Qu’est-ce qu’un bail de location ?
Le bail est un contrat conclu entre un locataire et un propriétaire afin de déterminer, les droits et obligations des deux parties dans le cadre des modalités de la location immobilière d’un logement.
Il fixe les engagements de chacun, les règles à respecter et officialise la durée de location. Pour réaliser un tel contrat, de nombreux documents et informations doivent être fournis afin qu’il soit valide et complet. Trouver un modèle de bail gratuit en ligne est très facile.
Qu’est-ce que la loi Alur ?
Apparue en 2014, la loi Alur a pour objectif d’améliorer l’accès au logement, de réguler le marché immobilier et de protéger les personnes vulnérables. En légiférant sur les conditions locatives, notamment en imposant l’encadrement des loyers dans les zones tendues, elle permet de préserver les droits des locataires et des propriétaires. Elle instaure un modèle de contrat de location type et contribue à l’entretien des biens immobiliers en obligeant la réalisation de travaux.
Elle impose à tous les propriétaires et copropriétaires de posséder une attestation d’assurance de responsabilité civile. Elle facilite également le vote des travaux en copropriété, impose aux syndicats d’établir un budget prévisionnel et prévoit une réduction du délai de préavis des locataires pour quitter les lieux.
Promulguée ultérieurement, la loi Elan assouplit un peu les normes pour relancer la construction et favoriser la mixité sociale. Elle réforme la réglementation sur les logements sociaux et instaure le bail mobilité très utile au moment de trouver un logement pour stagiaire ou un logement pour jeune travailleur.
Le bail de location, un contrat dont le formalisme est encadré par la loi
La rédaction d’un bail de location ne s’improvise pas. Si le logement que vous louez est par exemple situé dans une résidence étudiante à Paris c’est le gestionnaire qui s’occupe de toutes les démarches administratives dont la signature du bail. Ci ce n’est pas le cas, vous devrez vous-mêmes vous en charger.
Comment rédiger un bail de location ?
Pour rédiger un bail de location tout en respectant les dispositions législatives en vigueur, les mentions obligatoires suivantes doivent être présentes :
- l’adresse et le nom du bailleur ou du gestionnaire et du locataire ;
- l’adresse de la maison ou de l’appartement objet du contrat ;
- la durée et date de prise d’effet du bail ;
- la destination et la consistance de l'habitation ;
- la description du logement et de ses équipements (nombre de pièces, type de bâtiment, etc.) ;
- la liste des travaux effectués depuis le dernier bail de location le cas échéant ;
- la surface habitable ;
- les modalités de paiement et le montant du loyer ;
- le coût des charges locatives ;
- le montant du dépôt de garantie ou caution le cas échéant ;
- la signature du bail datée de toutes les parties.
Certaines clauses ne peuvent pas être intégrées au bail de location comme le fait d’imposer un prélèvement automatique, d’interdire au locataire d'héberger une autre personne ou de prévoir des frais d’envoi ou de délivrance de quittance.
En revanche, une clause de révision annuelle du loyer peut être glissée dans le contrat. Le propriétaire peut effectivement revaloriser chaque année le loyer d’un logement à usage de résidence principale, dans le respect de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) publié trimestriellement par l’INSEE.
Quels documents joindre au bail de location ?
Pour qu’un bail de location soit complet, un certain nombre de documents annexes doivent y être joints.
Un dossier de diagnostic technique comprenant :
- un DPE ou diagnostic de performance énergétique ;
- l’état des installations de gaz et d’électricité si elles ont plus de 15 ans ;
- si le logement est antérieur à 1949, le contrat des risques d’exposition au plomb ;
- si l’habitation est située dans une zone à risques, l’état des risques et de la pollution.
Des documents informatifs :
- un état des lieux d’entrée effectué lors de la remise des clés ;
- la notice d’information ;
- si l’habitation louée est conventionnée, une copie de la convention Anah ;
- l’attestation d’assurance des risques locatifs ;
- une liste des équipements permettant d’avoir accès à l’information ;
- si la location est faite dans le cadre d’une copropriété, un extrait du règlement de celle-ci ;
- une copie de la grille de vétusté si nécessaire.
Quelle durée pour un bail de location ?
Dans le cas où le propriétaire bailleur est un particulier, le bail de location est de trois ans pour un logement vide, un an pour un logement meublé (neuf mois si la location est étudiante, par exemple pour un logement étudiant à Paris ou un logement étudiant à Bordeaux) et de un à dix mois dans le cadre d’un bail mobilité.
Si le propriétaire est une personne morale (société, association, etc.), la durée du contrat de location doit être de six ans minimum.
Si un événement professionnel ou familial justifie la reprise du logement par le bailleur, la durée du bail pour un logement vide peut être comprise entre un et trois ans.
Comment résilier un bail de location ?
Pour effectuer la résiliation d’un bail de location dans les règles, un préavis obligatoire doit être respecté. Pour une habitation définie comme meublée, le locataire doit se soumettre à un délai d’un mois et trois mois pour un logement vide.
Il peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois dans certains cas :
- s’il dispose du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
- si le logement est situé en zone tendue ;
- dans le cadre d’un premier emploi, de la perte d’un emploi ou d’une mutation ;
- si le locataire a un problème de santé justifiant un changement de domicile ;
- s’il dispose de l’aide personnalisée au logement.
En ce qui concerne le bailleur, il peut mettre fin à un bail de location à condition de respecter un préavis de six mois pour un logement vide et trois mois pour une habitation meublée. Il doit justifier d’un motif sérieux et conforme comme la vente de son bien, sa reprise pour l’occuper lui-même ou un manquement du locataire à ses obligations.
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