Qu’est-ce qu’une expertise immobilière ?

Guide immobilier Estimer

Une expertise immobilière permet de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier. Elle peut être menée par un expert en immobilier. Il s’agit d’un agent immobilier ou d’un notaire. Elle donne lieu à un rapport détaillé. Cette évaluation peut être demandée dans un cadre juridique ou fiscal, ou pour l’obtention d’un prêt. Citya Immobilier répond à toutes vos questions sur ce sujet.

Quelle est la différence entre une expertise immobilière et une estimation ?

L’estimation d’un appartement ou l'estimation d’une maison n’a pas le même objectif qu’une expertise immobilière. En effet, l’estimation immobilière vous permet d’obtenir une évaluation du prix de votre bien, mais n’a aucune valeur juridique. Elle consiste à estimer le bien en fonction de ses caractéristiques, de sa localisation et du marché. Toutefois, elle n’est qu’un avis de valeur. En tant que propriétaire, vous n’êtes pas obligé de vous en tenir à cette estimation. Elle vous est utile pour vendre ou pour mettre un bien en gestion locative.

 

L’expertise immobilière est un autre type de service. Elle permet de fixer la valeur réelle du bien. Elle donne lieu à une analyse très précise et à la rédaction d’un rapport d’expertise très détaillé. Puis, il y aura une, voire plusieurs visites du bien, avec pour objectif de collecter un grand nombre de données. Pour cela l’expert immobilier suit une méthodologie spécifique. Ainsi, des données sont recueillies sur place, comme des mesures précises. L’expert s’appuie aussi sur d’autres sources et documents comme le plan de l’habitation.

 

L’expertise d’un professionnel de l’immobilier a une valeur juridique. Elle a valeur d’acte. Elle doit donc être menée par un expert immobilier. Or, contrairement à la profession d’agent immobilier, qui est réglementée, ce métier n’est pas soumis au droit. Il est nécessaire de vérifier les références de la personne à qui vous confiez cette mission. Celle-ci doit avoir suivi une formation et posséder les compétences nécessaires. 

 

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Dans quel cas faire réaliser une expertise immobilière ?

 

Elle est obligatoire lors :

  • D’un divorce ou d’une séparation 
  • D’une déclaration de succession ;
  • D’un partage ou d’une donation ;
  • D’une déclaration fiscale ;
  • D’une demande de prêt bancaire, notamment s’il s’agit d’un prêt relais ;
  • D’une demande de crédit hypothécaire ;
  • De contrôle fiscal ;
  • D’une déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

 

Il est également possible de faire appel à un expert immobilier avant l’achat d’un logement pour lever certaines incertitudes :

  • Vérifier les normes en vigueur ;
  • Déterminer le budget à prévoir pour de futurs travaux ;
  • Connaître la valeur du bien que vous souhaitez acquérir, et éventuellement pouvoir négocier avec le vendeur ;
  • Connaître précisément la valeur immobilière de votre patrimoine.

 

Vous souhaitez demander une expertise ? L’agence immobilière Citya est à votre service.

Comment se déroule l’expertise ?

Cette prestation immobilière se déroule en différentes étapes. 

Le contrat d’expertise 

Généralement, cela débute par un contrat d’expertise qui détaille :

  • La mission ;
  • Les méthodes appliquées ;
  • La forme du rapport ;
  • Les documents nécessaires que vous faites parvenir à l’agence immobilière ou au notaire ;
  • La date de remise de ce dernier ;
  • Les honoraires.


La constitution du dossier 

Une fois ce contrat formalisé et signé, vous devrez remettre tous les documents nécessaires pour constituer un dossier :

  • Titre de propriété ou documents de copropriété ;
  • Plan du logement ;
  • Plan local d’urbanisme ;
  • Les documents qui concernent les différentes charges liées au bien, par exemple la taxe foncière ;
  • Bail de l'appartement s'il est loué ;
  • Les différents diagnostics s’ils ont été effectués ;
  • Les factures pour les travaux réalisés ou les devis pour de futurs travaux. 

Toutes ces données sont nécessaires pour établir l’expertise immobilière.

 

La visite du bien et le recueil des données 

Ensuite, des relevés et des vérifications seront effectués sur place lors d’une ou de plusieurs visites. Des mesures et des photographies peuvent être réalisées. L’un des objectifs est de vérifier la conformité du bien avec les documents à disposition. 

 

L’agent immobilier va aussi constater l’état du logement. Chaque élément va être examiné : murs, plafonds, huisseries, toiture. Les problèmes constatés pourront faire l’objet de travaux futurs.

 

Si l’appartement ou la maison a un espace extérieur, celui-ci fera aussi l’objet d’une expertise. Cela concerne une dépendance, un terrain, un jardin, une terrasse. Dans le cas d’un appartement, l’immeuble, son style et l’état des communs sont aussi des critères à examiner.

 

L’évaluation s’attache aux caractéristiques classiques du bien immobilier : surface, nombre de pièces, aménagements, exposition, étage. 

 

L’environnement est également pris en compte de manière détaillée :

  • Localisation ;
  • Constructions environnantes ;
  • Nuisances sonores, ou autres nuisances éventuelles ;
  • Accès au réseau routier.

 

Le rapport d’expertise

Une fois que toutes ces données collectées, l’agent va se baser sur une ou plusieurs méthodes de calcul :

  • Méthode par capitalisation du revenu locatif : elle s’appuie sur le prix du bien immobilier en fonction de la valeur locative ;
  • Méthode comparative : elle repose la comparaison avec la vente de biens similaires sur une localisation identique ;
  • Méthode par sols et construction : elle établit son évaluation sur la valeur du terrain d’un côté et de la construction de l’autre ;
  • Méthode de remplacement : ce calcul se base sur l’estimation de la valeur du bien en cas de destruction. C’est donc une projection sur le coût d’une reconstruction.

 

Il existe d’autres méthodologies, celles-ci peuvent être croisées. L’expérience professionnelle de l’expert permet d’arriver au juste prix.

 

Une fois que l’expertise immobilière a été menée, le rapport vous est remis.

 

Vous avez des questions sur vos futures transactions immobilières, contactez notre agence Citya Immobilier. 

 

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