Étape 1 : le prix au mètre carré
De multiples sources permettent de connaître les prix moyens des biens immobiliers au mètre carré : notaires, bases publiques, sites d’annonces.
Ils sont souvent calculés à l’échelle des communes, mais peuvent aussi être distingués à l’échelle d’un quartier ou même d’une rue. Tout dépend du dynamisme du marché immobilier local, car il faut un nombre suffisant de transactions référentes.
L’estimation immobilière par rapport au prix du mètre carré est la plus basique, c’est un simple calcul mathématique. Par exemple, le prix moyen d’un appartement à Bordeaux est de 4 628 €/m², votre appartement bordelais a une surface habitable de 60 m², son prix de vente estimé est de 60 m² x 4 628 € = 277 680 €.
Étape 2 : la confrontation au marché immobilier
Le principe de la comparaison
La méthode comparative est la plus utilisée par les agents immobiliers ou les notaires pour déterminer la valeur d’un logement. Elle implique une recherche des biens similaires récemment vendus pour obtenir un prix de vente par comparaison.
Cela dit, aucun bien immobilier n’est identique et la méthode nécessite des ajustements en fonction des caractéristiques intrinsèques du bien et de son environnement.
Le référentiel des transactions
La base officielle DVF (Demande de Valeur Foncière) permet de consulter toutes les transactions immobilières réalisées en France au cours des 5 dernières années. Cet outil très complet renseigne pour chaque bien :
- Le prix de vente réel d’après l’acte notarié ;
- La surface du bien ;
- Le type de bien (appartement, maison, terrain, local commercial) ;
- La localisation précise ;
- La date de la transaction.
La base DVF communique les prix réels des ventes aidant à déceler d’éventuels écarts avec les prix demandés.
Étape 3 : les facteurs d’ajustement du prix de votre appartement
La méthode du prix au mètre carré et la méthode comparative sont une base de départ pour le calcul du prix de votre appartement. Elles tiennent essentiellement compte de l’adresse du bien et doivent être affinées par l’examen des spécificités de votre logement et de ses alentours.
Les facteurs internes liés à votre appartement
De multiples critères entrent en ligne de compte pour calculer au plus juste le prix de vente de votre appartement. Au-delà de la superficie, le nombre de pièces et leur agencement sont primordiaux. Par exemple, un immense couloir qui ne sert à rien d’autre qu’à distribuer des chambres représente une perte d’espace dommageable. Une évaluation précise considère également :
- L’état général, la qualité des matériaux et les rénovations récentes ;
- L’exposition, la luminosité, l’étage, la présence d’un ascenseur, d’une cave ou d’une place de parking ;
- L’extérieur (terrasse, balcon, jardinet, vue, absence de vis-à-vis) ;
- L’isolation phonique et thermique.
Les facteurs externes liés à l’environnement
L’adresse est importante. Les acheteurs sont particulièrement attentifs aux alentours de leur futur logement :
- Proximité des commerces, des services, des écoles, des espaces verts et des transports ;
- Niveau de sécurité du quartier ;
- Projets urbains en cours ;
- État de la copropriété (charges, travaux prévus, qualité de la gestion).
Étape 4 : sécuriser l’évaluation du prix de votre appartement
Après toutes ces étapes, vous vous demandez toujours comment évaluer le prix d’un appartement ? Vos doutes sont légitimes, l’estimation d’un bien immobilier est un métier.
Déterminer une fourchette de prix
Aussi précise soit-elle, l’évaluation de votre appartement peut difficilement l’être à l’euro près. Pour déterminer le prix d’un appartement, il est plus réaliste de raisonner en fourchette de prix. Ainsi, vous intégrez le risque de fluctuation du marché immobilier et votre marge de négociation.
Faire appel à des professionnels de l’immobilier
Plusieurs simulateurs en ligne vous permettent d’évaluer votre appartement. Cependant, pour une estimation immobilière au juste prix, il est préférable de faire appel à l’expertise d’un professionnel :
- Objectivité ;
- Excellente connaissance du marché immobilier local ;
- Accès à des bases de données exclusives.
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