Qu’est-ce que le droit au bail ?
Le droit au bail intervient lors de la reprise ou de la création d’une entreprise. Le nouvel arrivant doit acheter ce droit au précédent locataire pour pouvoir s’installer dans les locaux concernés. Ces derniers doivent déjà avoir fait l’objet d’un bail de location commercial. Si le paiement est versé lors d’une première signature de bail, on parle alors de “pas de porte” ou de “droit d’entrée”. Ce montant est librement fixé par les deux parties.
Le droit au bail peut également s’appliquer lorsque le montant des loyers du bien a été sous-évalué en comparaison à sa valeur. Dans ce cas, le vendeur obtient une compensation financière de l’acheteur pour s’ajuster aux prix du marché immobilier. L’acheteur est appelé "cessionnaire" et le vendeur “cédant”. Le bail d’habitation n’est pas concerné par ce droit qui ne représente pas les logements, mais les contrats de location commerciaux.
L’indemnité d’éviction
Pour le locataire, l’indemnité d’éviction est une compensation financière des avantages du renouvellement ou du droit de résiliation du bail commercial dont il aurait pu bénéficier. Elle est évaluée en fonction des dommages subis et doit couvrir tous les préjudices causés à l’acheteur.
Quelle différence avec un fonds de commerce ?
Le fonds de commerce permet de reprendre de plein droit une activité déjà existante et ne peut être interdit grâce à une clause de contrat contrairement au droit au bail.
Le droit au bail peut être cédé avec le fonds de commerce ou indépendamment.
Ces deux actes peuvent être réalisés au même moment, mais des différences sont à noter :
- le prix du droit au bail est toujours inférieur à celui du fonds de commerce et les formalités à remplir ne sont pas les mêmes entre ces deux éléments ;
- le droit au renouvellement au bail locatif varie en fonction de l’exploitation effective du contrat lors des trois années qui précèdent son expiration ou sa prolongation.
L'intérêt du droit au bail
Le droit au bail permet essentiellement à l’acheteur d’avoir une garantie de pouvoir renouveler son bail de location commercial, ainsi que le droit de résilier celui-ci. Le propriétaire ne peut s’y opposer au risque d’avoir pour obligation de payer une indemnité d’éviction, sauf si une clause du contrat le précise.
La cession du droit au bail
La cession du droit au bail indépendamment du fonds de commerce requiert un accord préalable du bailleur dans la plupart des cas. Si elle est faite sans l’accord du propriétaire imposé par une clause, une résiliation du bail est possible. Elle peut intervenir lors de la cession du fonds de commerce sans que le bailleur ne puisse s’y opposer. Pour cela, l’acquéreur doit exercer la même activité que son prédécesseur et tirer profit de la même clientèle acquise. La cession du droit au bail doit toujours être notifiée au propriétaire des locaux par courrier recommandé ou exploit d’huissier à son domicile. À noter que l’état des lieux doit être réalisé lors de la signature du bail.
L’amortissement du droit au bail
Enregistré à l’actif du bilan dans un compte d’immobilisation incorporelle, le droit au bail peut faire l’objet d’un amortissement sur sa durée de bail de location chez l’acquéreur. Le droit au bail peut également être considéré comme non amortissable. Dans ce cas, si sa valeur comptable est supérieure à sa valeur probable de réalisation, une dépréciation est envisageable.
Notez bien que l’amortissement du droit au bail n’est pas reconnu fiscalement par l’administration. L’amortissement non déductible doit être réintégré sur la liasse fiscale pendant la période d’imputation du droit au bail. Les amortissements antérieurs réintégrés peuvent être déduits de la liasse fiscale lors de la sortie de l’actif du droit au bail.
La vente imposée du droit au bail
Selon la loi, la vente du bail est imposée au cédant dans les conditions de droit dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). La somme tirée de la vente des droits au bail et la plus-value à court terme ne sont pas soumises à des règles de fiscalité particulières, tout comme les autres produits de l’entreprise.
Résilier un bail commercial
Le bail commercial ne peut être d’une durée inférieure à neuf ans, sauf exception. Le bailleur et le locataire ont tous deux la possibilité de mettre fin à ce contrat de location à la fin de chaque période de trois ans et à tout moment en cas de manquements à des obligations contractuelles.
Veillez à bien respecter tous les délais et les procédures pour suspendre ou résilier un bail commercial.
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