Estimer et vendre votre bien immobilier

Peut-on vendre un terrain en indivision ?

Un bien immobilier en indivision est un bien dont plusieurs personnes sont propriétaires, avec des proportions égales ou non. Vendre un bien en indivision est fréquent, notamment lors d'une succession, et les acquéreurs deviennent propriétaires au prorata de leur contribution financière. Mais des problèmes peuvent se présenter.

Frais de notaire

Lors d'une vente en indivision, le notaire est un passage obligatoire. Qu'il s'agisse d'une vente à un tiers d'une proportion ou de tout le bien, ou d'une vente à l'un des coïndivisaires, des frais de notaire seront acquittés.

Par contre, si cette vente en indivision a lieu suite à une rupture de PACS ou à un divorce, la personne qui rachète la part de l'autre, quelle que soit la proportion, pourra bénéficier de frais de notaire réduits (2,5 % du prix du bien, contre 8% pour un bien ancien en général).

Vente en indivision à la majorité des deux tiers des droits

Si les héritiers en indivision ne parviennent pas à se mettre unanimement d'accord et à vendre le bien, alors la vente sera bloquée.
Pour contourner cela, une procédure simplifiée a été mise en place en 2009 qui permet aux indivisaires, détenteurs d'au moins 2/3 des droits, de pouvoir saisir un juge pour autoriser et forcer la vente.

Vente en indivision avec usufruit et vente successorale

Après une succession, il peut arriver que les héritiers soient les nouveaux propriétaires en indivision, mais n'aient pas l'usufruit, qui reste accordé au parent restant. Dans ce cas, l'usufruitier peut bien entendu vivre dans le bien, mais peut aussi le louer et en percevoir le loyer.
Par contre, il est important de noter que ni le nu-propriétaire, ni l'usufruitier, ne peut vendre le bien dans sa globalité. Seuls les droits sur le bien sont cessibles, au prorata des parts bien évidemment. Si tous les indivisaires sont d'accord, il est possible de vendre la pleine propriété du bien et le fruit de la vente sera alors réparti selon les droits respectifs de chacun.

De la même manière, les membres d'une fratrie peuvent se retrouver propriétaires en indivision de biens hérités après le décès des parents, et donc suite à une succession. La loi mentionne que nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision et il y a donc plusieurs sorties possibles dans cette situation.
Tout d'abord, les parts possédées en indivision peuvent être vendues à un autre héritier, ou même à un tiers, même si cela reste rare. La dernière solution envisageable à l'amiable est la vente collective du bien, en totalité. Il existe toutefois une ultime solution.

Partage judiciaire du logement pour sortir d'une indivision

Si vous avez épuisé toutes les solutions à l'amiable et si vous avez demandé une habilitation judiciaire, voire même demandé la désignation d'un mandataire, alors il ne reste qu'une solution, le partage judiciaire.
Ce cas se produit en justice lorsque l'un des indivisaires ne veut pas consentir au partage amiable ou s'il émet des contestations sur la manière de terminer l'indivision. Dès lors, le Tribunal de Grande Instance du lieu où a été ouverte l'indivision sera saisi par l'assignation d'un héritier, et la représentation d'un avocat sera nécessaire.
Une fois le tribunal saisi, les issues possibles sont la licitation (vente aux enchères du terrain et partage du montant de la vente selon les droits), soit le partage sans licitation, si c'est possible.

Peut-on refuser ou bloquer une vente en indivision ?

Le principe de l'indivision est que tous les membres doivent être d'accord pour vendre collectivement un bien. Dès lors, si un indivisaire est réfractaire, qu'il s'agisse d'une vente de ses parts à un tiers ou à un autre héritier, il peut refuser la vente très simplement.

De plus, si l'indivisaire qui est réfractaire à la vente détient plus de 33 % (un tiers) des parts de l'indivision, par exemple dans le cas où il y a deux héritiers à 50/50, la vente sera bloquée de fait. Par contre, dans le cas contraire, les indivisaires en faveur de la vente pourront prendre la décision de forcer cette dernière.

Quid des conditions du compromis de vente en indivision ?

Comme pour une vente immobilière "classique", avant la vente effective en indivision, un compromis de vente sera signé entre toutes les parties. Il peut comprendre une clause suspensive de survie des parties qui mentionnera que, si l'une des parties décède, le compromis sera caduc.