Qu’est-ce que le taux de décote immobilier ?
Le taux de décote désigne le pourcentage de réduction qui peut être appliqué au prix de vente d’un bien. Le plus souvent, il renvoie au montant auquel le propriétaire accepte de vendre son bien en dessous du prix proposé. C’est le cas lorsqu’un acheteur fait une offre inférieure à l’estimation de l'appartement ou de la maison, qui est validée.
Une décote peut également être appliquée à un bien lorsqu’il présente certains inconvénients. À ce titre, elle intervient comme une compensation. Dans le cas d’un logement occupé, une décote est appliquée. Elle compense le fait que le bien ne sera libéré qu’à expiration du bail pour le nouveau propriétaire. Elle peut aussi être déterminée par d’autres inconvénients majeurs comme les travaux ou les nuisances sonores.
Enfin, en cas de vente en viager, ce taux de décote immobilier est calculé en fonction de l’âge du vendeur. C’est un cas particulier, puisque celui-ci reste dans son habitation toute sa vie. La jouissance du bien est liée à cet aléa et entraîne une forte décote attractive pour un acquéreur.
Pourquoi connaître le taux de décote moyen ?
Lors de l’estimation d’un logement, cet indice est pris en compte. En effet, ce taux moyen est variable en fonction des régions où le bien se situe. Si le marché de l'immobilier est tendu, il sera plus réduit. Dans le cas contraire, si la demande est faible par rapport à l’offre, il sera plus important. S’il y a peu de négociations et que les ventes sont rapides, c’est que le marché est très dynamique. Vous pourrez sans doute vendre à une somme égale à votre évaluation.
Du point de vue du vendeur, connaître cet indicateur est utile. Cela permet d’anticiper le geste financier qu’il peut consentir pour vendre au meilleur prix. L’acheteur, quant à lui, pourra déterminer l’offre d’achat qu’il souhaite proposer par rapport à ce taux. Il doit aussi composer avec un futur crédit.
Le calcul de cet indicateur ne remplace pas l’estimation immobilière ou l'expertise d'un agent immobilier ou d'un notaire. C’est un outil supplémentaire pour comprendre le marché de l’immobilier.
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Une décote peut-elle être appliquée lors de l’estimation d’un bien ?
Le prix d’un bien immobilier peut effectivement subir une décote dès lors qu’il présente des défauts importants. Ces derniers peuvent nécessiter un investissement important et un prêt immobilier conséquent. C’est pour cela qu’une évaluation par des professionnels est indispensable. Les propriétaires ont tendance à surestimer leur bien et à ne pas prendre en compte certains défauts. Leur regard manque d’objectivité pour déterminer le juste prix du logement qu’ils veulent vendre.
Or, si une habitation est très mal isolée ou nécessite d’importants travaux, cette décote est inévitable. Les acquéreurs hésiteront si le coût des travaux envisagé est lui-même important. Cela nécessite d’obtenir un prêt supplémentaire et de souscrire une assurance emprunteur. Ce sera aussi le cas si celui-ci est particulièrement vétuste. La mise aux normes des anciennes maisons est complexe et coûteuse.
L’environnement immédiat du bien peut faire baisser sa valeur par rapport au prix de l’immobilier. Un lieu particulièrement bruyant comme l’abord d’un aéroport, ou d’une route fréquentée, est concerné. Les appartements situés au rez-de-chaussée sont plus exposés au bruit et à une baisse de valeur.
La proximité de la rue les expose plus aux nuisances sonores qu’à un appartement au dernier étage. Ils sont souvent moins lumineux et peuvent faire craindre des problèmes de sécurité. Il faut prendre en compte ces différences pour les estimer.
Le cas de la vente d’un bien vendu occupé
Le calcul de la décote d’un logement occupé dépend de trois points :
- Le montant du loyer ;
- Le temps restant du bail en cours : plus la durée est longue, plus la décote sera importante ;
- L’âge du locataire.
En fait, si le locataire est âgé de plus de 65 ans et qu’il a de faibles revenus, il est protégé.
La loi impose de proposer un logement de remplacement aux personnes bénéficiant de ces conditions. C’est donc un frein supplémentaire à l’achat immobilier.
Le type de location a un impact sur cette décote :
- Les appartements de petite surface comme les studios subissent une faible taux ;
- Les logements soumis à la loi de 1948 sont ceux qui voient leur prix le plus faible. De nombreuses contraintes pèsent sur ces habitations. La décote sera de 40 à 50 %.
La nature du bail pour les meublés est d’un an, mais elle peut être inférieure. De nombreux étudiants occupent ce type de location et ne restent que quelques mois. Si le bien se libère rapidement, il n’y aura pas de décote sur le prix moyen de l'acquisition immobilière. Pour un logement loué vide, le bail est signé pour trois années. Comptez en moyenne 10 à 15 % de décote à déduire du prix de vente proposé.
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