et indiqué dans le contrat, à l’acheteur. 
Ce contrat doit contenir :

  • les coordonnées des deux parties,
  • l’adresse, la surface habitable et le nombre de pièces du logement,
  • le descriptif des matériaux de construction utilisés,
  • le prix,
  • les financements utilisés pour acquérir le bien,
  • le délai maximal dans lequel l’acte définitif doit être signé,
  • le délai de livraison,
  • les conditions légales de renoncement à l’acquisition,
  • les pénalités éventuelles en cas de retard de livraison.

Les conditions légales de rétractation sont très importantes. La principale reste le financement : l'acheteur doit présenter un accord de financement au promoteur mais, s’il ne peut le faire car sa demande de prêt immobilier est refusée, il peut se permettre de se désengager et récupérer son dépôt de garantie. Ces conditions sont modifiables dans tout contrat de réservation lors de négociations entre les deux parties.

 

Signer la vente définitive devant un notaire

Si aucune condition suspensive n’est soulevée, l’acte de vente peut être signé. Cela se fait obligatoirement devant un notaire. La date est indiquée dans le contrat de réservation. Cependant, la signature du contrat en VEFA peut être effectuée à tout moment dès que le vendeur obtient le permis de construire et que les fondations de la construction sont terminées.

Le paiement en VEFA se fait de manière progressive : l’intégralité n’est pas versée au vendeur en un jour. Les modalités de paiement respectent un pourcentage du prix de vente, débloqué tout au long de l’avancement du projet immobilier. L’acheteur doit demander un déblocage des fonds à leur banque. Le montant maximum demandé peut être :
de 35 % du prix de l’acquisition dès que les fondations sont terminées ;
de 70 % du prix de l’acquisition dès que le logement est hors d’eau ;
de 95 % du prix de l’acquisition dès que la construction est terminée.
Les 5% restants sont versés lors de la remise des clés.

Si vous avez prévu et envie d’investir dans un logement sur plan, c’est le moment.

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