Comment estimer sa maison ou son appartement ?

Guide immobilier Estimer

En règle générale, un propriétaire tient son bien personnel en haute estime… et il a bien raison ! Mais ce seul critère n’est pas suffisant pour le mettre sur le marché. Évaluer sa maison ou son appartement en vue de le vendre est un acte important, impliquant et qui ne doit pas être laissé au hasard. Vous avez quelques repères (une idée précise du prix au m2 dans votre secteur, ou bien une propriété voisine qui a fait l’objet d’une transaction récente) ? C’est un bon début, mais une vente optimale passe par une évaluation fine et experte. Il est donc fortement conseillé de se faire épauler dans la démarche. Vous pouvez affiner votre propre estimation de biens immobiliers en ayant recours à des sites en ligne mais le mieux est de confier l’évaluation à un professionnel de l’immobilier. Tour d’horizon des alternatives qui s’offrent à vous.

Comment estimer sa maison ou son appartement

Les sites d’estimation immobilière en ligne

Ils sont de plus en plus nombreux sur la toile. Ils regroupent d’immenses bases de données qui répertorient les ventes récentes par types de biens et secteurs géographiques. Grâce au développement de l’intelligence artificielle, ces données vont être croisées avec les caractéristiques détaillées de votre bien, que vous allez indiquer sur le site. De puissants algorithmes vont alors vous indiquer pour votre logement une fourchette de prix assez fiable, sans même l’avoir visité.

 

Vous renseignez votre adresse ainsi que d’autres critères, et ces sites vous permettent d’obtenir une estimation à titre indicatif.

Les principaux intérêts de ces outils sont leur gratuité et leur rapidité. Ils ont aussi leurs limites, notamment leur degré de performance qui réside essentiellement dans la richesse de la banque de données.

 

Ainsi, un bien situé à Paris aura des chances d’être très bien estimé parce que les comparatifs seront multiples, alors qu’une chaumière normande dans un petit village de campagne bénéficiera, en toutes hypothèses, de moins de critères d’appréciation pour le logiciel, aussi intelligent soit-il.

 

Par ailleurs, on ne le dira jamais assez… Votre bien est unique. Deux appartements, a priori extrêmement similaires (même surface, même nombre de pièces, même quartier, par exemple …) auront malgré tout forcément des critères différenciants : l’exposition, l’état général, le voisinage, un balcon ou un dressing supplémentaire dans la chambre.

Et si cela vous paraît être de l’ordre du détail, pour l’acquéreur, cela veut parfois dire beaucoup. 

 

Or, ces critères quelquefois un peu subjectifs ne sauront être pris en compte par les algorithmes. Ils feront par contre immédiatement écho chez un professionnel qui se déplacera, observera et relèvera de manière presque intuitive les atouts ou petits défauts qui creuseront l’écart.

 

Un simulateur d'estimation ne remplace pas un professionnel ! Contactez-nous par mail ou grâce à notre formulaire d'estimation en ligne.

 

Confier l’estimation et la vente de son bien à un professionnel.

Vous souhaitez avoir une idée immédiate de la valeur de votre bien ? Rendez-vous sur notre simulateur d’estimation en ligne. 

 

L’agent immobilier est un expert à même d'estimer un bien à son juste prix.

 

Motivé par la perspective de se voir confier votre mandat de vente, ce professionnel se déplacera, mesurera très précisément votre bien, le photographiera, fera une étude sectorielle et vous fournira un dossier de prix argumenté, le plus souvent sans frais.

 

Et, toujours dans la perspective de se voir confier la commercialisation de votre bien, l'agent immobilier sera force de conseils sur certains aspects incontournables du parcours de mise en vente tels que la réalisation des diagnostiques obligatoires par un professionnel indépendant et certifié, le type de dossier de financement à privilégier ou bien encore la rédaction d'un compromis de vente.

 

En effet, l’agent immobilier une fois sur place apportera un regard objectif sur votre habitation. Cette première visite sera déterminante. Comme nous l’avons déjà précisé, la valeur affective du bien conduit les propriétaires à faire des erreurs d’appréciation. Le prix de l’immobilier est basé sur des données précises. 

 

Vous prenez connaissance du prix au mètre carré du bien en ligne ? Certes, ce n’est pas une mauvaise chose, car cela vous donnera une indication. L’outil d’estimation fourni par les notaires de France a un caractère informatif. Il se base sur les ventes immobilières réalisées partout en France. Sur une localisation donnée, vous pouvez donc rechercher une évaluation immobilière gratuite du prix au mètre carré à titre d’information.

 

Cependant, savez-vous que connaître ce tarif ne suffit pas ? En fait, il est seulement l’un des critères pris en compte par votre agence immobilière. Il est donc faux de calculer le prix de l’immobilier en multipliant cet indicateur par la surface totale de la maison. Malheureusement, de nombreuses annonces immobilières proposées par des particuliers se bornent à ce seul critère. Ainsi, même si des visites de leur maison ont lieu, elles ne donnent pas lieu à une offre d’achat. Le bien reste alors souvent en vente de très longs mois et ce n'est pas le résultat escompté.

 

Quels sont les critères d’une estimation immobilière ?

Pour obtenir une estimation fiable de sa maison, il faut se baser sur de nombreux critères. Cela passe par une très bonne connaissance du secteur immobilier. La comparaison avec d’autres ventes immobilières effectuées sur une zone géographique similaire est utile. Même au sein d’une même ville ou d’un même quartier, il y a de nombreuses fluctuations.

 

Prendre en compte toutes les caractéristiques de la maison

Ensuite, il est important de prendre en compte l’état du bien en lui-même. Est-ce un bien immobilier ancien ? A-t-il été rénové ? Faut-il accomplir des travaux ? Est-il habitable de suite ? Ces questions sont dans l’esprit de tous les potentiels acquéreurs. Une maison habitable de suite et rénovée aura une valeur supérieure à une maison nécessitant de nombreux travaux. C’est tout à fait normal. Ces frais supplémentaires pour l’acheteur sont à prendre en compte, notamment s’il a besoin de solliciter un prêt. 

 

Certains défauts importants peuvent faire l’objet d’une décote de votre patrimoine par rapport au prix de vente sur le marché de l'immobilier. D’importants travaux, mais aussi un environnement problématique jouent sur le prix de l’immobilier. Un logement implanté dans un lieu bruyant sera moins attractif. Ce sera aussi le cas d’un logement très ancien où il faut remettre toutes les installations aux normes. De tels travaux sont longs et coûteux. De même, les maisons qui sont très mal isolées avec un diagnostic énergétique bas sont synonymes de travaux de rénovation. 

 

Si vous n'acceptez pas cette méthode, vous risquez de devoir négocier par la suite. Les acquéreurs doivent tenir compte de leur budget et des éventuels prêts auxquels ils peuvent prétendre.

 

Les caractéristiques propres au logement participent aussi à cette évaluation :

  • Nature du bien ;
  • Surface ;
  • Nombre de pièces ;
  • Présence d’un terrain et superficie de celui-ci ;
  • Étage du bien lorsqu’il s’agit d’un appartement ;
  • Maison de plain-pied ou avec un ou plusieurs étages ;
  • Existence de dépendances ;
  • Présence d’équipements : cuisine équipée ou aménagée, dressings, placards, balcon, garage, terrasse, cave, place de parking, piscine ;
  • Environnement du bien : localisation en centre-ville ou en périphérie, proximité des équipements urbains, bâtiments alentour.

Toutes ces données sont donc à analyser et à croiser afin d’avoir une vision d’ensemble de la maison. C’est bien souvent l’expérience d’un agent ayant eu de multiples mandats de vente qui fait la différence ! Un moteur de recherche ne peut pas rivaliser avec cette dernière ! 

 

Faites une demande d’estimation à une agence immobilière locale Citya.

 

Faire estimer un bien occupé pour le vendre en l'état

Il s’agit d'un cas particulier, mais qui reste malgré tout courant. Quand vous souhaitez mettre en vente un bien loué, le prix de ce dernier subira une décote. En fait, le futur acheteur devra patienter pour obtenir la jouissance du logement. Dès lors, cette décote apparaît comme une compensation. Le montant de celle-ci dépend de trois critères :

  • Le prix du loyer ;
  • La durée du bail et le temps qu’il reste à couvrir ;
  • L’âge du locataire.

Si le locataire est âgé de plus de 65 ans, il bénéficie d’une protection légale. Le bien est alors plus difficile à récupérer. Pour les logements occupés soumis à la loi de 1948, le montant de la décote sera plus important. 

 

Vous souhaitez l’avis d’un agent immobilier. Contactez-nous pour une estimation immobilière gratuite. L’un de nos agents vous accompagnera pour une évaluation personnalisée de votre bien.

 

 

Simplement besoin d’une évaluation par un expert ?

De nombreux scénarii peuvent vous amener à avoir besoin de connaître la valeur de votre bien immobilier, sans avoir pour autant l’intention de le mettre sur le marché : une succession, un redressement fiscal, un calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (l’IFI, qui a remplacé l’ISF), etc.

Vous aurez dans ces situations besoin de connaître la valeur vénale ou bien une réactualisation de la valeur de l’appartement ou de la maison concernée. Il est alors possible de faire appel à des professionnels autres que des agents immobiliers (notaires, experts immobiliers agréés auprès des tribunaux).

 

Ces derniers assureront cependant une prestation commerciale qu’ils factureront au prix fort. En revanche, votre agent immobilier, conscient qu’un mandat de vente n’est pas d’actualité pourrait être enclin à miser sur l’avenir et se prêter au jeu de l’estimation gratuite.

 

Le métier de l’agent immobilier est en effet constitué d’une large part d’échanges humains et de réseautage. Il est par ailleurs à l'affût de ce qui constitue son marché, et c’est donc en général avec professionnalisme et bienveillance qu’il mettra son expertise à votre service gratuitement et en connaissance de cause. Les nombreuses estimations immobilières réalisées sont gage de son expertise.

 

 

Conseils pour une bonne estimation d’appartement ou maison

Bien que pour avoir une réelle estimation de votre appartement (ou autre bien immobilier) il soit nécessaire de faire appel à un professionnel du secteur immobilier, comme nos agents Citya, nous pouvons vous donner quelques conseils.

En effet, pour réaliser une estimation préalable et au plus proche de l’estimation qui sera faite par un agent, nous vous donnons quelques conseils.

 

Conseil n° 1 : analyser votre bien

Il s’agit de votre appartement, ou de votre maison dans laquelle vous avez vu grandir vos enfants. Elle a une énorme valeur sentimentale. Une valeur irremplaçable et inestimable. Certes, mais cette valeur ne rentre en aucune façon dans le calcul de la valeur monétaire de votre bien. Vous allez donc devoir vous poser les bonnes questions. Par exemple, est-ce que votre bien possède quelque chose d’unique, quelque chose qui le ferait sortir du lot ?

Si oui, alors vous pouvez fixer votre prix dans une fourchette haute, en fonction de vos montants souhaités. À l’inverse, est-ce qu'il y a des travaux à réaliser ? Des finitions que vous n’avez jamais pris le temps de terminer ? Si oui, alors l’acheteur le remarquera et deux choses peuvent se passer :

  • Il remarque votre annonce de bien mais le prix est trop élevé par rapport aux travaux à réaliser. Il ne viendra pas la visiter,
  • Il vient visiter votre bien, il lui plaît, mais va entamer de grosses négociations car il estime qu’elle est surévaluée.

 

Ce sera donc à vous de vous montrer modulable et souple dans la négociation. Vous devez vous détacher de toute cette valeur sentimentale et estimer cet appartement, ou cette maison, à son juste prix.

 

Conseil n° 2 : analyser le marché

Le prix d’un bien immobilier ne se définit pas au hasard.

Comme nous l’avons vu, différents critères sont pris en compte, dont celui du marché de l’immobilier. Faites donc vos propres recherches dans les logements similaires au vôtre, et dans votre quartier (proche de votre adresse). Analysez les éléments puis faites des comparaisons avec votre bien. Ce sera très utile pour vous orienter sur le juste prix à fixer.

 

Et, lorsque vous ferez appel à un professionnel de l’immobilier pour l’estimation de votre bien, vous n’aurez pas de mauvaises surprises. Pensez également à vérifier les biens qui ont été vendus. En effet, si ces logements sont vendus c’est qu’ils étaient estimés au prix juste. Si vous vous contentez de regarder des annonces utilisées en ligne, rien ne vous prouve que le prix affiché est correct puisque la vente n’a pas été effectuée. Le but ici reste de vendre votre bien ! Une personne qui compare et procède par étape sera beaucoup plus objective.

 

Conseil n° 3 : ne pas confondre “estimation” et “expertise”

Bon nombre de personnes ont tendance à confondre une estimation immobilière et une expertise. Cependant, il s’agit là de deux choses bien distinctes. 

Une expertise immobilière est une évaluation qui consiste à définir le prix « le plus juste » pour vendre un logement dans les meilleurs délais et au meilleur prix. Une expertise consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier. Une expertise est souvent demandée lorsque nous sommes face à une succession (calcul des droits), ou à l’impôt sur la fortune. Malgré cette expertise, le fisc reste le seul décisionnaire.

 

Dans le cas où une expertise immobilière vous est demandée, c’est un expert immobilier qui devra intervenir. Or, faites attention aux qualifications de la personne à qui vous confiez cette mission. Le terme « expert immobilier » ne fait pas l’objet d’un cadre juridique. Vous devez faire appel à un notaire ou un agent immobilier formé. Suite à cette prestation, vous recevrez un rapport d’expertise qui a valeur d’acte. 

 

Si vous souhaitez connaître l’estimation de votre bien et déterminer son prix de vente, n’hésitez pas à prendre contact avec nous (insérer formulaire de contact).