Les outils d’estimation automatisée en ligne
Les simulateurs en ligne sont la solution la plus accessible pour une estimation rapide de votre bien immobilier.
Le fonctionnement des simulateurs immobiliers en ligne
Les simulateurs immobiliers sont alimentés par des algorithmes qui utilisent une multitude de bases de données sur les transactions récentes, les prix au mètre carré, les différentes caractéristiques des biens et la géolocalisation.
Ces modèles de machine learning (apprentissage automatique) peuvent effectuer des comparaisons et des ajustements par rapport au type de bien. Ils repèrent les régularités, les relations et les tendances pour les transformer en prédictions et en estimations.
Les avantages des simulateurs immobiliers en ligne
Les simulateurs immobiliers en ligne sont gratuits et largement accessibles à tout public. Rapides, ils apportent une vision d’ensemble du marché immobilier local en quelques clics. Les données sont fréquemment actualisées et les prix fournis sont fiables.
Les limites des simulateurs immobiliers en ligne
La fiabilité du simulateur immobilier repose sur l’analyse de milliers de données. C’est efficace dans les secteurs où le marché immobilier est dynamique. En revanche, dans les zones où il y a peu d’achats, les renseignements sont incomplets ou obsolètes. L’algorithme manque d’éléments de comparaison et donc de précision. La problématique est la même lorsqu’il s’agit d’estimer un bien atypique, il ne pourra pas le faire de façon satisfaisante.
De plus, ils calculent par rapport à des critères factuels (adresse, superficie, nombre de pièces, équipements), mais ne peuvent pas valoriser des facteurs intangibles comme une terrasse plein sud, le charme de l’ancien, une vue sur mer ou une rénovation exceptionnelle.
Les simulateurs immobiliers utilisés en autonomie vous donnent une idée de la valeur de votre bien, mais nécessitent une interprétation humaine.
Les outils d’analyse du marché immobilier
Pour qu’une estimation immobilière soit pertinente, elle doit être contextualisée. Le marché de l’immobilier évolue constamment, il nécessite un suivi. Ainsi, pour l’étudier, il est possible de consulter plusieurs bases.
Les bases de données publiques et professionnelles
Transparentes et fiables, les sources de données officielles n’effectuent pas d’estimation, mais communiquent des informations réelles sur les dernières transactions permettant d’affiner une évaluation :
- DVF (Demande de Valeur Foncière) ;
- PERVAL ;
- BIEN ;
- Notaires de France.
Les indicateurs économiques et territoriaux
L’INSEE et les divers observatoires de l’immobilier publient régulièrement des informations qu’il est utile de mettre en perspective avec la conjoncture économique :
- Évolution du prix au mètre carré par quartier ;
- Tension locative (demande supérieure à l’offre) ;
- Attractivité d’un territoire ;
- Taux directeur de la Banque de France (donne la tendance des taux de crédit immobilier) ;
- Etc.
La cartographie et la data visualisation
Des sites comme Patrim, Géofoncier ou Data.gouv utilisent de plus en plus la représentation visuelle et géographique pour transmettre des informations, car elle est plus parlante qu’un tableau de données. Ainsi, on distingue instantanément les zones rouges, c’est-à-dire celles où les prix de l’immobilier sont les plus élevés, des vertes où ils sont plus abordables.
Des graphiques interactifs montrent l’évolution du prix moyen au mètre carré dans le temps et des cartes 3 D la densité de population ou de construction.
L’outil humain toujours indispensable pour une estimation précise
L’expertise des professionnels de l’immobilier
Pour procéder à une estimation, les professionnels de l’immobilier vont au-delà des possibilités du simulateur. Ils prennent en compte les éléments intangibles qui caractérisent le bien comme son état général, son environnement ou son potentiel.
Selon vos besoins, vous pouvez vous adresser à une agence immobilière, à un expert immobilier ou à un notaire. Pour réaliser une évaluation, ils combinent différentes méthodes comme la méthode comparative, la méthode par capitalisation ou la méthode par coût de remplacement.
L’évaluation sur le terrain
Pour déterminer la valeur d’un bien immobilier, il est important de se déplacer. Quelle que soit la méthode utilisée, seule la visite physique permet de noter les détails précis qui font la différence sur un prix de vente.
La complémentarité entre technologie et expertise
Votre agent immobilier base aussi son étude sur les données comparatives du marché qu’il obtient grâce à des outils numériques. Il enrichit ces données objectives avec son ressenti et son expérience.
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