Le côté financier des logements anciens : prêts immobiliers, aides et frais

Guide immobilier Achat

Vous allez bientôt devenir propriétaire d'un logement ancien. En effet, le marché immobilier y est beaucoup plus développé. Cela vous laisse alors un large choix, contrairement au neuf qui n’est pas trouvable partout. Découvrez à quelles aides vous avez le droit lorsque vous achetez dans cet état et les frais à prévoir.

Qu’est-ce qui est considéré comme un logement ancien ?

Tout bien est considéré comme ancien si sa construction date d'il y a plus de 5 ans. Subir une mutation ne leur permet plus d’être qualifiés de neuf. C’est pour cela que le marché de l’immobilier ancien ne cesse de grandir.

 

Recherche d’un crédit immobilier pour acheter un logement ancien

Qu’il soit ancien ou neuf, l’achat d’un appartement ou d’une maison implique une demande de crédit immobilier. Cependant, n’attendez pas le dernier moment pour en faire la recherche. Être accompagné d’un courtier permet de défendre votre dossier et pouvoir négocier le taux d’intérêt. Pareil pour l’assurance emprunteur qui peut représenter un gros pourcentage du taux annuel effectif global du financement.

 

Le mieux reste de parler de votre projet avec le professionnel avant de rechercher le bien. Cela permet de déterminer votre capacité d’emprunt. Cet établissement de budget est important pour acquérir un bien ancien sans difficultés financières. Vous n’avez que 45 à 60 jours à partir du compromis de vente pour trouver ce prêt. En sachant que certaines banques peuvent mettre plus de 4 semaines à étudier votre profil emprunteur et votre projet d’acquisition !

 

Quelles aides sont disponibles pour compléter le financement d’un logement ancien ?

Pour vous aider à financer le logement ancien, vous avez le droit à certaines aides. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées afin de pouvoir en bénéficier. 

 

Le prêt à taux zéro : le plus courant

Le prêt à taux zéro ou PTZ est le plus populaire. Il n’est cependant accessible qu’aux primo-accédants qui ont un revenu ne dépassant pas un certain plafond. Il peut financer à hauteur de 40 % un logement ancien en fonction du profil des emprunteurs. Cette propriété devra être votre résidence principale.

 

La zone où le bien est situé compte également dans les critères : les zones B2 et C. Ces dernières sont des communes comptant moins de 250 000 habitants, là où la demande d’habitations est moins répandue. 

 

Ce bien devra aussi faire l’objet de travaux d'amélioration pour que le PTZ soit accordé. Entre autres, il s’agit de l’aménagement, de la rénovation des surfaces habitables et annexes. Le montant des travaux devra s’élever à 25 % du prix de vente de votre acquisition.

 

Les autres prêts à considérer pour votre achat dans l’ancien

Le prêt épargne logement (PEL) permet de contracter un prêt si l’on épargne durant 4 ans. Le taux du crédit est défini lors de l’ouverture du compte pour éviter les surprises. Comptez 2,2 % pour ceux ayant ouvert un PEL depuis 2016.

 

Le prêt action logement (PAL) ne concerne que les employés d’un secteur privé. Au moins 10 salariés doivent cotiser au comité interprofessionnel du logement (CIL). 

 

Le prêt d’accession sociale (PAS) finance le bien dans son entièreté. Les frais de notaire ne sont pas compris ni ceux de l’hypothèque, par contre. Pour en bénéficier, il faut que ce soit votre future résidence principale et vous ne devez pas percevoir plus d’une certaine somme de revenus. Le taux du PAS se révèle plus élevé que les crédits immobiliers classiques par les banques.

 

Les logements anciens et l’investissement locatif

Vous voulez faire de l’investissement locatif avec un logement ancien ? Très bonne idée, surtout que la plupart de ce type de bien s’avère majoritaire dans les endroits stratégiques. En effet, ceux qui se trouvent près du centre-ville ne sont pas neufs. En général, cet emplacement permet une location rapide, à condition que votre appartement soit aux normes.

 

Certains dispositifs vous permettent un avantage fiscal avec des critères précis pour en bénéficier. Voici les deux plus courants.

 

La loi Pinel ancien 

Vous pouvez obtenir une réduction d’impôts à condition de vous engager à la location d’une durée de :

 

  • 6 ans pour 12 % du prix du vente du bien ;
  • 9 années pour 18 % ;
  • 12 ans pour 21 %.

 

Bien sûr, le plafond n’est pas infini : c’est 300 000 € maximum. Si cela dépasse, le reste est soustrait de ce montant et n’est pas pris en compte par la loi.

 

Cela s’applique pour toutes les habitations achetées entre 2019 et 2022 et doivent faire partie de 245 villes sélectionnées pour ce dispositif. L’autre obligation est de s’engager à y faire des opérations de travaux. Pour les maisons, il s’agit d’augmenter la performance énergétique de 30 % minimum. Pour les appartements, cela doit s’améliorer de 20 %.

 

Le dispositif Cosse ancien ou Loc’Avantages

Pour bénéficier de cette défiscalisation, il faut signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Vous devrez ainsi louer votre logement à des personnes disposant d’un certain revenu. L’objectif est de rendre l’habitat plus accessible à des familles modestes. 

 

Le loyer est classé en trois catégories. Elles se définissent par le pourcentage en dessous des loyers pratiqués par le marché locatif de la zone :

  • loc 1 : 15 % ;
  • loc 2 : 30 % ;
  • loc 3 : 45 %.

 

Vous pouvez obtenir une défiscalisation de 15 à 65 % selon le niveau du loyer et si vous passez par une agence immobilière. En signant la convention, vous vous engagez pour 6 années minimum à louer votre habitation non meublée. Loc’Avantages est en fait une version actualisée du dispositif “louer abordable”.

 

Quels frais supplémentaires prévoir pour un logement ancien ?

Déjà, les frais de notaire sont plus élevés pour un appartement ou une maison ancienne que du neuf. Comptez environ 7 à 8 % du montant total du prix de vente. D’ailleurs, ce dernier se montre en général moins élevé que du neuf. Un vendeur pourra vendre son habitation plus chère si l’emplacement est vraiment prisé et qu’il l’a déjà très bien rénovée.

 

Attention à prévoir des travaux de rénovation pour qu’il soit conforme aux dernières normes. Cela consiste à améliorer l’isolation pour éviter les déperditions thermiques. Cette raison justifie également un prix plus bas chez les propriétés anciennes. Si vous n’avez pas bénéficié d’un PTZ, il existe un éco-prêt à taux zéro pour vous encourager à réaliser votre rénovation.

 

Vous allez faire l’acquisition d’un appartement ? N’oubliez pas les charges de copropriété qui viennent s’ajouter : celles-ci sont rendues obligatoires par la loi pour l’entretien de l’immeuble.