Qu’est-ce que l’apport personnel ?
L’apport personnel est une somme d’argent que vous décidez d’inclure dans l’achat de votre bien immobilier et qui permet de compléter votre crédit.
Ce montant permet de faire un prêt moins important auprès de la banque. L’apport peut provenir de vos épargnes bancaires (livret A, compte épargne logement, plan épargne logement…) ou de vos épargnes personnelles (héritage, économies, donation, placement financier…).
L’apport est valable dans n’importe quel achat immobilier : appartement neuf, maison ancienne, programme immobilier neuf, VEFA, achat immobilier sur plan…
À quoi sert l’apport personnel ?
De manière générale, l’apport permet surtout de régler les frais annexes comme les frais de notaire et/ou les frais de dossier. L'apport est souvent demandé par les banques et très apprécié : elles peuvent refuser votre crédit si vous n’avez pas d’apport. Il est donc très important : plus l’apport personnel est élevé, plus le taux d’emprunt est intéressant et bas. Les futurs propriétaires emprunteurs n’ayant que peu, voire pas, d’apport auront des taux moins intéressants.
De plus, l’apport permet à l'emprunteur d’assurer une capacité de remboursement et de rassurer la banque.
Un établissement bancaire va principalement favoriser les demandes de prêts avec un apport. L’apport est réglé lors de la signature de l’acte de vente.
Un montant qui vous sert à déterminer votre capacité d'achat
La capacité d'achat correspond au financement dont vous disposez pour réaliser votre projet immobilier. Ce budget comprend votre apport personnel ainsi que la somme que vous empruntez à la banque.
Celle-ci calcule votre capacité d'emprunt en fonction de différents éléments :
- vos salaires, pensions ou autres types de revenus ;
- la régularité de vos revenus ;
- votre situation professionnelle et votre stabilité financière ;
- les charges que vous devez assumer, comme un loyer, un crédit à la consommation, une pension alimentaire versée ou d'autres frais divers fixes ;
- la durée du prêt pour déterminer les mensualités ;
- le taux de l'emprunt, qui peut réduire la capacité d'emprunt s'il est élevé ;
- l'assurance emprunteur, qui peut représenter un coût important et réduire également la capacité à emprunter.
Ces éléments permettent le calcul du taux d'endettement, qui correspond au rapport entre les charges et les revenus, le tout multiplié par 100.
Si le taux d'endettement est inférieur à 35 %, la banque accorde plus facilement un crédit.
Cette valeur est prise en compte dans l'évaluation de votre capacité d'emprunt, au même titre que votre apport. Vous obtenez alors une estimation précise de votre capacité d'achat.
Combien d’apport personnel pour quel prêt ?
Maintenant que vous avez trouvé la perle rare, bien vérifié les paramètres de votre logement et savez comment acheter votre appartement ou votre maison, le temps est venu de calculer votre apport.
Comme évoqué, votre apport permet de financer les frais annexes. En principe, ces dépenses sont à hauteur de 8 à 10% du prix de vente total. Ainsi, on estime qu’un apport de 10% du prix d’achat est idéal pour combler les banquiers.
Rien ne vous empêche de faire un plus gros apport, jusqu’à 20% afin de faire baisser vos mensualités et/ou d’obtenir un meilleur taux d’intérêt.
Si vous avez fait votre choix entre acheter ou louer, et que vous optez pour un achat dans le cadre d’un investissement locatif, l’apport personnel s’élève à 5% dans le neuf et à 10% dans l’ancien. Si vous souhaitez ne pas faire d’apport du tout pour un investissement locatif, c’est possible. Ce n’est pas vous qui allez rembourser chaque mensualité mais vos locataires sur toute la durée du crédit, c’est alors plus judicieux de directement tout emprunter.
Le taux d’emprunt sera plus bas pour l’emprunteur car la banque réduit son taux d’endettement. Alors quel apport pour votre investissement immobilier ?
Pour calculer cet apport, comptabilisez tous les frais à payer :
- frais de notaire : comptez 8% pour un achat ancien, 3% pour un achat neuf,
- frais de garantie,
- frais d’assurance,
- frais de dossier.
Bien évidemment, chaque situation financière est différente. Si vous avez un apport de 15 000 euros, on peut supposer qu’un crédit peut être octroyé jusqu’à hauteur de 150 000 euros (règle des 10%). Cela dit, certaines banques peuvent vous demander plus d’apport (15% par exemple) tandis que d’autres peuvent vous accepter votre demande de prêt avec ces 10%, voire en l’absence d’apport (ce cas reste rare).
Comment avoir un bon apport ?
Pour pouvoir apporter une somme d’argent conséquente pour réaliser votre projet , vous pouvez avoir recours à votre épargne et à vos économies personnelles. Sans épargne, savez-vous combien d'années devrez-vous travailler pour acheter un logement ou votre appartement ?
Si vous n’avez pas la capacité de faire d’apport, vous pouvez aussi vous renseigner sur les prêts à taux zéro (PTZ) : ces prêts sont accessibles au primo-accédants (première acquisition immobilière qui n’ont pas encore d’épargne satisfaisante et qui ont donc une justification pour ne pas faire d’apport. Le Prêt Action Logement peut aussi aider à financer votre achat immobilier. Bien sûr, vous pouvez voir des avantages à acheter votre logement.
Effectuez rapidement le calcul de votre apport immobilier avec un outil de simulation
Vous pouvez trouver de nombreux outils de simulation en ligne pour estimer votre apport immobilier.
Il suffit de renseigner les revenus de votre foyer, l'apport personnel dont vous disposez, les charges qui vous incombent et la durée du crédit souhaitée.
Ces outils vous permettent d'obtenir rapidement une première estimation indicative. Plus vous fournissez d'informations, plus la valeur obtenue est précise. Pour affiner le résultat, vous pouvez ensuite vous rendre dans l'établissement bancaire de votre choix.
Le site gouvernemental du service public et les banques comme le Crédit Agricole vous proposent d'estimer facilement votre capacité d'emprunt ou d'achat avec des simulateurs dédiés.
Vous savez maintenant comment calculer votre apport et comment le prendre en compte dans votre demande d’emprunt immobilier auprès de la banque.
Vous avez des questions spécifiques concernant votre achat immobilier et les différentes démarches à effectuer pour votre dossier de financement ? Contactez-nous, nos équipes Citya sont disponibles pour répondre à vos demandes. Vous pouvez également vous rendre dans l'une de nos agences situées près de chez vous, partout en France.
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