Tout savoir sur la notion de bien immobilier

Un bien immobilier est communément considéré comme un bien construit dont l’acquisition se fait via un particulier ou une agence immobilière. Sa notion diffère si l’on se place d’un point de vue juridique. Acheter un bien immobilier est une étape de vie importante encadrée par plusieurs textes de loi, notamment en ce qui concerne les travaux, le prêt, les taux d'emprunt, les frais de notaire, la gestion du patrimoine ou la cession. Afin d’éviter de perdre du temps, Citya Immobilier, présente dans chaque ville depuis des années, vous apporte toutes informations nécessaires que vous recherchez à la compréhension de ce qu’est un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une maison faisant office de résidence principale, d'un appartement ou d'un terrain.

Quelle est la définition d’un bien immobilier ?

Un bien immobilier regroupe l’ensemble des biens qui ne peuvent pas être déplacés. En latin, la racine du mot “immobilier” signifie “qui ne bouge pas”. Il s’oppose naturellement à un bien meuble.

Un bien immobilier peut prendre la forme d’un logement comme une maison ancienne ou neuve, d’un appartement en copropriété, d’un petit ou grand terrain, d'un local commercial, d’un bâtiment, d’un box ou encore d’une cave.

D’un point de vue juridique, cette notion est définie par les articles 517 à 526 du Code civil.

Quelles sont les différentes caractéristiques des biens immobiliers ?

Les immeubles par nature

Les immeubles par nature sont par définition immobiles. Un meuble qui fait partie d’un immeuble est considéré lui aussi comme un immeuble.

Au sens du Code civil, les immeubles par nature sont ceux qui ne peuvent pas se déplacer ou qui ne peuvent pas être déplacés.

Il s’agit :

du sol, autrement dit les fonds de terre ;
des bâtiments qui sont enracinés dans le sol, par opposition à des édifices temporaires tels qu’un cirque ou un chapiteau ;
des grands éléments qui adhèrent au sol, comme des arbres dont les fruits n’ont pas encore été cueillis.

Les immeubles par destination

L’article 524 du Code civil précise qu’il existe deux types d’immeubles par destination :

les meubles attachés par le propriétaire pour l'exploitation d'un fonds commercial sont considérés comme des immeubles par destination ;
les meubles attachés à demeure par le propriétaire entrent également dans la catégorie des immeubles par destination.

Pour résumer, un immeuble par destination est un meuble rattaché à un immeuble, comme une cuisine intégrée ou du carrelage.

Les immeubles par l’objet auxquels ils se réfèrent

Il s’agit de l’usufruit, des services fonciers ou encore des servitudes tels que définis par l’article 526 du Code civil. Ces différents droits portent sur des immeubles.

Quel est le régime juridique d’un immeuble ?

Les règles juridiques applicables aux immeubles

Un immeuble dépend d’un régime juridique particulier. Les actes liés à un immeuble doivent obligatoirement faire l’objet d’une publicité. À défaut, ils sont considérés comme inopposables aux tiers. Tout acte de cession ou de constitution d’un bien immobilier doit donc être publié par le notaire au service de la publicité foncière (vente, donation, succession, hypothèque, etc.).

À noter que certains droits comme les hypothèques ou l’usufruit s'appliquent aux immeubles sur le plan juridique.

Les droits réels spécifiques

Un droit réel immobilier est très important pour les vendeurs comme pour les acquéreurs au moment de la signature de l’acte. Il confère à son détenteur un pouvoir sur le bien immobilier qui en fait l’objet. Ces droits peuvent être de différentes nature :

L’hypothèque ou l’Inscription au Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) sont des sûretés réelles qui grèvent un immeuble en garantie d’une créance, généralement d’un crédit immobilier, sans en déposséder le propriétaire ;
Le démembrement de propriété permet de diviser la pleine propriété en une nue-propriété et un usufruit ;
Les servitudes légales, conventionnelles ou naturelles sont des charges imposées à un bien immobilier au profit d’un autre immeuble (droit de passage, écoulement des eaux).

Bon à savoir : le démembrement de propriété est une solution fiscalement avantageuse pour préparer la transmission du patrimoine. Au moment du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien sans frais de succession.

Quid de l’imposition de ce type de biens ?

Un bien immobilier neuf ou ancien est concerné par plusieurs impôts :

la taxe foncière ;
la taxe d'habitation ;
la plus-value en cas de vente d'un bien immobilier ;
l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) dans le cas où votre patrimoine net s’élève à plus de 1,3 million d'euros.

À noter que l’impôt sur la fortune (ISF) a été supprimé par la loi de finances de 2018 et a fait place à l’IFI dès le 1er janvier 2018. Si ce dernier possède des similitudes avec l’ISF, il s’en différencie notamment par le fait que les biens immobiliers sont désormais les seuls assujettis à l’IFI et un impôt doit être réglé à ce titre.

En tant que propriétaire foncier qui perçoit des revenus, certaines taxes sont redevables et doivent être réglées en choisissant l’un de ces moyens :

le régime micro-foncier ;
le déficit foncier ;
le régime bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
le régime du micro BIC.

Lors d’un achat immobilier locatif, les particuliers bénéficient de dispositifs fiscaux avantageux. C’est le cas de la location d’appartement meublé sous le statut LMNP. Il est par exemple accessible pour les logements étudiants, les logements pour jeunes travailleurs ou les logements situés dans des résidences étudiantes à Paris et partout en France. Si l’investissement dans les logements sociaux est réservé aux sociétés HLM, grâce au dispositif Jeanbrun, les investisseurs privés peuvent tout de même louer à des conditions sociales dans un cadre fiscal avantageux.

Bon à savoir : si un bien immobilier ne peut pas être déplacé par définition, cette notion est plus complexe qu’il n’y paraît d’un point de vue juridique. En cas de doute, n’hésitez pas à utiliser les services et les conseils d’un juriste spécialisé dans ce domaine.

Comment évaluer la valeur d'un bien immobilier ?

Pour s'assurer de la justesse d'une estimation immobilière, il est d'usage pour un vendeur de faire appel aux services d'un expert en la matière. Maison de campagne, appartement en centre-ville, habitation neuve ou ancienne : quel que soit le bien estimé, vous pouvez vous rapprocher d'une agence immobilière telle que Citya ! Grâce à leur parfaite connaissance du marché immobilier, à leurs outils performants et à leurs compétences, nos spécialistes placent vos intérêts au centre de leurs préoccupations. Ils réalisent une estimation au prix le plus juste pour fixer votre prix de vente.

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