Comment calculer son apport immobilier ?

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Pour acheter un appartement ou une maison, vous pensez souscrire un crédit immobilier ? Peut-être devrez vous penser à constituer un apport personnel pour faciliter l’acceptation de votre prêt immobilier. Qu’est-ce qu’un apport personnel ? À quoi sert-il ? Quel est son intérêt ? Comment le calculer ? Nos éléments de réponse.

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel est une somme d’argent que vous décidez d’inclure dans l’achat de votre bien immobilier et qui permet de compléter votre crédit.

Ce montant permet de faire un prêt moins important auprès de la banque. L’apport peut provenir de vos épargnes bancaires (livret A, compte épargne logement, plan épargne logement…) ou de vos épargnes personnelles (héritage, économies, donation, placement financier…). 

L’apport est valable dans n’importe quel achat immobilier : appartement neuf, maison ancienne, programme immobilier neuf, VEFA, achat immobilier sur plan…

 

À quoi sert l’apport personnel ?

De manière générale, l’apport permet surtout de régler les frais annexes comme les frais de notaire et/ou les frais de dossier. L'apport est souvent demandé par les banques et très apprécié : elles peuvent refuser votre crédit si vous n’avez pas d’apport.  Il est donc très important : plus l’apport personnel est élevé, plus le taux d’emprunt est intéressant et bas. Les futurs propriétaires emprunteurs n’ayant que peu, voire pas, d’apport auront des taux moins intéressants. 

De plus, l’apport permet à l'emprunteur d’assurer une capacité de remboursement et de rassurer la banque.

Un établissement bancaire va principalement favoriser les demandes de prêts avec un apport. L’apport est réglé lors de la signature de l’acte de vente.

 

Combien d’apport personnel pour quel prêt ?

Maintenant que vous avez trouvé la perle rare, bien vérifié les paramètres de votre logement et savez comment acheter votre appartement ou votre maison, le temps est venu de calculer votre apport. 

Comme évoqué, votre apport permet de financer les frais annexes. En principe, ces dépenses sont à hauteur de 8 à 10% du prix de vente total. Ainsi, on estime qu’un apport de 10% du prix d’achat est idéal pour combler les banquiers. 

Rien ne vous empêche de faire un plus gros apport, jusqu’à 20% afin de faire baisser vos mensualités et/ou d’obtenir un meilleur taux d’intérêt. 

Si vous avez fait votre choix entre acheter ou louer, et que vous optez pour un achat dans le cadre d’un investissement locatif, l’apport personnel s’élève à 5% dans le neuf et à 10% dans l’ancien. Si vous souhaitez ne pas faire d’apport du tout pour un investissement locatif, c’est possible. Ce n’est pas vous qui allez rembourser chaque mensualité mais vos locataires sur toute la durée du crédit, c’est alors plus judicieux de directement tout emprunter.

Le taux d’emprunt sera plus bas pour l’emprunteur car la banque réduit son taux d’endettement. Alors quel apport pour votre investissement immobilier ?
Pour calculer cet apport, comptabilisez tous les frais à payer :

  • frais de notaire : comptez 8% pour un achat ancien, 3% pour un achat neuf,
  • frais de garantie,
  • frais d’assurance,
  • frais de dossier.

Bien évidemment, chaque situation financière est différente. Si vous avez un apport de 15 000 euros, on peut supposer qu’un crédit peut être octroyé jusqu’à hauteur de  150 000 euros (règle des 10%). Cela dit, certaines banques peuvent vous demander plus d’apport (15% par exemple) tandis que d’autres peuvent vous accepter votre demande de prêt avec ces 10%, voire en l’absence d’apport (ce cas reste rare). 

 

Comment avoir un bon apport ?

Pour pouvoir apporter une somme d’argent conséquente pour réaliser votre projet , vous pouvez avoir recours à votre épargne et à vos économies personnelles. Sans épargne, savez-vous combien d'années devrez-vous travailler pour acheter un logement ou votre appartement ? 
Si vous n’avez pas la capacité de faire d’apport, vous pouvez aussi vous renseigner sur les prêts à taux zéro (PTZ) : ces prêts sont accessibles au primo-accédants (première acquisition immobilière qui n’ont pas encore d’épargne satisfaisante et qui ont donc une justification pour ne pas faire d’apport. Le Prêt Action Logement peut aussi aider à financer votre achat immobilier. Bien sûr, vous pouvez voir des avantages à acheter votre logement.

Vous savez maintenant comment calculer votre apport et comment le prendre en compte dans votre demande d’emprunt immobilier auprès de la banque.

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